פרסום ראשון: ח"כ סמוטריץ' יגיש היום את הצעת החוק שתגביל את מדד תשומות הבנייה לרכיב עלויות הבנייה בלבד

חבר הכנסת בצלאל סמטוריץ' יו"ר הציונות הדתית אמר למרכז הנדל"ן כי בכוונתו להגיש היום את הצעת החוק שתגביל את מדד תשומות הבנייה לרכיב עלויות הבנייה בלבד ולא לרכיב עלויות הקרקע ולרווח היזמי. החקיקה צפויה להוזיל משמעותית את שיעור מדד תשומות הבנייה לטובת רוכשי הדירות, בפרט באזורים בהם רכיב הקרקע מגלם כ-50% משיעור המדד.

אתמול הגיש ח"כ סמוטריץ' שאילתה בנושא לשר השיכון זאב אלקין במליאת הכנסת. לפי מה שפורסם בגלובס, בעקבות השאילתה צוות משרדו של שר השיכון בוחן את הסוגייה כדי לקדם הליך חקיקה ממשלתי, במטרה להפחית מהמדד את רכיב ערך הקרקע. עם זאת ח"כ סמוטריץ' מבהיר כי הוא אינו ממתין לחקיקה הממשלתית וכי בכוונתו להגיש הצעת חוק פרטית בנידון כבר היום.

נציין, כי לא מן הנמנע שחברי הכנסת מהקואליציה יתמכו בחקיקה, בהתחשב בתקדים שהיה השבוע כשהצעת החוק של ח"כ יואב קיש (ליכוד) מהאופוזיציה בנוגע להרחבת מדרגת המס הראשונה לרוכשי דירה ראשונה, עברה בוועדת השרים לענייני חקיקה כחקיקה ממשלתית. 

סמוטריץ' מסביר כי הצעת החוק הפרטית לא נועדה לעקוף את הממשלה, אלא בעיקר כדי לגרום לממשלה לזרז את הליכי החקיקה בנושא: "החתמתי כבר קרוב ל-40 חברי כנסת על החוק, אני מחפש שותפים גם בקואליציה ואני אגיש אותו היום. אני מקווה שבדיאלוג עם שר השיכון נסכם על העברה משותפת של החוק. 

בסוף לחוק הפרטי יש סוג של זרז ומנוף, גם על החקיקה הממשלתית. ברגע שזה חוק נכון זו גם דעתם המקצועית של אנשי משרד השיכון, אז החוק הפרטי אמור להיות זרז. מטבעם של משרדי הממשלה, הם עסוקים במיליון דברים, כך שזה יכול לחכות עד שיהיה להם זמן, ברגע שאתה שם להם את זה על השולחן ומתחיל לקדם את זה, זה זרז גם לקידום החקיקה הממשלתית".

את החוק הוא יקדם במסגרת הצעת תיקון לחוק המכר. "זה הרי חוק שכולל גם ככה כמה מנגנוני הגנה על רוכשי דירות, כמו הבטחת ערבות מכר, כמו הצורך במפרט וכו', אז נכניס שם גם את התיקון שמגביל את היכולת להצמיד את מחיר הדירה למדד תשומות הבנייה רק למרכיב עלות הבנייה".

בשיחה עם מרכז הנדל"ן סמוטריץ' מתוודה שכאדם הדוגל בשוק חופשי, הצעת החוק הייתה דילמה לא פשוטה עבורו, זאת משום שהצעת החוק בפועל מתערבת בכוחות השוק ובחופש החוזים: "אני אגיד את האמת זו דילמה לא פשוטה מבחינתי, כי אני חסיד של שוק חופשי, ובסוף זה אירוע שבו אנחנו צריכים להתערב בחופש החוזים. הרי בסוף רוכש דירה מתקשר בחוזה מול קבלן או מול יזם וקונה דירה, וחופש החוזים הוא אחד מהעקרונות הכי בסיסיים בדיני חוזים בפרט ובמשק חופשי בכלל".

