הערכת השמאי: שלוש עסקאות עירוב שימושים ענקיות נחתמו החודש בתל אביב, מה ניתן ללמוד מהן וכיצד הן צפויות להשפיע על השוק?

העסקה הראשונה, אשר נחתמה בספטמבר 2021, כוללת רכישה של קרקע ברחוב עמק ברכה בתל אביב על ידי חברת תדהר בשיתוף חברת הביטוח הראל, בתמורה ל-505 מיליון ₪. על גבי הקרקע צפוי להיבנות מגדל המשלב מסחר, מבני ציבור, תעסוקה ומגורים (יחידות קטנות, ממוצעות ויחידות להשכרה).

מניתוח העסקה ניתן ללמוד כי שווי למ"ר זכות בקרקע כ 25,000 מ"ר מגורים, 7,000 מ"ר משרדים, וכ- 30,000 ₪ מ"ר מסחר. בהינתן שמרכיב קרקע למגורים בתל אביב הינו לפחות  50 % הרי הצפי למכירת דירה הינו לפחות כ50,000 ₪ למ"ר בנוי . בסביבה המדוברת בציר יגאל אלון המחיר נכון להיום גבוה בכ- 20 % מהשוק, מכאן שהיזמים צופים שעור עליה מינימלי של 25 % כולל רווח עד שהוצאת היתר לפרויקט  הליך שעשוי להיערך כשנתיים.

עסקה נוספת, אשר נחתמה בחודש דצמבר 2021, היא רכישה של קרקע בגודל של כ-4 דונם ברחוב המסגר על ידי חברת אזורים וחברת דלק, עבור 390 מיליון ₪. החברות הרוכשות יקדמו תכנית בניין עיר לאישור בניית מגדל משולב מסחר, תעסוקה ומגורים. 

העסקה העדכנית ביותר היא עסקת ענק בדרום תל אביב, עליה הוכרז ממש לאחרונה, בה חברות סלע בינוי, שובל הנדסה וקבוצת בראל זכו במשותף במכרז לרכישת אחזקת רוב במגרש בגודל 2.4 דונם בפינת הרחובות הגר"א, סולומון והרכבת, בתמורה ל-377 מיליון ₪. על המגרש מתוכננים לקום שני בניינים חדשים - מגדל תעסוקה ומלונאות בן 24 קומות ובניין מגורים הכולל 105 דירות. 

"ההשלכה הברורה ביותר מניתוח העסקאות האלו, היא שבמחירי הקרקע הגבוהים, הצפי למחירי, יהיו במגמת עלייה", אומר ארז כהן, מנכ"ל ובעלים של ז.כ. מחקר וסקרים, בעל משרד שמאות מקרקעין. "כדי להציג רווח, רוכשי הקרקע יצטרכו למכור במחירים שמגלמים עלויות בניה ורווח יזמי סביר לפיכך, צפויה עליית מחירים נוספת". לדברי כהן, מגמה זו לא צפויה להשתנות, אלא אם יהיה שינוי חיצוני במציאות שמחוץ לשוק הנדל"ן, "כמו עליית ריבית או אירוע בטחוני וגורמים חיצוניים אחרים", לדבריו הקורונה לא מסתמנת כגורם מפריע בשוק זה.

כמות המתמודדות והמעורבות של החברות הגדולות במכרזים מראות על הצימאון לפרויקטים גדולים

עוד השלכה שכהן מזהה על רקע העסקאות המדוברות, היא היעדר היצע של קרקעות גדולות באזורי ביקוש. "במכרז הפרטי שהסתיים ברכישה של תדהר , התמודדו 12 חברות, ביניהן החברות היזמיות המובילות במשק. זה מראה על הצימאון האדיר שיש בשוק לסחורה הזו, העדר היצע של קרקע זמינה בהיקף שמאפשר פרויקטים גדולים. זה שוק שנמצא במחסור תמידי, לא מסתמן שצפוי סיפוק לתיאבון הזה".

