אנשי המקצוע מסכמים את 2021: "'רכבת ההרים' בשוק המשרדים - חסרת תקדים"; "חוסר ודאות היא הוודאות החדשה"

אז מה היה לנו בשנת 2021? אפשר להגיד שהיה בה הכול – ועוד יותר מזה אפשר לומר בפה מלא: אף אחד מאיתנו כנראה לא צפה שכך יהיה. לרגל סיומה של השנה שהייתה, ועם כניסתה של השנה החולפת, שאלנו כמה מבכירי הענף כיצד הם ראו את השנה הזו. כתבה ראשונה בסדרת כתבות לסיכום מיוחד של 2021.

עוד אבי ארד

עו"ד אבי ארד, שותף וראש מחלקת נדל"ן, תכנון ובנייה במשותף במשרד גולדפרב זליגמן ושות', עורכי דין: "שנת 2021 בתחום הנדל"ן, הייתה, יותר מכל דבר אחר, שנה לא צפויה. כל מי שנותן בה סימנים, בסיומה, עושה זאת במתכונת של 'חוכמת הבדיעבד'. אינני זוכר תחזיות שנעשו שנה קודם לכן ושצפו כי שנת 2021 תהיה סוערת ותזזיתית כל כך בתחום הנדל"ן, כפי שקרה בפועל. גם אני נאלץ, לפיכך, לחטוא בניתוח שמשקף חוכמת בדיעבד ולנסות להסביר את עליות המחירים הבלתי נתפסות במחירי הדירות, בדמי שכירות המשרדים, במחירי הקרקעות במכרזים, ואת היקף העסקאות החריג בכל קנה מידה ביחס לשנים קודמות.

מחירי הדירות – אלו זינקו השנה, בהיקף ארצי אך באופן מובהק ביותר באזורי הביקוש בכלל ובתל אביב בפרט. התלכדות של כמה גורמים בו-זמנית הובילו לדעתי למגמה זו. האחד - חוסר מתמשך בהיצע דירות זמינות. רק השנה החלה רמ"י במסע שיווק מסיבי שלא היה בשנים הקודמות, אבל השפעתו על היצע הדירות ייתן את אותותיו רק בעוד כמה שנים. מאידך מחדל ארוך שנים בשיווק קרקעות לדירות הוביל למחסור בדירות זמינות למכירה. השני – שנת שיא בהייטק, שהכניסה לשוק הרוכשים אלפי עובדי הייטק שהתעשרו כמעט בין לילה, ואשר מוכנים לשלם מחירים גבוהים לרכישת דירות בתל אביב ובמרכז למגורים, ולא מעט גם דירות להשקעה במקומות שונים בארץ. השלישי – ניסיון הממשלה להרגיע את שוק המשקיעים על ידי העלאת מס הרכישה (טעות גדולה בפני עצמה), שנעשה בצורה שלומיאלית, ויישומו באיחור של כחודש וחצי ממועד פרסום הכוונה לעשות כן, הביא לעלייה דרמטית של רכישת דירות על ידי משקיעים בתקופת הביניים.

שוק המשרדים – 'רכבת ההרים' שעשה שוק המשרדים בשנתיים האחרונות הינה חסרת תקדים. משפל שהביא רבים להכריז על 'מותו' של מודל העבודה במשרדים רק לפני שנה, לביקושי עתק ועלייה חדה בדמי שכירות, בעיקר - אך לא רק - בתל אביב והמרכז, בשנת 2021. אפשר לייחס זאת בעיקר למודל העבודה מהבית שהוביל שוק ההייטק, תוך ניצול משבר הקורונה כהזדמנות. ההתפכחות של כמעט כל החברות, גם בהייטק וגם אחרות, וההבנה שאין תחליף לריכוז העובדים במקומות העבודה המסורתיים, בכל היבט - מקצועי, חברתי ויצירת הזדהות של העובדים עם מקום העבודה, תוך מתן גמישות לעובדים לעבוד גם מהבית, אך לא על חשבון חסכון משמעותי בשטחי משרדים, ונוסף על כך גיוסי העתק שנעשו השנה בתחום ההייטק, הביאו להיפוך מגמה כמעט מיידי וחד: מנטישה מסיבית של משרדים, לצמיחה מהירה של שוק המשרדים ולעליית מחירים מטורפת, אך זאת (בגלל אופיו של שוק ההייטק) בהבדל גדול בין תל אביב והמרכז לאזורי הפריפריה.

מחירי הקרקעות – מכרזי מכר קרקעות השנה התאפיינו בהפתעות מוחלטות. כל מכרז כמעט היכה את התחזיות המוקדמות לגביו ובוודאי השאיר הרחק מאחור את הערכות השווי השמאיות שמהן יצא המכרז לדרך. נראה לי כי כל הגורמים שציינו לעיל לגבי העלייה במחירי הדיור והמשרדים הביאו יזמים רבים להעלות את הצעותיהם לרכישת קרקעות, זמינות יותר וזמינות פחות, אך כאן טמון הימור לא קטן של אותם יזמים, שאינני בטוח כי יצלח, שהמגמה של עליית מחירים שעליה מתבסס תמחור היתר של הקרקעות, תמשיך ותתגשם גם במועדי המימוש והשיווק של היחידות שייבנו על אותן קרקעות.
 