מצד שני הוא מסביר שיש מקרים שבהם אין ברירה וקיים צורך להציב איזונים ובלמים לשוק החופשי: "יש מקומות שבהם יש כשל שוק או שיש פער כוחות מאוד משמעותי שמצדיק את ההתערבות ואת ההסדרה, בדיוק כמו האלמנטים האחרים שנמצאים בחוק המכר ומגבילים את חופש החוזים. קבלן לא יכול להחתים את הרוכש על כל חוזה שהוא רוצה ויש לא מעט מנגנוני הגנה שהמחוקק מחייב בגלל פער הכוחות המובנה שיש בעסקה כזאת בין הקבלן או היזם לבין הרוכש הבודד והקטן שעומד מולו".

במקרה זה הוא מסביר כי המקרה חמור יותר, משום שמדובר על פרקטיקה שהשתלטה על כל הענף: "בטח כשמדובר על איזושהי פרקטיקה שמשתלטת על הענף כולו, זה לא שלרוכש יש יכולת לנהל איזה משא ומתן ולעבור מקבלן לקבלן, בסוף זה פרקטיקה שנמצאת בענף כולו". 

את הפרקטיקה הא מכנה טעות, טעות מתבקשת של רוכשי הדירות שקיבלו את המצב משום שלא הבינו את אופן חישוב המדד: "בסוף כשבא זוג צעיר לקבלן או ליזם וחותם מולו על הסכם ורואה סעיף של הצמדה על מדד תשומות הבנייה זה נשמע לו הגיוני. בסוף אנחנו בעולם של בנייה ובירוקרטיה והמדד הכי רלוונטי הוא מדד תשומות הבנייה. אדם לא יכול לדעת באותו רגע שהמדד הזה רלוונטי רק לרכיב מסוים מתוך עלות הדירה הכוללת, ולא רלוונטי למחיר הקרקע ולרווח של הקבלנים או של היזמים ולעוד כל מיני אלמנטים. לכן אני חושב שבמצב הזה כן יש מקום להסדיר את זה בחקיקה".

סמוטריץ' מנמק את חשיבות החוק, באמצעות הנתונים המספריים הבאים המוכיחים עד כמה החוק צפוי להוזיל עלויות בקרב רוכשי דירות: "היום מקובל בחלק גדול מהעסקאות בנדל"ן את ביצוע התשלום באופן שנקרא 80/20 - תשלם עכשיו 20% בעת חתימת החוזה- שנחתם בהרבה מקרים עוד לפני שיש היתרי בנייה בכלל, ואת ה - 80% הנותרים תשלם כשאתה מקבל את המפתח לדירה. ויכול להיות פער של שלוש וארבע שנים מהחתימה על הסכם המכר ועד קבלת המפתח, הפער הזה יכול להגדיל את מחיר הדירה הסופי בכ-20%".

גם העלייה האין סופית בשיעור המדד לא תורמת לרוכשי הדירות: "השנה המדד עלה ב-5.3% וסביר להניח שהוא יוסיף ויעלה גם בגלל מחירי תובלה ימית גם בגלל מחירי חומרי הגלם, וגם בגלל שאני לא כל כך רואה את עלות מרכיב שכר העבודה בשוק הבניה הולך ויורד, למרות הצעדים שהממשלה מנסה לעשות בהגדלת היצע העובדים. עכשיו צריך להבין שמדובר בהרבה מאוד כסף, זה יכול להיות פער של 200-150 אלף שקל לזוג צעיר". 

הוא דוחה את הטענות שכביכול הקבלנים יפסידו בעקבות החוק החדש: "צריך להבין, הקבלנים לא יפסידו פה כלום, כי בסוף הסיכון האמיתי שהוא חשוף אליו אל מול מדד תשומות הבנייה הוא באמת רק ביחס לעלות הבנייה עצמה. על הקרקע הוא כבר שילם. אבל ההצמדה של כל עלות הדירה למדד תשומות הבנייה גורמת לרווח מאוד גדול לקבלן שלא באמת מגיע לו ומטילה עול מאוד כבד על רוכשי הדירות".

האם החוק החדש יסדיר את תחום המשכנתאות, כך שסכום ההלוואה יגלם גם את שיעור המדד הסופי?

