"בעוד 25 שנה כבר לא יהיה אפשרי לעשות התחדשות עירונית בערים"

האם ניתן למצוא מכנה משותף ולהגיע להסכמות בין כל הגורמים המרכיבים ומפעילים את ענף הנדל"ן הישראלי, באופן שיעודד בנייה וישחרר לשוק עוד ועוד פרויקטים של התחדשות עירונית ? בשאלה זו ועוד עסק "שולחן עגול" מיוחד שכינס מרכז הנדל"ן ביום חמישי האחרון (20.12) בתל אביב. באירוע נכחו נציגי ממשלה, נציגי הרשויות המקומיות, מהנדסי ערים, יזמים ועורכי דין. כל הנוכחים ניסו למצוא פתרונות לנושאים המעכבים את הבנייה למגורים בישראל ובראשם הבירוקרטיה.

ראשון לדבר והדמות שריכזה מטבע הדברים את רוב תשומת הלב היה חיים אביטן, יו"ר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית שסגר רק לאחרונה שנה בתפקיד. אביטן סיפר על כל הפעולות שיוזמת הרשות כדי לעודד התחדשות עירונית ובעצם כדי לעזור ליזמים עם הבעיות שבהן הם נתקלים בעבודה עם רשויות מקומיות.

אביטן הדגיש כי לאחר הקמת הרשות להתחדשות עירונית ישנה כתובת אחת לכל מי שעוסק בתחום, "לפני כן לא היתה כתובת כזו, וכעת יש ליזמים או לדיירים למי לפנות". אביטן ציין לטובה את ההקמה של 25 מינהלות עירוניות של התחדשות עירונית שאחראיות לקשר ולגשר בין כל הצדדים ולספק פתרונות לבעיות שצצות וכן להקנות ודאות לכל הפועלים בתחום.

אחת הטענות המרכזיות של יזמים נגד הממשלה קשורה להיעדר ודאות תכנונית ברשויות המקומיות. הנוכחים טענו בפני אביטן כי כשהם עובדים עם רשויות מקומיות הם לרוב לא יודעים מה מותר ומה אסור בכל עיר, שהוועדות המקומיות משנות את דעתן לעתים קרובות ואפילו מפגישה לפגישה, ושהבירוקרטיה הכבדה הזו מעכבת פרויקטי התחדשות עירונית שנים ארוכות. חלק מהנוכחים ציינו כי פרויקטים שלהם התמשכו עד ל-10-12 שנים – משך זמן בלתי סביר בעליל.

[quote]

לדברי אביטן, הרשות פועלת בדיוק למטרה זו – לקצר את ההליכים ולצמצם ככל האפשר את הבירוקרטיה. לדבריו בזכות המינהלות שהוקמו הדברים הולכים ומתבהרים מיום ליום בכל הקשור למה מותר ואסור לעשות בערים מבחינה נדל"נית.

לרשות להתחדשות עירונית מוקצה תקציב שנתי של כ-80 מיליון שקל, ובעזרתו היא מממנת כ-30-50% מתכנון פרויקטי התחדשות עירונית לרשויות המקומיות. לדברי אביטן, הרשות גם מממנת תוכניות לאיתור פוטנציאל והיתכנות כלכלית להתחדשות עירונית ולא רק את הפרויקטים עצמם, וכן מממנת סיוע להקמת תשתיות מתאימות שהרשויות דורשות כתנאי לבנייה בעירן. אביטן ציין גם את הקרן הממשלתית להתחדשות עירונית שממומנת ע"י רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ואמר כי לכשתתחיל לפעול יהיו בה 500-700 מיליון שקל לטובת קידום התחדשות עירונית בפריפריה בלבד – כספים שאמורים להפוך את הבנייה בפריפריה לכדאית כלכלית ליזמים.

עוד הוא ציין את נושא הקרקע המשלימה שלדבריו יצבור תאוצה – ובחזון הרחוק אף יכלול ניוד זכויות בין ערים שונות. היזמים שנכחו בדיון הביעו ספק רב שראשי הערים יתנו יד לנושא הקרקע המשלימה, על אחת כמה וכמה בין ערים שונות. אביטן מצידו ניסה להזים את החששות של היזמים וטען כי הנושא מקודם. "בעוד כמה שנים היתרי הבנייה בהתחדשות עירונית ישולשו. אני מציע לכם להתאזר באופטימיות כי זה יהיה שווה לכם הרבה כסף", אמר אביטן.

