2021 בשוק המשכנתאות: "שנה חסרת תקדים שבה נשברו כל השיאים"; גובה משכנתה ממוצעת עלה ב-40%

את העלייה בהיקף המשכנתאות החדשות כולנו הרגשנו השנה; למעשה, כמעט מדי חודש בחודשו אפשר היה להבחין בעלייה המדהימה בהיקפי המשכנתאות, וככל שהתקדמה השנה השיאים הוסיפו להישבר והמספרים המשיכו לעלות. אם בחודשים יוני, יולי ואוגוסט הגענו למספרים שחצו לראשונה את רף העשרה מיליארד שקלים, הגיע חודש דצמבר, החותם את השנה, והקפיץ אותנו לשיא חדש: 12.2 מיליארד ₪ משכנתאות חדשות בחודש אחד.

אם מסכמים את השנה וסוכמים את הנתונים של כל החודשים יחד, מגיעים לסכום אדיר של 116 מיליארד ₪ משכנתאות חדשות – עלייה של כמעט 50% ביחס לשנת 2020. בדיוק לשם כך פנינו לאנשי בנק מזרחי-טפחות, שהינו הבנק המוביל בפעילות המשכנתאות בשוק, כדי לסכם את השנה החריגה שעברה אותנו.

שנת 2021 היתה ללא ספק שנה של שיאים חסרי תקדים בשוק המשכנתאות. בשנת 2020 היקף האשראי לדיור במערכת הבנקאית עמד על כ-78 מיליארד שקל, והיקף הביצוע ב-2021, כ-116 מיליארד ₪ כאמור, הוא הגבוה ביותר שידעה המערכת הבנקאית בענף המשכנתאות"

"שנת 2021 היתה ללא ספק שנה של שיאים חסרי תקדים בשוק המשכנתאות. בשנת 2020 היקף האשראי לדיור במערכת הבנקאית עמד על כ-78 מיליארד שקל, והיקף הביצוע ב-2021, כ-116 מיליארד ₪ כאמור, הוא הגבוה ביותר שידעה המערכת הבנקאית בענף המשכנתאות", מסבירה שרון בן יהודה, סגנית מנהל זרוע משכנתאות בבנק מזרחי-טפחות."גם כאשר מסתכלים על היקפי השוק במונחי מספר הלוואות, מדובר על ההיקף הגבוה ביותר שהיה במערכת עד כה (כ-130,000 הלוואות).

היקף הביצועים הגבוה מאוד התפרס על כל חודשי השנה, אם כי החודשים החזקים ביותר בשנת 2021 היו במהלך יוני-אוגוסט, ואפשר למנות מספר סיבות לכך: חודשי הקיץ ידועים היסטורית כחודשים חזקים בשוק הנדל"ן, ונוסף על כך, משקיעים הקדימו עסקאות מתוכננות על רקע הציפיות להעלאת מס הרכישה וכניסתן לתוקף של מגבלות בנק ישראל בתחום.

בין הסיבות השונות להיקפי הביצוע האדירים לאורך כל השנה ניתן למנות סביבת ריבית נמוכה מאוד; זינוק במחירי הדיור - רוכשים פוטנציאליים שישבו על הגדר הבינו שהמְתנה נוספת תיאלץ אותם להגדיל את ההון העצמי או אולי אפילו לוותר על חלום הדירה; סיומה של תוכנית מחיר למשתכן והיעדרה של תוכנית ממשלתית אלטרנטיבית; והיעדר אלטרנטיבות למגורים, שכן מחירי השכירות עולים כך שמי שכבר הגיע להון עצמי פשוט מזדרז לרכוש דירה".

המשכנתה הממוצעת בשיא גם כן – אך מדדי הסיכון נותרו יציבים

כפי שאפשר להבין כבר כעת, העליות והשיאים החדשים נרשמו בכל נתון אפשרי כמעט, לאורך 2021. נתון בולט במיוחד, לצד היקפי המשכנתאות החדשות, הוא גובה המשכנתה הממוצעת: אם בשנת 2018 עמדה משכנתה ממוצעת על כ-680,000 ש"ח, בשנת 2021 הגענו לכ-940,000 ש"ח, עלייה של כ-40% בתוך שלוש שנים ושיא כל הזמנים.

