בעוד כולם רבים על התחנה המרכזית החדשה בת"א: לוינשטין צופה עלייה של כ-180 מיליון שקל בשווי נכסיה - בעיקר בזכות התחנה המרכזית הישנה

התחנה המרכזית החדשה בתל אביב תפסה את הכותרות בשבועות האחרונים, סביב שאלת פינויה – אך נראה שבשקט בשקט דווקא "אחותה" המוזנחת עוד יותר, בעלת פוטנציאל ההתחדשות העצום, עושה חיל. נתוני לוינשטין נכסים, לקראת סיכומה של השנה החולפת, מעידים על כך.

"במסגרת היערכות החברה לפרסום דו"חותיה הכספיים לשנת 2021", כך החברה בהודעתה מהיום (ג') לרשות לניירות ערך, "החלה החברה בבחינת השווי ההוגן של נכסי נדל"ן להשקעה ונכסי נדל"ן להשקעה בהקמה, לרבות מתחם התחנה המרכזית הישנה בתל אביב, על ידי מעריכי שווי חיצוניים ובלתי תלויים. 

בהתאם לטיוטות הערכות השווי כאמור, נכון למועד דיווח מיידי זה וביחס למועד הקובע שהינו 31 בדצמבר 2021, הצטברו אינדיקציות ראשוניות שעל פיהן צפויה החברה לרשום ברבעון הרביעי של שנת 2021 עלייה בשווי ההוגן של הנדל"ן כאמור, בהיקף של כ-180 מליון שקל לפני השפעת מיסים. עיקר השינויים בשווי ההוגן נובע כתוצאה משינוי בשווי ההוגן של מתחם התחנה המרכזית הישנה בתל אביב".

עיינו בנתוני החברה מסוף הרבעון השלישי של 2021, אשר אכן מעידים על עלייה בשוויה של התחנה המרכזית הישנה – אם כי לא חריגה: מדובר על עלייה של כ-2.17 מיליון שקל מסוף 2020, לשווי של 462,714,000 שקל.

עם זאת, ייתכן שהנתונים החוזים את העלייה הגדולה "מסתתרים" בהמשך הדו"ח, שם נכתב כך (בהתייחס לסוף ספטמבר 2021): "לצורך קביעת השווי ההוגן של מקרקעין במתחם התחנה המרכזית הישנה בתל אביב ביצעה החברה הערכת שווי מלאה על ידי מעריך שווי חיצוני ובלתי תלוי. 

בהתאם להערכת השווי כאמור קבעה החברה כי חלה עלייה בשווי ההוגן של המקרקעין במתחם התחנה המרכזית הישנה בתל אביב, והכירה ברווחי שערוך בסך של כ-16.6 מיליון שקל, זאת בעיקר בגין קיצור תקופת הדחייה עד לאישור התוכנית  המפורטת מכוח תוכנית המתאר של ת"א ושינוי עלויות פינוי שטחים אשר תפוסים או אשר היו תפוסים על ידי דיירים מוגנים/פולשים, ומאידך ירידה מתונה בערכי הבסיס של שווי שימושי התעסוקה ומגורים בייעוד דיור בהישג יד".

אינדיקציה נוספת לעלייה בשווי כלל נכסיה של החברה מופיעה בהערכת השווי של מגדל לוינשטין נכון לסוף הרבעון השלישי של 2021, שם נכתב כי בסוף שנת 2020 שוויו של הנכס נאמד בכ-364,500,000 שקל, ואילו בסוף הרבעון השלישי נאמד ב-381,200,000 שקל – כלומר עלייה של 16.7 מיליון שקל בתשעה חודשים

אינדיקציה נוספת לעלייה בשווי כלל נכסיה של החברה מופיעה בהערכת השווי של מגדל לוינשטין נכון לסוף הרבעון השלישי של 2021, שם נכתב כי בסוף שנת 2020 שוויו של הנכס נאמד בכ-364,500,000 שקל, ואילו בסוף הרבעון השלישי נאמד ב-381,200,000 שקל – כלומר עלייה של 16.7 מיליון שקל בתשעה חודשים. כעת נמתין לדו"ח השנתי המסכם, שיפורסם בוודאי בחודש מרץ, כדי להבין אם ההערכות הראשוניות אכן שיקפו את המצב בפועל.

נזכיר כי בפברואר 2020 אושרה התוכנית המפורטת למתחם התחנה המרכזית הישנה, על ידי הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב. על פי התכנון, במקום יוקם מתחם ובו 1,333 יח"ד, 8,318 מ"ר למסחר, 47,836 מ"ר שטחים עבור מבני ציבור ו-97,967 מ"ר של שטחי תעסוקה. לוינשטין תקים את הפרויקט בשיתוף חברת שיכון ובינוי .