ההתחדשות העירונית משנה את פניה – כיצד משתנים בהתאם פתרונות המימון?

שוק הנדל"ן הוא שוק שמשתנה ללא הרף. יוזמות חדשות של הממשלה באות והולכות, מגמות חדשות מתהוות והיום, כאשר תמ"א 38 מתקרבת לסיומה אחרי יותר מ-15 שנים של שגשוג, השינויים המתגבשים בשטח, בעיקר בתחום ההתחדשות העירונית, מעניינים במיוחד.
מי שמכירים את השינויים מבפנים, יודעים לזהות אותם עוד בשלבים הראשונים ולעיתים אף לחזות מגמות עתידיות מראש, הם הגופים שעומדים מאחורי מימון הפרויקטים בתחום. הם מעורים בהיקף העסקאות החדשות ובטיבן, מכירים את אופי היזמים העומדים מאחוריהן ומבינים יותר מכולם את סדר הגודל של המימון והליווי לו הם זקוקים. בתקופה של שינויים רבים כל כך, תהליך הצמיחה וההתפתחות שלהם מציע נקודת מבט מעניינת על התהליכים שהובילו את תחום ההתחדשות העירונית עד הלום, ואף שופך אור על מה שצפוי לנו בעתיד.

התחום משתנה ואיתו תחומי הפעילות

אחת החברות הוותיקות בתחום המימון החוץ בנקאי היא חברת טופ קפיטל , אשר הוקמה על ידי פולי טטרו וגיא רוזן בשנת 2009 - ארבע שנים בלבד לאחר שתמ"א 38 אושרה על ידי הממשלה ושנה לפני שנכנסה לתוקף גרסת ההריסה ובנייה של התוכנית ( תמ"א 38/2 ). באותה התקופה, ההתחדשות העירונית הייתה בחיתוליה, המגמה הבולטת בענף הנדל"ן הייתה קבוצות הרכישה שהיו אז בשיאן, וטופ קפיטל עסקה בעיקר במימון קבוצות רכישה והלוואות מזנין ליזמים. עד היום נחשבת החברה לאחד הגופים הוותיקים והגדולים בתחום מימון קבוצות הרכישה, עם מימון של מעל 4,000 יחידות דיור.

לפני כחמש שנים, אחרי שינוי בעלות שהעביר את השליטה בחברה לקבוצת לידר שוקי הון, החליטה טופ קפיטל לבצע שינויים ולהרחיב את תחומי הפעילות, ועל אף שקבוצות הרכישה היו עדיין ענף פעיל, החלה לחפש מנועי צמיחה נוספים. מספר שנים לפני כן, החלו גופי מימון חוץ בנקאיים ראשונים לספק ליווי בנייה סגור ליזמים, וטופ קפיטל זיהתה את המגמה והצטרפה אליה. "ראינו שיש מחסור עצום בגופי מימון", מספר ויקטור וייסמן, מנכ"ל טופ קפיטל, "המון יזמים שהיו זקוקים למימון לא קיבלו אותו, כי בשלב זה הבנקים באופן די גורף כבר לא היו מוכנים להיכנס לפרויקטים הקטנים בתחום ההתחדשות העירונית. הבנו שאנחנו רוצים להיכנס לשוק הזה וחיפשנו שותף שייתן לנו יתרון בשוק, וכך נוצר שיתוף הפעולה עם הפניקס ועם מור קופות גמל".

כיום נמצאת החברה בשליטת לידר שוקי הון, גיא רוזן, פולי טטרו, הפניקס חברה לביטוח ומור קופות גמל. עיקר הפעילות של החברה מתמקדת היום, ממש כמו שוק הנדל"ן עצמו, בתחום ההתחדשות העירונית. "מה שיש היום מבחינת קבוצות רכישה אלה בעיקר קבוצות היסטוריות", אומר וייסמן, "אין היום כמעט קבוצות חדשות שקמות. אמנם לא זנחנו לחלוטין את התחום הזה, אנחנו עדיין בין המובילים בו ורק לאחרונה הודענו על הקמת קרן חדשה של 250 מיליון שקלים למימון קבוצות רכישה, אך כיום זו פעילות נפרדת שמתקיימת לצד פעילות הליבה שלנו – ליווי בנייה סגור, בעיקר לפרויקטים של התחדשות עירונית . זאת הקרקע החדשה, בעיקר במרכז ובערים הגדולות, וזה מקומם של גופי המימון החוץ בנקאיים".

