רחובות: בלבול רב באשר להגדרת מתחמי שימור בתוכנית "לב העיר"; המחוזית "קוראת לעירייה להכין תוכנית שימור"

תוכנית "לב העיר" ברחובות, המשתרעת על פני כ-18,500 דונם ברוב שטחי העיר, אושרה לאחרונה על ידי הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מרכז – כחצי שנה לאחר שהופקדה. כמה שינויים קלים נערכו בה, אך המעניין הוא הדיון בהתנגדויות לתוכנית, אשר העלה שני נושאים מרכזיים (אך לא יחידים): נושא השימור בשטחי התוכנית, ונושא דירות הגן.

חשוב לציין שמדובר בתוכנית נרחבת מאוד מבחינת שטחה: שטח השיפוט של רחובות הוא נכון להיום 23,720 דונם, כך שהתוכנית הזו חולשת על כ-78% משטח העיר כולה, ולכן רלוונטית לרוב חלקיה. עוד נאמר בהקשר זה כי התוכנית המאושרת כוללת תוספת של 2,000 יח"ד (לעומת 2,100 בתכנון המקורי) ועוד 400 דירות קטנות, בשטח של עד 80 מ"ר כולל ממ"ד. השטח הממוצע של הדירות בתוכנית יהיה 110 מ"ר.

"יישום החלטת הוועדה משמעותה הכנת עשרות תיקי תיעוד ועלות כספית גבוהה"

נפתח בסוגיית השימור בתחומי התוכנית. הוועדה המחוזית, בדיון שנערך שלשום (ב'), ציינה כי "בפני הוועדה עלו טענות להכללת מבנים לשימור בתחום התוכנית. במסגרת החלטת הפקדת התוכנית קבעה הוועדה כי אם מבוקש להחיל בתחום התוכנית מבנים, לשימור יש לצרף תיקי תיעוד עבור מבנים אלו. הוועדה סבורה כי צירוף תיק תיעוד מקדים למבנים לשימור בתחום התוכנית הינו הכרחי, על מנת שניתן יהיה לבחון את התכנון בחלקה בצורה המיטבית ביותר, וזאת כתנאי להפקדתה ולא כתנאי להיתר. 

מאחר שעד למועד הפקדת התוכנית לא הוגשו תיקי תיעוד מקדים ואף לא כרטיסיות או חומר אחר בדבר מבנים אלה בתחום התוכנית, לא ניתן להחילה על מבנים אלו. נוסף על כך, סבורה הוועדה כי לא ניתן לקבוע תוספת זכויות בנייה אחידות עבור כלל המבנים לשימור בתחום התוכנית, וכי יש לערוך בדיקה פרטנית ביחס לכל מבנה"

מאחר שעד למועד הפקדת התוכנית לא הוגשו תיקי תיעוד מקדים ואף לא כרטיסיות או חומר אחר בדבר מבנים אלה בתחום התוכנית, לא ניתן להחילה על מבנים אלו. נוסף על כך, סבורה הוועדה כי לא ניתן לקבוע תוספת זכויות בנייה אחידות עבור כלל המבנים לשימור בתחום התוכנית, וכי יש לערוך בדיקה פרטנית ביחס לכל מבנה. נוסף על כך, חלק מהמתנגדים טענו כי יש לבטל את ההוראה בסעיף 3.6, לפיה ניתן לעדכן את רשימת המבנים לשימור, וכי שינוי רשימה זו עלול לייצר פגיעה מהותית בזכות הקניין ואי ודאות תכנונית. 

הוועדה מקבלת את הטענה וקובעת כי למסמכי התוכנית תצורף רשימת המבנים לשימור שקבעה ועדת השימור של עיריית רחובות, ויובהר בהוראות התוכנית כי היא לא תחול על המבנים שנכללו ברשימה זו במועד הפקדת התכנית. מובהר כי המשמעות היא שהתכנית לא חלה על מגרשים שבהם מצויים מבנים הכלולים ברשימת השימור, אף אם תשתנה בעתיד רשימה זו. הוועדה קוראת לעיריית רחובות להכין תוכנית שימור שתבחן את המבנים הקיימים במרחב, את ערכיותם, את היקף הצרכים בהם, את זכויות הבנייה ואת ההיתכנות לבנייה חדשה בהם ובסמוך להם". 

בהתנגדות שהגישה מהנדסת העיר, דלית הראל, התייחסה לקביעה זו של הוועדה: "בהחלטת הוועדה המחוזית להפקדה נקבעו סעיפים שאינם הגיוניים ואינם ברי ביצוע לנושא הכללת המבנים לשימור בתוכנית. בעניין זה קבעה הוועדה כי מבנים שלהם יש תיק תיעוד שיצורף למסמכי התוכנית, יוכלו להיות חלק מהתכנית.

לרוב המבנים לא הוכן תיק תיעוד. יישום החלטת הוועדה משמעותה הכנת עשרות תיקי תיעוד, עלות כספית גבוהה ומסמכי תוכנית רבים. העירייה עובדת על הכנת תוכנית מתאר לשימור, שבה יבואו לידי ביטוי המתחמים לשימור. אנו מבקשים שלא לסמן את המתחם לשימור בתוכנית, ולבטל את ההנחיה התקנונית להכנת המסמך. עוד אנו מבקשים כי התוכנית תחול גם על חלקות שבהן קיימים מבנים לשימור, אשר ועדת השימור העירונית החליטה כי הם ראויים לשימור, גם אם טרם הוכן להם תיק תיעוד". הטענות הללו נדחו על ידי הוועדה המחוזית.

