התקדמות חשובה לתמ"א 60; האם היא באמת תגן על בעלי הזכויות בתוואי המטרו? "בכל מקרה - נכון להגיש תביעה על ירידת ערך"

לקראת אמצע החודש שעבר פרסמנו כאן על הדיון הצפוי בוולנת"ע בנושא תמ"א 60, תוכנית "משלימה" לתמ"א 70, היא תוכנית המטרו המפורסמת – וכעת מתברר כי המועצה הארצית לתכנון ובנייה החליטה על קידומה שלב חשוב קדימה, אל עבר אישורה.

בדיון שנערך לאחרונה קבעה המועצה הארצית כי התוכנית תועבר להערות הוועדות המחוזיות ולהשגות הציבור, לתקופה של 60 יום, בכפוף לתיקונים שונים. מדובר בהתקדמות משמעותית אל עבר האישור, הזדמנות טובה להתעמק בתוכנית, שנדמה כי עדיין אינה מוכרת מספיק לציבור, וזאת למרות שיש לה השלכות רבות על בעלי קרקעות בתוואי המטרו המתוכנן.

"תמ"א 60 מהווה רצף תכנוני לתוכניות המטרו", נכתב בדיון בוועדה הארצית. "התוכנית מקנה לוועדות המקומיות ולרשויות הרישוי, לפי העניין, סמכות בשיקול דעת לצמצם את ההשפעה על
מגרשים שיועדו בחלקם לשימושים שונים הנדרשים לצורכי המטרו, זאת באמצעות הוראות שתאפשרנה, ככל שניתן, שמירה על זכויות הבנייה שהיו מוקנות לאותם מגרשים ערב אישורן של התוכניות למטרו, ובאמצעות קביעת הוראות המאפשרות שינוי של קווי הבניין, התכסית, הצפיפות ומספר הקומות לפי התוכנית התקפה".

עו"ד צבי שוב , מומחה לנדל"ן, תכנון ובנייה, אומר כי "תמ"א 60 נועדה להגן על בעלי הזכויות בתוואי המטרו ולשמר את זכויות הבנייה במגרשים שבבעלותם, גם במקרה של לקיחת חלק מהשטח עבור המטרו, וגם אם שטח המגרש יצטמצם באופן שהיה אמור להפחית את זכויות הבנייה. 

ישנם אלפי ואולי אף עשרות אלפים בעלי זכויות בתוואי שתמ"א 60 רלוונטית עבורם, והיא לכאורה תצמצם את הפגיעה בבעלי המגרשים ברמה התכנונית, אך עם זאת לוועדה המקומית בכל מגרש שיקול דעת לגבי 'שחזור' זכויות אלו. על כן, למעשה, הזכויות הללו אינן מושבות כפי שהיו, אלא 'על תנאי', ועל כן יש להתייחס אליהן ככאלו שנפגעו".

בדיון ציינה המועצה עוד כי "הוועדה סבורה שמדובר בתוכנית חשובה אשר תביא לצמצום הפגיעה במגרשים, זאת תוך קביעת כללים אשר יבטיחו כי לא תהיה חריגה משמעותית מהתכנון המאושר", אך עו"ד שוב מבהיר, בהמשך להסתייגותו הראשונה, כי "גם אם הזכויות היו מוקנות חזרה באופן מלא, גם אז, כלכלית ומשפטית, הדבר מביא לתוצאה לא סבירה. מכיוון שישנן שתי תוכניות נפרדות – הראשונה פוגעת והשנייה מיטיבה - גם אם התוצאה מביאה לשימור מרבית זכויות הבנייה, התהליך מחייב הגשת תביעת ירידת ערך על הראשונה ותשלום דמי השבחה בגין האחרונה.

את התביעה בגין ירידת הערך בשל פגיעת תוכנית המטרו יש להגיש בתוך שלוש שנים מאישור התוכנית, על מנת להימנע מהתיישנות. מאידך יהיה צורך לשלם היטל השבחה על שטחי הבנייה הנוספים שיתקבלו במסגרת תמ"א 60, שאותם יהיה צריך לשלם בעת מימוש הבנייה בפועל. 

עוד צבי שוב . צילום - ליאת מנדל

כלומר מי שחושב שמצבו נותר ללא שינוי כי תמ"א 60 תחזיר לו את החלק בזכויות הבנייה שנלקח ממנו, יגלה - כאשר יבקש היתר בנייה בעוד אי אילו שנים - כי עליו לשלם היטל השבחה על החלק שניתן לו בחזרה, למרות שהתוכנית נועדה לשמר זכויות ולא להוסיף זכויות. אם ירצה להגיש אז תביעה בגין ירידת ערך, לא יוכל לעשות זאת במקרה ועברו כבר שלוש שנים מאישור התוכנית".

"המדינה מעוניינת למנוע מצב שבו תידרש להתמודד עם אלפי תביעות ירידת ערך במקביל, בעלות פיצוי מצטברת של מיליארדים", מוסיף עו"ד שוב, "ולכן מקדמת כעת את תמ"א 60. אבל הציבור הנפגע צריך לדעת כי בכל מקרה נכון להגיש תביעה על ירידת ערך בגין אישור המטרו, כי אכן יש ירידת ערך, ולהבין כי אם יממש בעתיד את הזכויות שהוחזרו בתמ"א 60 הוא יידרש לשלם היטל השבחה ".

האם הייתה דרך לעשות זאת אחרת? על כך אומר עו"ד שוב כי "הדבר הנכון היה להידרש לדברים במסגרת אותה תוכנית, תוכנית המטרו, ולא בשתי תוכניות שונות, אך זה לא נעשה. מאחר שהתוכנית הועברה כעת לתיקונים והתנגדויות, כאמור, ייתכן כי עוד ייעשו שינויים בנוסח הסופי שלה".