זיהוי נקודות התורפה הופך ליתרון

בתחום ההתחדשות העירונית, הידוע בלוחות הזמנים הארוכים שלו, השותפות עם פניקס ומור קופות גמל העניקה לטופ קפיטל יתרון משמעותי. בתהליך מימון סטנדרטי, לאחר שהעסקה עוברת את ועדת האשראי של הגוף המממן, היא מועברת לבדיקה של חברת הביטוח ועוברת ועדת אשראי נוספת מטעמה. בין שהעסקה תתקבל בסופו של דבר ובין שלא, מדובר למעשה בתהליך כפול. "אצלנו יש ועדת אשראי אחת בלבד שמתכנסת, כי הפניקס כבר יושבת בה, כך שבוועדה אחת מסתיים תהליך האישור לכלל הפרויקט. מבחינת לוחות זמנים אנחנו מסוגלים היום תוך 24 שעות להעביר  הצעת מימון מחייבת ותוך שבוע כבר להיות אחרי ועדת אשראי. אין את זה בשום מקום אחר", אומר ויקטור וייסמן, "גם תהליך הטיפול המשפטי בעסקה, אשר מתחיל לאחר אישור ועדת האשראי, מתקצר משמעותית כיוון שאותו עורך דין מייצג גם את גוף המימון וגם את חברת הביטוח. מדובר ביתרון עצום בשוק שקיים רק בטופ קפיטל. היתרון נובע מהעובדה שהפניקס שותפה בחברה.

"יזמים אשר עובדים עם החברה נהנים מיתרון כפול. מחד החברה יודעת ללוות את היזמים בפרויקט אחד או מספר פרויקטים בתנאים מסחריים אטרקטיביים ותחרותיים למערכת הבנקאית. אך כאשר היזמים מתפתחים וגדלים ובהתאם גם היקף הפרויקטים שלהם וצורכי האשראי. ואפילו את תהליך של הפיכת חברה פרטית לחברה ציבורית ההנפקה יכולות חברות יזמיות וקבלניות לעבור באמצעותה.

"לידר שוקי הון היא החתם מספר אחד היום בארץ, ואנחנו מלווים חברות גם בדרך להנפקה. יש לנו לקוחות שהתחלנו איתם מאפס, עם פרויקט אחד ראשון שהם יזמו, והיום הם עוברים איתנו את כל תהליך ההנפקה. בסופו של דבר, הכל נעשה In-House, אצלנו בבית, בלי שהיזם ייאלץ לחפש לו גופים פיננסים נוספים, בין אם זה חתם להנפקה או חברת ביטוח לאישור הליווילהנפקת פוליסות מכר, וזה נותן לנו יתרון משמעותי בלוחות הזמניםברמת מעטפת ואיכות השירותים המלאה שאנו יודעים לתת".

והיום – צרכי המימון גדולים ודחופים יותר

יתרון מבחינת לוחות הזמנים מתגלה כחיוני במיוחד בימים אלו, בהם ההתחדשות העירונית משנה את פניה לקראת הישורת האחרונה של תמ"א 38 . "המצב בשוק היום הוא שכבר אין כמעט פרויקטים חדשים של תמ"א 38/1 חיזוק. אולי בניינים בודדים בלבד ברובעים 3 או 4 בתל אביב, שאין להם היתכנות לתמ"א 38/2 הריסה ובנייה", אומר וייסמן, "תוך שנתים-שלוש הפרויקטים הקיימים צפויים להשלים את תהליכי התכנון, לצאת לביצוע ויותר לא נראה פרויקטים מסוג זה. גם מבחינת תמ"א 38/2 , הפרויקטים האחרונים שייחתמו עד אוקטובר הקרוב יסיימו תהליכי תכנון בשנים הקרובות ויתחילו ביצוע ב-2025 לכל המאוחר. כלומר אחרי 2025 לא יהיו לנו יותר פרויקטים של בניינים בודדים אלא רק מתחמי פינוי בינוי , החל מפרויקטים של 2-3 בניינים ועד לשכונות שלמות".