"קודם כל אחרי שהחוק יעבור הפער הזה יקטן, הוא יקטן נניח להערכתי בערך בחצי. חצי ממחיר הדירה, שוב, זה קצת משתנה ממקום למקום. מקובל לומר שזה בין 30% ל-40% ממחיר הקרקע, אני מעריך בגס שזה יעמוד על סדר גודל של 50% מהמחיר.

בהתייחס לגובה המשכנתא: "אני במקביל אפנה למפקח על הבנקים בבנק ישראל, אני אבקש ממנו, שהתקרה האפשרית למימון בנקאי לא תתייחס למחיר הדירה הנקוב בחוזה אלא למחיר שישולם בפועל. זאת אומרת שאם בין שלב המכירה יהיה תוספת של עוד 100 או 200 אלף שקלים, אז 75% מזה אפשר יהיה לקחת מהמשכנתא. נקודת המוצא שלי אומרת שאת ה-25% הון עצמי הזוג הצעיר עבד מאוד קשה ואיכשהו הצליח לגרד מן הגורן ומן היקב ועכשיו שהוא פתאום צריך עוד שנתיים או עוד שלוש שנים להביא עוד 100 או 200 אלף שקלים אין לו מאיפה להשיג את זה. ברגע שהתקרה של 75% מימון לדירה הראשונה תהיה לא מהסכום הנקוב בחוזה, אלא מהסכום ששולם בפועל, אנחנו נוכל לפתור את העניין הזה".

איך הדייר יוכל לקחת משכנתא גם על המדד, את שיעור המדד הוא יודע רק בעת התשלום, זה לא יצריך את הדיירים לחתום מחדש על הסכם ההלוואה? 

"אני לא חושב שיש בעיה לבנק לייצר את הפרקטיקה הזאת ולתת עוד 100 אלף שקלים. הבעיה העיקרית היא שהיום הוא מוגבל מצד המפקח על הבנקים שהוא לא יכול לתת יותר מה-75% מימון וה-75% נכון להיום הוא פונקציה של מחיר הדירה הנקוב בחוזה ולא של המחיר שהוא קנה בפועל". 

מעת לעת עולה סוגיה טעונה בנוגע למדד תשומות הבנייה - רוכשי דירות מלינים על כך שהקבלנים גובים מהם מדד תשומת הבנייה גם כאשר בעת החתימה על הסכם המכר, הבנייה כבר הסתיימה, סמוטריץ מצהיר שהצעת החוק שלו תעשה מהפיכה גם בנוגע לזה לטובת הרוכשים: "אני בחוק מגדיר מהו מרכיב הבנייה בפועל שחושף את הקבלן לסיכון כתוצאה מעליית מחיר הבניה. אם לקבלן אין חשיפה לסיכון כי הוא כבר גמר לבנות, אז אין בעיה. החוק יגדיר את החשיפה של הקבלן לסיכון, אותו המרכיב של עלות הבנייה שבו הקבלן חשוף לשינויים במדד תשומות הבנייה".

הוא יושב באופוזיציה, רובינו מכירים את השם ח"כ סמוטריץ' מהדיונים הליבתיים של מדינת ישראל – ימין ושמאל, ביטחון, ודת ומדינה. לא כולם מכירים את העבודה המקצועית שלו כחבר כנסת. הוא אומנם לא חבר בוועדת הכספים, אך בימים שרוב חבריו באופוזיציה החרימו את וועדות הכנסת, הוא ישב בוועדת הכספים בכל הישיבות המקצועיות שדנו בענף הדיור וקצר הישגים לא מבוטלים – החלת תוכניות דירה להשכיר ביישובי יהודה ושומרון, הגדרת החברה הממשלתית דירה להשכיר כרגולטור מפקח בשכירות ארוכת טווח, גם ליזמים המשקיעים במסגרת מסלול חוק השקעות ההון ועוד הישגים רבים.

הביקורת שלו על המהלכים של הממשלה בתחום הדיור מלווה בטון פרגמטי, מצד אחד חשש מכך שהמחירים רק עולים בזמן שאפשר לעשות עוד פעולות נוספות שיצילו את השוק, ומצד שני תקווה שאולי בכל זאת המהלכים של הממשלה יקדמו את שוק הדיור בטווח הרחוק. אתם יכולים לאהוב את הדעות הפוליטיות שלו או שלא, אבל כדאי לשמוע מחבר כנסת שליווה את כל שלבי החקיקה בחוק ההסדרים, את משנתו ותפיסתו בכל הנוגע למשבר הדיור.