גם התאחדות הקבלנים בוני הארץ הגישה התנגדות בנושא השימור, וטענה כי "גריעת מגרשים עם מבנים לשימור גורמת לפגיעה ממשית של בעלי מגרשים אלו. מהלך זה יגרום להכנת תוכניות נקודתיות רבות. מוצע כי הוצאת היתרי בנייה במגרשים הכוללים מבנים לשימור יהיה בכפוף להכנת תיקי תיעוד ובסמכות מהנדס העיר ו-ועדת השימור העירונית". גם התנגדות זו נדחתה.

כדי להמחיש את גודל הבלבול נביא את התנגדותו של אחד מתושבי העיר, אשר טען, באשר לנכס בחלקה המזרחי של המקרקעין הנכלל ברשימת המבנים לשימור, כי "למבנה אין כל ערך שימורי והוא לא היה צריך להיכלל ברשימה זו. קיימת אי בהירות בסוגיה אם המגרש נכלל בתוכנית; קיימת סתירה בין סעיף 3.6 שלפיו התכנית תחול על מבנים לשימור, לבין סעיף 2.2 שלפיו זכויות הבנייה יהיו בתנאי הריסה ובנייה מחדש. מקום שבו נקבע מבנה לשימור לא ניתן להתנות את זכויות הבנייה בהריסתו".

התוכנית לא קבעה באופן סופי את המבנה לשימור. התכנית קבעה כי היא לא תחול על מבנים שמופיעים ברשימת השימור, כיוון שלגבי מבנים אלו ייתכן ויידרש תכנון פרטני נוכח הגבלות השימור. בעת הזו, לנוכח העובדה שלא בוצעה כל בדיקה לגבי אותם מבנים, לא ניתן לקבוע בתכנית הוראות מתאימות ומכאן שאין מקום להכללתם בתוכה"

הוועדה המחוזית דחתה את ההתנגדות הזו גם כן, והרחיבה: "סעיף 3.6 אינו קובע כי התוכנית תחול על מבנים לשימור. יוער כי התוכנית לא קבעה באופן סופי את המבנה לשימור. התכנית קבעה כי היא לא תחול על מבנים שמופיעים ברשימת השימור, כיוון שלגבי מבנים אלו ייתכן ויידרש תכנון פרטני נוכח הגבלות השימור. בעת הזו, לנוכח העובדה שלא בוצעה כל בדיקה לגבי אותם מבנים, לא ניתן לקבוע בתכנית הוראות מתאימות ומכאן שאין מקום להכללתם בתוכה".

"ביטול דירות הגן – פגיעה של שני מיליון שקל בממוצע למגרש"

כאמור, סוגיה נוספת שנידונה בהרחבה בדיון ההתנגדויות נוגעת לדירות הגן בתוכנית – או ליתר דיוק, לאיסור האפשרות לבנות כאלו. בהתנגדות התאחדות הקבלנים בוני הארץ נכתב: "אנו מבקשים למחוק את ההוראה לביטול אפשרות לבניית דירות גן בתחום התוכנית. מדובר בדירות מבוקשות מאוד, המאפשרות ניצול יעיל של זכויות.
 
ביטול דירות הגן והפחתת השטח העיקרי מהווה פגיעה כלכלית משמעותית בבעלי המגרשים, בסך שני מיליון שקל למגרש בממוצע; הפחתה של היטל השבחה בסך מיליון שקל למגרש תהווה פגיעה כלכלית גבוהה בקופה הציבורית; הקטנת הרווחיות תגרום להעלאת המחירים".

בעיר ביקוש רב לדירות גן, ואנו מאפשרים דירות גן כל עוד הן פונות לחזית האחורית, על מנת לאפשר גינון משותף בחזית. כאשר יש מרתף חניה בבניין, מתפנה שטח ללובי ולמחסנים, נוסף על דירות גן. ביטול דירות הגן פוגע הן ברווחיות הבנייה והן במקסום תכנון קומת הקרקע"

גם מהנדסת העיר הגישה התנגדות בנושא זה וביקשה מהוועדה לאפשר תכנון דירות גן ובנייתן במסגרת התוכנית. "בעיר ביקוש רב לדירות גן, ואנו מאפשרים דירות גן כל עוד הן פונות לחזית האחורית, על מנת לאפשר גינון משותף בחזית. כאשר יש מרתף חניה בבניין, מתפנה שטח ללובי ולמחסנים, נוסף על דירות גן. ביטול דירות הגן פוגע הן ברווחיות הבנייה והן במקסום תכנון קומת הקרקע".

בנושא זה קבעה הוועדה המחוזית כי "לא יותרו דירות גן בחזית המגרש. בעורף המגרש יותרו דירות גן, ובתנאי שיוותר שטח פנוי לטובת כלל דיירים בהיקף של 10% לפחות משטח המגרש, שלא יפחת מ-50 מ"ר. השטח יהיה רציף, ויאפשר שימוש יעיל לכלל הדיירים".

לעיון בפרוטוקול הדיון המלא לחצו כאן