"המשכנתה הממוצעת נמצאת במגמת עלייה לאורך השנים, בין היתר בשל עלייה במחירי הדיור, אשר מחייבת את הלווים להגדיל את המשכנתה שהם לוקחים מהבנק", מציינת בן יהודה, אך ממשיכה לנתון חשוב ומעודד: "עם זאת, ועל אף הגידול בגובה המשכנתה הממוצעת, אנו רואים כי מדדים המשקפים את סיכון הלווים, כגון שיעור מימון ויחס החזר מהכנסה, נשארו יציבים יחסית לאורך השנים. שיעור המימון הממוצע נשאר יציב, בטווח של 53-50%, וגם יחס ההחזר מהכנסה נותר יציב, ונע סביב 28-26%. 

מדובר בשני פרמטרים חשובים אשר מעידים, בין היתר, על איכות החיתום ועל ניהול מוקפד של סיכוני אשראי במערכת הבנקאית. כל עסקה נבחנת באופן פרטני, הן ביחס לנתונים קיימים והן ביחס לתנודות ושינויים עתידיים. 

חלקם של המשקיעים – וחלקן של התוכניות הממשלתיות

סביב שיאי המשכנתאות מעניין מאוד לבדוק את חלקם של המשקיעים ואת תרומתם – כמו גם את חלקן של התוכניות הממשלתיות, קרי מחיר למשתכן ומחיר מטרה. לשני הגורמים הללו השפעה על היקף המשכנתאות הניטלות מדי חודש ומדי שנה, וב-2021 אפשר לראות זאת גם כן, במידה כזו או אחרת.

"בשנים שקדמו להורדת מס הרכישה (שעמד על 8%) ראינו ירידה הדרגתית בהיקף פעילותם של המשקיעים, אשר הגיע לשפל ב-2020 ועמד על כ-10% משוק הדיור בלבד", מציינת בן יהודה. "ביולי 2020 התקבלה החלטה להוריד שוב את מס הרכישה, ובהתאם ראינו עלייה מיידית ומשמעותית בהיקף פעילות המשקיעים בשוק הנדל"ן והמשכנתאות. בשנת 2021 היקף פעילותם נאמד בכ13-12%, והגיע לכ-14 מיליארד שקל. עם זאת, ההערכה היא שלאור העלאת מס הרכישה שבוצעה לאחרונה הפעילות של המשקיעים בשוק תצטמצם במידה מסוימת. 

באשר לתוכניות מחיר למשתכן ומחיר מטרה – אפשר לומר שהיקפי נטילת המשכנתאות באמצעות תוכניות אלו היו דומים ב-2020 וב-2021, ועמדו על כ-12 מיליארד שקל. ההערכה היא כי נראה היקפי פעילות משמעותיים מבחינה זו גם ב-2022, זאת ביחס לקרקעות ששווקו טרם הפסקת תוכנית מחיר למשתכן אך עדיין לא הבשילו למשכנתאות לרוכשים". 

הנתונים מראים שמרכיב הפריים בשנה זו מהווה רק קצת יותר מ-40% מגובה ההלוואה הממוצעת. הסיבות לכך מגוונות ונובעות הן ממדיניות אשראי אחראית של הבנקים והן מהתנהגות זהירה ומושכלת של הלקוחות. אנחנו חייבים לזכור שמשכנתה היא ההלוואה הגדולה ביותר שייקח משק בית במהלך חייו ועל כן לא נכון לנתח אותה רק בהסתכלות על ההווה. חייבים לקחת בחשבון, ככל שניתן, גם אירועים משתנים והשפעותיהם בעתיד"

בן יהודה מתייחסת גם לשתי החלטות בנק ישראל בנושא המשכנתאות – האחת, הסרת מגבלת הפריים במשכנתה, והשנייה – הרפורמה החדשה שעליה דיווחנו כאן לאחרונה. "הנתונים מראים שמרכיב הפריים בשנה זו מהווה רק קצת יותר מ-40% מגובה ההלוואה הממוצעת", היא מציינת. "הסיבות לכך מגוונות ונובעות הן ממדיניות אשראי אחראית של הבנקים והן מהתנהגות זהירה ומושכלת של הלקוחות. אנחנו חייבים לזכור שמשכנתה היא ההלוואה הגדולה ביותר שייקח משק בית במהלך חייו ועל כן לא נכון לנתח אותה רק בהסתכלות על ההווה. חייבים לקחת בחשבון, ככל שניתן, גם אירועים משתנים והשפעותיהם בעתיד. 

