הופץ תזכיר החוק עם התיקונים לחוק מיסוי מקרקעין: תוספת בהכנסות המס בהיקף של 130 מיליון שקל בשנה מ־2025

הבוקר הופץ תזכיר החוק לתיקון חוק מיסוי מקרקעין . התזכיר מציג מספר תיקונים לחוק מטעם רשות המיסים. ברשות המיסים מעריכים כי אם התיקונים אכן ייכנסו לתוקף בשנת 2024 צפויה תוספת להכנסות המדינה ממסים בגובה של כ-40 מיליון שקלים חדשים, ובשנת 2025 ואילך צפויה תוספת להכנסות המדינה ממסים בגובה של כ-130 מיליון שקלים חדשים.
 
בדברי ההסבר לתזכיר החוק נכתב כי מטרת התיקון היא "מניעת עיוותים שונים במיסוי דירות מגורים, מניעת תכנוני מס וביטול פטורים שאינם מוצדקים. תיקונים אלה צפויים להביא להגדלת הכנסות המדינה ממסים. כמו כן, התיקונים המוצעים צפויים לעודד מכירת דירות מגורים בטווח הקרוב, ובכך לתרום להגדלת היצע הדירות והורדת מחירי הדירות".

הרחבת מדרגת המס הראשונה על חשבון מעמד הביניים

הסוגייה המרכזית בתזכיר החוק נוגע להרחבת מדרגת המס הראשונה לטובת רוכשי דירה ראשונה. "מוצע לרווח את מדרגות המס הנמוכות, כך שיקטן נטל המס על מי שרוכש דירות בשווי בינוני". עם זאת כדי לאזן את המחסור בהכנסות האוצר, התיקון מציע להגדיל את שיעורי המס במדרגות המס הגבוהות: "מוצע להגדיל את נטל המס ברכישת דירה יחידה בסכומים גבוהים, וזאת לטובת מציאת מקור תקציבי לריווח מדרגות המס הנמוכות יותר כאמור".
 
בדברי ההסבר לחוק רשות המיסים מנסה להצדיק את ההחלטה על העלאת שיעורי המס במדרגות הגבוהות: "מדובר באיזון ראוי המאפשר להקל על רוכשי דירות יחידות בסכומים בינוניים, באמצעות הכבדת נטל המס על רוכשי דירות בסכומים גבוהים מאוד". בתוך כך, מעריכים באוצר כי למרות העלאת שיעורי המס במדרגות הגבוהות, האיזון לא יושלם: "בשל התיקון המוצע לשינוי מדרגות מס הרכישה צפויה הפחתה של הכנסות המדינה בכ-70 מיליון שקלים חדשים בשנה".

מה עושים כדי שמשפרי הדיור ימהרו למכור את הדירה הישנה

ענין נוסף שמוצע לתקן ייפגע במשפרי הדיור. אם עד היום משפרי דיור יכולים להחזיק בשתי דירות מגורים למשך 24 חודשים, ועדיין להיחשב כבעלים של דירה יחידה, לצורך הטבות המס הניתנות לבעלי דירה יחידה, התיקון החדש מציע לקצר את המועד ל-12 חודשים בלבד. בתזכיר החוק נמקו את ההצעה בכך שתגן על הזוגות הצעירים ותביא לגידול בהיצע הדירות: "התקופה הארוכה הקיימת כיום בחוק, מיטיבה עם משקי בית בעלי הכנסות גבוהות ופוגעת בזוגות צעירים המעוניינים לרכוש דירה לאור ההשפעה השלילית על מחירי הדירות".

דין אחד לתושבי ישראל ודין אחר לתושבי חוץ

הצעה נוספת בתזכיר החוק קוראת לבטל את הטבות המס של ממכירת או השכרת דירה יחידה מתושבי חוץ. כיום תושבי חוץ המחזיקים בדירה בישראל זכאים לפטור סוציאליים והטבות מס ממכירה או השכרה של דירה יחידה בדומה למוענק לאזרחים ישראליים. 