בהמשך דיבר נציג הרשויות המקומיות, מהנדס עיריית נתניה אבנר אקרמן, שהוא גם יו"ר איגוד מהנדסי ערים בישראל, שציין כי ישנם עדיין המון חסמי בירוקרטיה שהוא לא הצליח לשכנע את מקבלי ההחלטות לשחררם. "אני כבר חבוט מכל צד ומכל כיוון. הממשלה מכריזה כי פתרון משבר הדיור הוא משימה לאומית, אבל אני ממש לא רואה את כל הממשלה מתגייסת. אולי רואים משרד ממשלתי כזה או אחר שמתגייס, אבל לא כל המערכת". 

אקרמן אמר כי "חייבים להגיד בקול רם ולהכיר בזאת שלא בכל עיר בישראל תהיה התחדשות עירונית בעשור הקרוב. לא בכל מקום יש ביקושים מספיקים או כדאיות לפרויקטים מסוג זה, אבל בערים שכן תהיה התחדשות עירונית חייבים להתחיל לייצר ולו רק תשתית לוודאות תכנונית". 

לדבריו הצעד המתבקש הגדול ביותר שעל הממשלה לעשות כדי לעודד התחדשות עירונית זה לגרום לרמ"י להבין שהיא חייבת לשחרר עוד ועוד קרקעות ולא "לשבת" עליהן כמו על תיבת אוצר. "בעוד 25 שנה כבר לא ניתן יהיה לעשות התחדשות עירונית נוספת בערים, כי הצפיפות לא תאפשר. עכשיו זה הזמן וכל המדינה צריכה להתגייס לכך", אמר.

בקרב יזמי הנדל"ן היתה באירוע נציגות מכובדת של מנכ"לי החברות המובילות בשוק הנדל"ן הישראלי. בין הנוכחים היו אסף סימון מאפריקה ישראל, עומר גוגנהיים מאשדר, משה קורן מאזורים, גיא ששון מישראמיש, אייל הנדלר מכנען, הראל פרץ מקבוצת גבאי, וכן עורכי הדין גיא פרבמן ואפרת רשף שמייצגים חברות ויזמי נדל"ן רבים בפרויקטי התחדשות עירונית .

כל אחד מהיזמים בתורו סיפר על הניסיון של החברה שלו בהתחדשות העירונית ועל הקשיים והסחבת שהם נאלצים לספוג, וביקשו מחיים אביטן פתרונות. משה קורן, מנהל פיתוח עסקי באזורים, סיפר כי "החברה 'חוטפת מכות' מהרשויות המקומיות בכל הקשור לעיכובים ותלאות בירוקרטיה, אבל נשארת אופטימית". הוא אמר כי באזורים אוהבים כללי משחק ובהירות כפי שמנסים להתוות ברשויות בתוכנית מיתאר וכוללניות, אבל קרא לרשויות להחיל אותן על פרויקטים עתידיים ולא בדיעבד.

אסף סימון, מנכ"ל אפריקה התחדשות עירונית, אמר כי הוא דווקא מזהה רוח חדשה והשתדלות ורצון מצד הרגולטורים – בעיקר במינהלות ההתחדשות העירונית בערים, אצל חיים אביטן ועינת גנון מהרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ומצד מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון חגי רזניק. סימון אמר שצריך לתת יותר כוח וסמכויות לרשות להתחדשות עירונית מול הרשויות המקומיות וגם מול הממשלה, כי אחרת התועלת שלה תהיה מוגבלת.

עומר גוגנהיים, מנכ"ל אשדר בוטיק, אמר כי להערכתו כן הפנימו בממשלה שצריך התגייסות כוללת למען התחדשות עירונית , אבל ציין כי צריך לעשות תוכניות גם לבניינים קטנים בערים ובשכונות ולממש אותן במרכזי ערים.

גיא ששון, מנכ"ל ישראמיש ויו"ר ועדת התחדשות עירונית בהתאחדות בוני הארץ, אמר כי "עם כל האופטימיות והרצון הטוב, יש פספוס גדול – אם לא יתקצבו את הרשות העירונית לא יזוז כלום. המדינה לא מילאה את החלק שלה ולא הביאה כסף, בעוד שהרשות המקומית כן מילאה את החלק שלה. אם הרשות לא קיבלה את הכסף מהמדינה כפי שהובטח לה – היא לא תקדם שום דבר". כמו קורן, גם ששון קרא להחיל את השינויים בתוכניות המיתאר רק לפרויקטים עתידיים, "כי היזמים כבר עברו הרבה תלאות והוציאו מאות אלפי שקלים לקדם פרויקטים, והדיירים גם נכללו בתהליך, ולכן אי אפשר פשוט לזרוק אותם לפח", לדבריו.