בהתאם לתפיסה זו, הבנק בוחן את יכולת ההחזר של הלקוחות לאורך זמן, גם בהתייחס לאפשרות שהריביות בשוק יעלו ובהתאם ההחזר החודשי על המשכנתה. נוסף על כך, גם הלקוחות עצמם לוקחים במכלול השיקולים את יציבות ההחזר החודשי לאורך זמן, בכדי שיוכלו לעמוד בהחזר המשכנתה שנים קדימה. 

באשר לרפורמה החדשה, בנק מזרחי-טפחות הוא בנק שצמח והפך להיות הבנק השלישי בגודלו בישראל בזכות התחרות, ולכן בהגדרה אנחנו תמיד תומכים בכל מהלך שמגביר תחרות. עם זאת, ברור לנו שהרפורמה דווקא מבליטה ומחדדת את הצורך של הלקוחות בהסתייעות בגורם מקצועי ומומחה, שיידע 'לעשות להם סדר' בכמות העצומה של המידע שהם ייחשפו אליו.

מזרחי-טפחות, כבנק המוביל בתחום, עם מערך המשכנתאות הכי גדול והכי מקצועי בישראל, ימשיך להעמיד לרשות הלקוחות בנקאים מקצועיים ומנוסים, שגם יעזרו ללקוחות 'לנתח' באופן מדויק את כל המידע שיהיה ברשותם והכי חשוב - להתאים להם 'מסלול רביעי', כזה שיענה באופן מדויק לצרכים ולמאפיינים שלהם. מבחינתנו, זה מהלך שרק יחדד את היתרון האיכותי של מזרחי-טפחות, ואת המומחיות והניסיון רב השנים של הבנק בתחום הזה".

ומה צפוי ב-2022? התקווה לירידת מחירים (שוב) תתבדה, כנראה

בנקודת הזמן הנוכחית, רגע אחרי סיום שנת 2021 ורגל אחת בתוך 2022, כדאי להתעכב גם על העתיד לבוא: האם הממשלה תצליח, באמצעות תוכניות הדיור שלה, להוריד את מחירי הדירות, או לכל הפחות לעצור את עלייתם? רב הנסתר על הגלוי, אך הערכות מבוססות יש גם יש.

"הביצועים בשוק מושפעים בראש ובראשונה מה'יחס' שבין ביקוש להיצע", מזכירה בן יהודה. "כל עוד הממשלה לא מייצרת התחלות בנייה בקצב שמתאים לגידול הטבעי באוכלוסייה, כולל סגירת פערים שנוצרו במהלך העשור האחרון, נמשיך לראות עליית מחירים בשוק הנדל"ן, ובהתאם גם הביקושים למשכנתאות ימשיכו להיות גבוהים מאוד. 

ההערכה לפיה המחירים ימשיכו לעלות, מתבססת גם על המחירים הגבוהים שבהם נסגרו בחודשים האחרונים מכרזי מגרשים של רשות מקרקעי ישראל : קבלנים ויזמים היו מוכנים לשלם הרבה יותר ממה ששילמו חודשים ספורים קודם לכן, והמשמעות המעשית היא שהדירות שיהיו מוכנות בעוד שנה, שנתיים, שלוש – יימכרו במחירים גבוהים בהתאם"

ההערכה לפיה המחירים ימשיכו לעלות, מתבססת גם על המחירים הגבוהים שבהם נסגרו בחודשים האחרונים מכרזי מגרשים של רשות מקרקעי ישראל : קבלנים ויזמים היו מוכנים לשלם הרבה יותר ממה ששילמו חודשים ספורים קודם לכן, והמשמעות המעשית היא שהדירות שיהיו מוכנות בעוד שנה, שנתיים, שלוש – יימכרו במחירים גבוהים בהתאם.

נוסיף לכל אלה את סביבת הריבית הנמוכה, שהופכת את שוק הנדל"ן לאלטרנטיבה הטובה ביותר עבור לקוחות רבים ותורמת בהתאם לביקושי השיא בשוק – וקיבלנו תמונה ברורה למדי. להערכת הבנק, לא נראית כעת סבירות לירידה מיידית במחירי הדיור, אלא להמשך עלייה, ובהתאם - היקפי הפעילות בשוק המשכנתאות ימשיכו להיות גבוהים גם בשנת 2022".