האוצר הציג את הנתונים העומדים מאחורי ההחלטה: "על פי נתוני רשות המיסים 83 אלף דירות מגורים בקירוב מצויות בבעלות תושבי חוץ. הנתון אינו כולל דירות מגורים שנרכשו בידי ישראלים שהיגרו. 40 אלף דירות בקירוב מצויות בתל אביב וירושלים. 

ברשות המיסים מסבירים כי: "ביחס למצב הקיים במדינות אחרות מדובר בפטורים חריגים אשר אין להם הצדקה, במיוחד כיום, בהינתן היצע מצומצם של דירות מגורים לתושבי ישראל ורמות מחירים גבוהות. מוצע לבטל הטבות אלה כך שהכנסות של תושבים זרים מבעלותם בדירות מגורים בישראל ימוסו על ידי מדינת ישראל, בלא מתן ההקלות אשר ניתנו לתושבי ישראל".

עם זאת ברשות המיסים מציעים שהתיקון יחול רק משנת 2024: "מוצע ששינוי משטר המס כאמור יחל רק מתחילת שנת 2024 בכדי לאפשר לתושבים הזרים תקופה של שנתיים שבה יוכלו למכור את הדירות שלהם תוך קבלת הטבת המס הקיימת, אם ברצונם בכך". בעקבות הצעת התיקון מעריכים ברשות המיסים כי החל משנת 2024 האוצר יכניס עוד כ-100 מיליון שקל בשנה. 

האם דינה של דירת מעטפת כדינה של דירת מגורים

עוד מוצע לתקן את שיטת המיסוי בדירות מעטפת. דירות מעטפת הן דירות הנמכרות על ידי הקבלן ללא שנעשה בהם שיפוץ הפנים בדירה. מבחינת נוסח החוק הקיים, קיימת מחלוקת בשאלה אם דירת מעטפת היא דירת מגורים לצורך החבות במס רכישה, ואם הרוכש של הדירה חייב בשיעורי מס הרכישה הגבוהים יותר המוטלים ברכישת דירת מגורים להשקעה. 

ברשות המיסים מסבירים כי "מבחינה מהותית, אין הצדקה לכך שרוכשים של דירות מעטפת ייהנו מיתרון המיסוי, ויתחמקו מתשלום שיעור מס הרכישה המוטל על דירות מגורים. על כן, מוצע לקבוע בחוק באופן מפורש כי דירת מעטפת תהיה חייבת במס רכישה כדירת מגורים".

הטבות במס שבח? לא לכולם

ברשות המיסים הכניסו עוד מספר תיקונים לתזכיר החוק, תיקון נוסף מבקש להסדיר את ההטבה שניתנה בחוק לעניין פטור ממס שבח החל על מוכרי דירת מגורים אשר נבנתה על קרקע שהייתה בבעלותם לפני שנת 2014, לפי ההצעה ההטבה תינתן רק אם מוכרי הדירות בנו על הקרקע עד מועד כניסת החוק. "יחד עם זאת, מוצע לאפשר תקופת מעבר של 4 שנים על מנת להאיץ בנייה בקרקע פרטית בשנים אלו".

תיקון נוסף מבקש לקבוע בחוק מס נוסף על הכנסות משבח מקרקעין למי שהכנסותיו עולות על 650 אלף שקל בשנה, גם עבור רוכשי דירות עד 4.75 מיליון שקל. עוד מבקשים ברשות המיסים לקבוע כי "המס הנוסף ייגבה במסגרת שומת המס במכירת הזכות במקרקעין. זאת כדי להקל על הגבייה ולמנוע מקרים שבהם המוכר לא מגיש דוח שנתי למס הכנסה ואיננו משלם את המס הנוסף אשר חייב בו"