הפקקים והיעדר תחבורה ציבורית הכריעו, הצעירים עוברים למגדלים המשלבים מגורים ותעסוקה

מגמה נוספת ומעניינת העולה מהעסקאות של תדהר ודלק היא הראיה של היזמים כלפי תמהיל שימושים בין מגורים, תעסוקה ומסחר, מבני ציבור באותו מגדל שמאפשר תנועה אנכית של נסיעת מעלית בין השימושים.

"המשפט הפופולארי בהקשר הזה הוא שמקום העבודה צריך להיות במרחק נסיעת קורקינט ממקום המגורים", אומר כהן. "לכן, פרויקטים משולבים צפויים להיות חלק הולך וגובר מעתיד הנדל"ן, במרכזי ערים לדעתי. יש היום הרבה אנשים שהשאיפה שלהם היא לגור בקרבת מקום העבודה - עובדי הייטק אבל לא רק - בעקבות בעיות התחבורה, הפקקים והיעדר תחבורה ציבורית יעילה. זה הכיוון במבט לעתיד- או לנסוע במעלית לעבודה, או במרחק קורקינט. להימנע משימוש ברכב הפרטי ובתחבורה ציבורית".

"בעבר השוק מעט נמנע מהשילוב הזה", אומר כהן. "פרויקטים כאלו לא היו נחשבים איכותיים עד לשנים אחרונות, ובאופן כללי לא נחשבו סיפור הצלחה גדול. עם זאת, ברגע שבעיית התחבורה הפכה להיות אקוטית, אנשים מבינים שאין ברירות אחרות".

כהן מדגיש כי ההעדפה הסובייקטיבית של אנשים היא עדיין לגור באזור המיועד למגורים בלבד, "אבל בכל העולם, לא רק בישראל, המגמות במרכזי ערים הולכות לכיוון של עירוב שימושים ולא הפרדת שימושים".

בהמשך למגמה זו, מספר החניות בפרויקטים צפוי להיות נמוך יותר, "בעקבות המיקום שלו על ציר המטרו", אומר כהן. "בניין כזה שהיה דורש היום 6-7 קומות של חנייה תת קרקעית, אבל בפועל על פי התקנים, בקרבה לציר מטע"ן יהיו אולי 2 קומות ככל הנראה. אין ספק שהמגמה היא לצמצם חניות כדי להפחית את מספר המכוניות המגיעות למרכזי ערים". 

בנוגע לאוכלוסייה שצפויה לגור בפרויקטים, "אני משער שהמגורים לא יהיו מגורי משפחות, אלא יאופיינו בדירות קטנות, 2-3 חדרים, בהן יגורו רווקים וזוגות צעירים. המגדלים צפויים למשוך את מי שמתאים לו לגור בבניין בו הוא עובד או ממש בסמוך, להתנייד בקורקינט או אופניים, ולשכור רכבים לפי הזמנה בעת הצורך".

שוק הנדל"ן ממשיך להשתנות בהתאם למציאות התחבורתית, הביקוש האדיר למגורים משרדים במרכזי ערים, מביא לעליית המחירים המתמשכת. מגדלים משולבי תעסוקה-מסחר-מגורים אשר צפויים לקום בתל אביב בשנים הקרובות הם חלק בלתי נפרד מתופעה זו.

"אין ספק שהחברות המובילות בשוק יודעות לזהות את המגמות ולשלם סכומים גבוהים על קרקעות, מתוך ידיעה שהן יוכלו למכור את הנכסים ברווח נכבד בהמשך הדרך", אומר כהן. "הביקוש לקרקעות המאפשרות פרויקטים גדולים בשיאו, והקהל פתוח יותר מאי פעם באשר למגורים בבניין משולב תעסוקה ומסחר, כדי להימנע מהפקקים הגוברים ומוכן לשלם על כל מחיר גבוה".