האם לדעתך הממשלה צעודת בכיוון הנכון בכל הנוגע למשבר הדיור?

"א - אני לא יודע. הממשלה כרגע מפריחה סיסמאות באוויר, צריך לראות מה קורה. למשל, התקבלה החלטה להוסיף 30 אלף עובדים לשוק הבנייה, הדבר הזה עוד לא יצא לפועל, צריך לראות אם הוא אכן יקרה.

בנוגע לשאלת ההיצע, הגדירו יעד יחסית שאפתני של 84,000 יח"ד לשיווק בכל שנה בשנים הקרובות. צריך לראות שעומדים ביעד הזה. צריך לראות שעומדים בו גם תכנונית, גם מכרזית, גם תשתיתית וגם בסוף שיש היתרי בנייה. צריך לראות שהמכרזים הם מכרזים טובים שיהפכו בסוף לעסקאות. נניח מתוך ה-50 אלף יח"ד שיצאו במכרזים בשנה שעברה, רק כ-25 אלף בערך הפכו לעסקאות. כל השאר לא היו כדאיים כלכלית, יזמים לא ניגשו ואף אחד לא זכה". 

הפתרונות לא יגיעו באמצעות סבסוד דירות לזכאים: "בסופו של דבר מחירים זה פונקציה של היצע וביקוש. פתרונות מלאכותיים לתקופות ביניים כמו מחיר מטרה או מחיר למשתכן הם טובים לאוכלוסייה מאוד מסוימת של זכאים מחוסרי דיור, אבל בסוף צריך לזכור שההוזלה היא מלאכותית. זה לא באמת מוזיל את מחירי השוק החופשי. זה סוג של הוזלה מלאכותית שבו המדינה מכניסה כאילו את היד לכיס ומסבסדת את מחיר הקרקע לקבלן ונותנת את זה לזכאי".

הגדלת ההיצע צריך לבוא יד ביד עם פריסת תשתיות נאותה: "הגדלת ההיצע חייבת לבוא יחד עם פריסת תשתית מאוד משמעותית וגם עם פיזור מרכזי תעסוקה. אם אתה מגדיל את ההיצע באופקים ובנתיבות ואין לך איך להתפרנס שם, ואנשים לוקחים דירה אבל בסוף משכירים אותה וממשיכים לגור במרכז הארץ, פתרת חצי בעיה. הגדלת ההיצע זה משהו יותר מורכב, אבל שוב אפשר להגדיל את ההיצע"

מה לגבי הגבלות על הביקוש, כמו העלאת מס הרכישה למשקיעים?

לא, אני לא מאמין בהגבלות על הביקוש. אני גם חושב שבפועל בגלל שסביבת הריבית היא מאוד נמוכה היום, ולצד האטרקטיביות של ההשקעה בדיור במדינת ישראל, לעומת העובדה שהעלו עכשיו בעוד 2% את מס הרכישה לדירה שנייה, בסוף 2% עדיין שומר על פער מאוד גדול בתשואות בהשקעה בנדל"ן עם סביבת ריבית כל כך נמוכה. אני פחות מאמין בהגבלת הביקושים. אגב, יש גם מספיק דרכים להערים על זה, אני חושב שצריך בסוף להגדיל את ההיצע.
 

האם קיים עוד פיתרון, מעבר להגדלת ההיצע?

אני הצעתי היום לשר, לייצר סוג של הגבלת מחירי מקסימום אצל רמ"י. היום המדינה היא המרוויחה הגדולה ביותר מעליית מחירי הדיור. א -  מכיוון שהיא מקבלת על הקרקע של המדינה הרבה יותר ממה שהיא קיבלה לפני עשר שנים. ב - מכיוון שהיא גם מרוויחה מיסוי על העסקאות. ככל שמחירי הדיור גבוהים יותר, כך היא גם מרוויחה יותר על כל עסקה. וברגע שרמ"י משווקת את הקרקעות במכרז לכל המרבה במחיר, אז היא גם אחד התורמים הכי גדולים לעליית מחירי הקרקע".