הוראת השעה שתגדיל את היצע הדירות בשוק

רשות המיסים גם רוצה לתקן הוראת שעה מיוחדת הנועדה כדי לעודד מכירת קרקעות שנרכשו לפני ה-7 לנובמבר 2001 לצורך בניית דירות למגורים, גם אם הקרקעות צברו שיעורי שבח גבוהים במהלך השנים: "מוצע לקבוע, כהוראת שעה, שבמכירת זכות במקרקעין המיועדים לבנייה למגורים, בידי יחיד, בתקופה של שלוש שנים,  יחול שיעור מופחת של מס שבח ". עוד מוצע כי שיעור מס השבח ייגבה לפי מועד סיום הבנייה הבנייה: "ככל שהרוכש יסיים את בניית דירות המגורים בתקופה קצרה, יהיה זכאי המוכר לשיעור המס המופחת על חלק גדול יותר מהשבח הריאלי עד יום התחילה. 

ברשות המיסים אומרים כי "הוראת השעה צפויה להביא להפחתת הכנסות המדינה ממסים בכ-30 מיליון שקל בשנים 2022 ו-2023, ולהפחתת הכנסות המדינה ממסים בשנת 2024 בכ-90 מיליון שקל". עם זאת הם מסבירים כי: "ההפחתה המוצעת נועדה לשמש תמריץ למכירת הקרקעות וכך להביא להגדלת היצע הדירות למגורים".

לסיכום, כותבים ברשות המיסים כי "ממכלול הצעדים המוצעים בתזכיר זה, צפוי ששנת 2022 ושנת 2023 ההצעה תהיה מאוזנת מבחינה תקציבית, בשנת 2024 צפויה תוספת להכנסות המדינה ממסים בגובה של  כ-40 מיליון שקל, ובשנת 2025 ואילך צפויה תוספת להכנסות המדינה ממסים בגובה של כ-130 מיליון שקל".

עו"ד מאיר מזרחי: אי אפשר לשנות את תקנות המס כל שנה מחדש

בשיחה שקיימנו עם מומחה למיסוי מקרקעין עו"ד מאיר מזרחי הוא מבקר התדירות החקיקתית של רשות המיסים בכל הנוגע לתיקוני חקיקה: "רשות המיסים צריכה לצמצם את היקף התיקונים. היום נוצר מצב שכל שנה רשות המיסים משנה את תקנות המס. כל תיקון כזה גורמת לבלבול ופגיעה בשוק הנדלן, אי אפשר לשנות בכזאת תדירות".

בנוגע לתיקון המציע לחייב מס שבח על בעלי קרקעות שלא בנו על הקרקע עד מועד כניסת החוק בשנת 2014 טוען עו"ד מזרחי כי החוק אינו מידתי: "צריך להבין שהרבה פעמים הסיבה שבעלי הקרקע לא בנו על הקרקע היא משום שהמדינה לא נתנה להם לבנות ולא בגלל בעלי הקרקע". לשם כך הוא מציע לסייג את התיקון לחוק: "אני מציע להחריג בתיקון את בעלי הקרקעות שלא יכלו לבנות בגלל מוסדות התכנון"

את ההצעה המונעת את ההטבות לתושבי חוץ הוא רואה כאפליה: "הם פוגעים בתושבי חוץ, יש למדינת ישראל אמנת מס עם מדינות אחרות וזה פוגע באמנת המס".  גם את הצעת התיקון לדירות המעטפת צריך להוריד: "אי אפשר לשנות את כללי המשחק לא כל דבר שאנשים עושים זה בשביל לברוח מהמס, יש סיבות רבות למה אנשים קונים דירות מעטפת התיקון בחוק יפגע בזכויות הרוכשים"

למרות הביקורת הוא חושב שהצעת התיקון הקובעת הטבות מס שבח למקרה של מכירת קרקע בו הרוכש משלים את בניית הבית בתקופת זמן של שמונה שנים מרכישת הקרקע היא מבורכת: "צריך להגיד על זה מילה טובה לרשות המיסים זה יעודד אנשים למכור קרקעות", הוא מסכם.