לאור הניסיון של שנת 2021, אני חייב להיזהר בהערכתי לגבי השנה הקרובה, אך נראה לי, לאור מה שקורה עדיין בשוק הנדל"ן הרותח, שהמגמה של היפראקטיביות בנדל"ן תימשך, לפחות בחודשים הקרובים".

נחמה בוגין . צילום - עמית ישראלי

שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין: "השנה האחרונה אופיינה בתנופה הולכת וגוברת של תחום ההתחדשות העירונית. אני מאמינה כי זה עתיד הנדל"ן של מדינת ישראל: בעשור הקרוב נראה כי ההתחדשות העירונית תהיה המפתח לפיתוח נדל"ני ולהתמודדות עם משבר הדיור. 

כמו כן, שנת 2021 התאפיינה בהתאוששות מהירה מאוד ממשבר הקורונה. שוק המגורים, כפי שצפינו, כלל לא נפגע מהמשבר, נהפוך הוא: ראינו כי מחירי הדירות נוסקים כלפי מעלה. שוק המניבים, שמאוד חששנו שייפגע פגיעה קשה לאורך זמן, הצליח להתאים את עצמו ולהתאושש בצורה מרשימה - כך שהנזקים הרבה יותר קטנים ממה שציפינו.

כמו כן, דבר חשוב שקרה בשנה האחרונה: סוף-סוף הוקמה ממשלה. בלי קשר לדעה פוליטית, עצם זה שישנה ממשלה ושיש תקציב, ואפשר לתפקד, זה מאפשר הזזה של תהליכים. בחוק ההסדרים עברו כמה שינויים חשובים מאוד בתחום ההתחדשות העירונית, שינויים שמעניקים תמיכה, מינוף ו-ודאות לתחום, בהפחתת היטלי ההשבחה, בהפחתת הרוב הנדרש ועוד. מהלך נוסף שחוק ההסדרים מקדם ומתחיל לתפוס תאוצה הוא נושא השכירות ארוכת הטווח. לדעתי זה אחד מהכלים המשמעותיים ביותר בצינון שוק הדיור. זוהי מגמה נכונה ואני מקווה שהיא תימשך גם בשנים הקרובות".

אדריכל גיל שנהב. צילום - גיא גלעד

אדריכל גיל שנהב, שותף מייסד בכנען שנהב אדריכלים: "חוסר ודאות היא הוודאות החדשה, גמישות היא היציבות החדשה וחדשנות, ערנות וזמינות הם ארגז הכלים שלנו. קצב שינויי האירועים, המשימות ומרכז הכובד השתנו ממהירות של אופניים למהירות של רכבת הרים. הענף שלנו הוכיח בשנה האחרונה שהוא יודע להתאים את עצמו בצורה מרשימה לתרחישים ולסיטואציות חדשות ומאתגרות במיוחד.

לשנה הבאה יש לנו משימה לאומית: אנחנו צריכים לתכנן מיליון דירות בכל עשור בעשורים הקרובים, ולבנות את הדירות בלבד זה לא מספיק. אנחנו צריכים לדאוג שהן תיבנינה בצורה איכותיות, שהן תתרומנה לערים שלנו את האורבניות החדשה והרצויה לצד כל המבנים הנלווים שיוצרים את איכות החיים – תרבות, חברה, ספורט, חינוך, מסחר, תעסוקה ופנאי. לייצר שכונות מגורים לשינה בלבד זה כבר לא נכון: אנחנו צריכים לייצר ערים תוססות וחיות, המעניקות לתושבים את כל חווית החיים המלאה, ואנחנו יודעים לעשות את זה".

עו"ד ענת בירן , בעלי ענת בירן – משרד עורכי דין: "שנת 2021 הייתה בהחלט שנה מעניינת. אצלי זה בא לידי ביטוי בחיים ובעבודה לצד הקורונה, תוך הפיכת המודל ההיברידי של עבודה מהבית ומהמשרד למודל קבוע, ולצידו שכלול השימוש בזום ובאמצעים דיגיטליים וטכנולוגיים שונים לצורך העבודה.

הבשלה של כמה פרויקטים נדל"ניים שעבדנו עליהם שנים ארוכות, בעיקר במסגרת ליווי בעלי קרקע ובעלי דירות, וגם כמלווים בתחום התכנון והבנייה. התרחבות וצמיחה משמעותית של מחלקת הנדל"ן וההתחדשות העירונית במשרדנו, לצידה של מחלקת התכנון והבנייה עליה מבוסס המשרד מאז הקמתו.

תכנית המטרו היא הנושא הנדל"ני-תכנוני החם של השנה. תוכניות המטרו, שהדיונים בהם היו בעיקר בשנת 2021, וחוק המטרו שאושר במסגרת חוק ההסדרים במשק – זהו נושא שמצוי במחלוקות אדירות ברמה התכנונית, ושעומד לשנות את פני התכנון הנדל"ן והמגורים באזור המטרופולין. חוק ההסדרים במשק שאושר ברבעון האחרון של שנת 2021 כולל רפורמות רבות בחקיקה בתחומים רבים, ובכללם תחומי התכנון והבנייה, ההתחדשות העירונית והנדל"ן - רפורמות שיש ללמוד אותן ביסודיות, ואין לי ספק שנראה את השפעותיהן בשנה הקרובה".