כמי שפועלת על מנת להתאים את עצמה לשינויי השוק ואף להקדים אותם, עברה גם טופ קפיטל תהליך אבולוציה דומה משל עצמה: בתחילת דרכה בתחום עסקה בליווי פרויקטים קטנים של תמ"א 38 /1, משם הרחיבה את פעילותה לפרויקטים של תמ"א 38/2 ולפרויקטים קטנים של פינוי בינוי . כיום החברה ערוכה גם לליווי פרויקטים בהיקפים גדולים, וממשיכה לפתח פתרונות חדשים בהתאם לצרכי היזמים, הנאלצים גם הם להתאים את עצמם לשינויים הדרמטיים שעובר השוק: יזמים קטנים מבינים שעליהם להיכנס לפרויקטים גדולים יותר, אחרים חווים לפתע קצב גידול אקספוננציאלי, בין היתר בשל הסיום הקרוב של תמ"א 38 אשר מוביל לאישור של פרויקטים רבים בבת אחת, וצרכי המימון הופכים גדולים ודחופים.

"ניסיון וידע היזמים כבר צברו, עכשיו המחסום שלהם הוא לפעמים היכולת לגייס כסף. מבחינת היכולות הפיננסיות שלנו כגוף מימון, אנחנו לגמרי ערוכים כדי לאפשר להם לצמוח ולהרים את הפרויקטים הגדולים יותר. כצעד נוסף במענה על צרכי ההון של היזמים, אנחנו בוחנים הכנסה של מוצרי אשראי נוספים בקרוב, כגון הלוואות צמיחה, השקעות אקוויטי וכניסה לשותפויות עם היזמים ", אומר וייסמן, וחולק לסיום מספר עצות חשובות עבור יזמים הזקוקים למימון:

•    פנו לגוף מימון לפני שהפרויקט מבשיל – "במצב הנוכחי, אתם זקוקים לשותף לדרך. זוהי מערכת יחסים שיש לייצר כבר מתחילת הדרך על מנת לבנות את האמון והביטחון שיאפשרו לגוף המימון ללוות אתכם ב"קפיצת הגדילה" שאתם חווים". 
•    גוף מימון תמיד יהיה השותף הזול יותר – "אתם יכולים להכניס חברת בנייה כשותפה או יזם גדול שיודע להביא את ההון הנדרש לפרויקטים גדולים, אך ההון הזה עשוי לעלות לכם ב-50% מהרווחים. עלויות מימון לא מתקרבות לשיעורים כאלו, ולכן הם הרבה יותר זולים ומאפשרים ליזם יד חופשית בניהול הפרויקט. 
•    יש יתרון בחבירה לגוף מימון כבר בשלבי המשא ומתן עם הדיירים – "חבירה לגוף מימון כבר בשלבי המשא ומתן עם הדיירים מאפשרת לנו להבין אם ישנם סעיפים או דרישות של בעלי הקרקע שעלולים לפגוע ביכולות המימון. יש לכך יתרון בעיקר עבור יזמים בתחילת דרכם, או כאלה שנכנסות לעסקות מורכבות יותר.

"יש לנו בהנהלת החברה ניסיון מצטבר של למעלה מ-40 שנה בתחום המימון – ראינו הכל, עברנו הכל, אנחנו יודעים לזהות בעיות ולייעץ ליזם איך לפתור אותן ואנחנו מלווים את היזם בישיבות ובשיחות עם הדיירים ולאורך כל הדרך. זו מהות הליווי והשרות מבחינתנו, וכיום אף יותר מתמיד".

לפרטים נוספים: https://topcapital.co.il