וכאן אפשר להציע את הפיתרון הבא: "אם רמ"י תייצר מצב שבו היא קובעת בעצמה איזשהו מחיר מקסימום, ואת המכרז היא עושה בדומה למכרזי מחיר מטרה, על המחיר הזול לדייר, נניח היא תגבה לפי מחירי הקרקע של לפני שנתיים, ואת האלמנטים המכרזיים היא תקדיש למרכיבים אחרים. זה משהו שיכול לצנן מאוד את העלייה והתוצאה שלו תהיה גם מאוד מהר, מחירי הקרקעות הפרטיות או הקרקעות המוחזקות על ידי יזמים ירדו, כי מחיר הקרקע הכללי ירד, רמ"י השחקן הגדול ביותר בשוק.

זה נכון זו התערבות בשוק, איך הגדיר את זה היום השר - סוג של מהלך סוציאליסטי. עכשיו זה לא נכון, מהלך סוציאליסטי זה שהמדינה מסדירה את השוק הפרטי, פה המדינה לא מסדירה את השוק הפרטי, היא מסדירה את המחירים שהיא כמדינה גובה על הקרקע ולדבר הזה אחר כך יש השפעות גם על השוק הפרטי. אני לא מגביל את שוק הקרקעות הפרטיות בכמה הם ימכרו את הקרקעות שלהם, אני מגביל את הקרקעות של מדינת ישראל נניח לפי מחירי הקרקעות של לפני שנתיים, וזה ישפיע בכוחות השוק על בעלי הקרקעות הפרטיות להוזיל את המחירים - זה משהו שיכול להוזיל את מחירי הבנייה. 

הייתי עושה את זה בארבע חמש שנים הקרובות עד שנשלים את הפער שצברנו במשך השנים במלאי היצע הדירות למכירה. הרי גם אם נשווק עכשיו 85 אלף יח"ד בשנה ונניח שכל היח"ד האלה יגיעו לעסקאות וכל העסקאות האלה יהיו עם היתרי בנייה, עדיין ייקח לנו חמש שנים בערך לתקן את הפער שצברנו אחורה, לפחות בתקופה הזו הייתי הולך עם ההצעה הזו של הגבלת מחירי הקרקע".

בכנס פסגת הנדל"ן אמרו שר השיכון זאב אלקין ושרת הפנים איילת שקד שהעלייה במחירי הדירות קשורה בהאטת השווקים שהחלו בתקופת כחלון, לטענת השרים, העובדה שלא היה תקציב במשך השנתיים האחרונות, האטה את קצב המרכזים ברמ"י. סמוטריץ' תוקף את הגישה הזאת וסבור שאין קשר בין העדר תקציב לקצב השווקים: "זה נכון שאני לא יכול להאשים את הממשלה הנוכחית בעליית המחירים, כיוון שאירוע הדיור הוא אירוע של הרבה מאוד שנים. 

אני חושב שעובדתית לעובדה שלא היה תקציב הייתה השפעה מאוד מאוד נמוכה. בסופו של דבר נחתמו הסכמי גג.  כשר התחבורה בממשלת מעבר גם בתקופתי נחתמו הסכמים שכללו נתיב לדירה מול רשות מקרקעי ישראל בלי תקציב. עכשיו אני לא יכול לומר שלא הייתה השפעה בכלל לעובדה שלא היה תקציב, אבל אני לא חושב שזו הייתה איזו השפעה דרמטית כמו שמנסים לצייר אותה. 

זה חלק מהרצון של אלקין וגורמים אחרים להצדיק את החבירה שלהם לשמאל ולתומכי טרור, כאילו כדי למנוע בחירות חמישיות, כי אם אין תקציב אז המשק משותק, זה ממש לא נכון. אגב, אני הייתי באופוזיציה בממשלה הקודמת, ואלקין בשונה ממני היה שר בכל הממשלות האחרונות. שוב, זה לא טוב שלא היה תקציב, זה רע מאוד בהרבה מאוד היבטים, בעיקר במאקרו כלכלה, אבל דווקא בתחום הזה של הדיור אני חושב שהייתה לזה השפעה שולית".