שמאי המקרקעין שמוליק כהן, SK שמאות מקרקעין: "ה'מלחמה' להורדת מחירי הדיור אשר מוכרזת חדשות לבקרים, או ליתר דיוק בכל ממשלה חדשה שנבחרת, מלווה את שוק הנדל"ן מאז ומתמיד, אבל ביתר שאת בעשור האחרון. תוכניות כגון תוכנית מע"מ 0, מחיר למשתכן , תוכנית מחיר מטרה, הורדת מס הרכישה על משקיעים, העלאת מס הרכישה על המשקיעים ועוד ועוד באו והלכו - אבל מחירי הנדל"ן מעולם לא נסקו כפי שנסקו בשנה האחרונה, ונראה שקברניטי הדיור לא באמת מעוניינים להילחם במחירי הדיור ולפתור את מצוקת הדיור, אלא יותר לפזר אמירות פופולריות ולהתקדם לתפקיד הבא.

כדי להוריד את מחירי הדיור יש להגדיל ההיצע, אך ההיצע בשש השנים האחרונות יציב ועומד על כ-50,000 התחלות בנייה בשנה. אם זו התמונה – כיצד ירדו מחירי הדיור? כתוצאה מאמירות פופוליסטיות ותוכניות מינוריות? זאת ועוד, כאשר הממשלה מדברת על יעדי הורדת מחירי הדיור או אפילו בלימה שלהם, מן הראוי שתיקח בחשבון את 'מפעל' הכסף הגדול ביותר במדינה – רשות מקרקעי ישראל ומכרזיה, ותשנה את השיטה - ומהר. האם באמת לא קיימת שיטה אחרת למונופול על הקרקעות במדינה או שמא אין כוונה באמת להגדלת היצע הקרקעות ולהורדת מחירי הקרקע? אולי בכלל הממשלה מודעת לבעיה היטב, אך מעדיפה לעצום עיניים ולהמשיך למלא את קופת המדינה שהתרוקנה, בשל הקורונה ובכלל..."

אדריכל אורי הלוי, משרד אורבך הלוי. צילום - יוסי צבקר

אדריכל אורי הלוי ממשרד אורבך הלוי: "שוק המשרדים מגלגל בשנה כשלושה מיליארד שקל, עם השקעה ממוצעת של אלפי שקלים למ"ר. קיימים עשרות משרדים חדשים בגודל של 10,000 מ"ר ויותר, מתוכם 80% שייכים לענף הייטק, עם משרדים שיום אחד מאכלסים 30 עובדים ובתוך שני רבעונים כבר גדלים ל-300 איש ויותר - דבר שמצריך הרבה מאוד שינויים מיידיים, ובקצב מסחרר. לאחר שנת המתנה, היום אי-אפשר למצוא בתל אביב מ"ר שלא מושכר! התחזית היא ש-2022 תהיה דומה ל'בום' של 2021 - בום שנובע ברובו מענף ההייטק שמחולל פלאים בארץ.

בכל יום ובכל רגע מאוכלסים משרדים חדשים, גדולים ומשמעותיים של עשרות אלפי מ"ר. יש כסף בתעשייה. אין פזרנות, יש ניהול חכם ומקצועי. הפרויקטים גדולים ומורכבים הרבה יותר. החללים הציבוריים כוללים מגוון עשיר של מקומות, עם הרבה ורסטיליות במרחב, והם צפויים להיות מושקעים כלכלית עוד הרבה יותר. 

תחום המשרדים שובר שיאים חדשים. בהתאם לכך, התפקיד שלנו כאדריכלים היה ועודנו להבין את הצרכים החדשים ובהתאם לכך אנו מתכננים, מתאימים, ויוצרים סביבת עבודה אקטואלית. אין לי ספק שענף המשרדים בטווח הארוך יחזור לסוג של שגרה. אין תחליף לעבודה במקום העבודה".

ערן כרמל, מנכ"ל משותף באבישי כרמל פיננסיים: "שנת 2021 מאופיינת בשבירת שיאים בהיקפי המשכנתאות ובהתערבות בנק ישראל בשוק המשכנתאות. בינואר בנק ישראל הסיר את מגבלת הפריים אשר נקבעה על ידנו בשנת 2011, עד ינואר היה ניתן ליטול עד שליש מסך המשכנתא במרכיב הפריים ועם הסרת המגבלה ניתן ליטול עד 2/3 מסך האשראי במרכיב הפריים.

שנת 2011 גם מאופיינת בריבית הממוצעת על המשכנתאות הנמוכה ביותר. ביולי 2015 נמדדה ריבית ממוצעת בגובה 2.73, והשיא נשבר במרץ 2021 עם ריבית של 2.7, והמגמה המשיכה על לריבית של 2.46% בנובמבר 2021".