שבע וחצי שנות בירוקרטיה, 1,542 התנגדויות – ואפילו ד"ש מתקופת המנדט: אושרה תוכנית רמת גוראל בחיפה

אנחנו עוסקים כאן לא מעט במהלכים התכנוניים במוסדות השונים, בהתארכות הליכי האישור ובבירוקרטיה שמורגשת היטב בכל פינה בענף הנדל"ן. זהו עניין שבשגרה, לצערנו, אך ישנם מקרים שבהם גם השגרה הזאת מופרת – לאחרונה גם לטובה, לצערנו, אך במקרים רבים מדי לרעה. במקרה של תוכנית רמת גוראל בחיפה אפשר לפחות להתנחם בעובדה אחת חשובה: בסופו של דבר, לאחר פיתולים רבים ומכשולים אינספור, האישור המיוחל הגיע.

הולכים לאחור אל שלטון הבריטים

כדי להבין לעומקה את הבעיה – או את האתגר – שנקראת "תוכנית חפ\2169א - רמת גוראל" צריך להרחיק עד לשנים שלפני הקמת המדינה, שנת 1935 ליתר דיוק. בשנה זו פורסמה תוכנית ראשונה עבור השטח, תוכנית חפ/181, על קרקע שנמצאת היום בין השכונות רמת אשכול לדניה, בראש הכרמל. אם אתם תוהים לגבי הישות שפרסמה את התוכנית, נספר לכם: מדובר בשלטון הבריטי.

השכונה המנדטורית כוללת שטחים מסווגים כאזור מגורים א', מערכת דרכים שאינה תואמת את הסטנדרטים התחבורתיים הנדרשים היום, ושטחים לצורכי ציבור שאינם נותנים מענה לדרישות העדכניות ושטחים פרטיים פתוחים"

"על השטח הנ"ל חלות תוכניות מנדטוריות מאושרות שקבעו תכנון לשכונת מגורים", נכתב בדברי ההסבר לתוכנית העדכנית, בת ימינו, "הכוללת שטחים מסווגים כאזור מגורים א' (חלק מהם עם חזית מסחרית), מערכת דרכים שאינה תואמת את הסטנדרטים התחבורתיים הנדרשים היום, שטחים לצורכי ציבור (שטחים ציבוריים פתוחים ואתרים למבני ציבור בבעלות פרטית) שאינם נותנים מענה לדרישות העדכניות ושטחים פרטיים פתוחים".

בדיון שנערך בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה חיפה בנובמבר השנה צוין כי "על פי התוכנית המנדטורית חפ/181, הכוללת את כל השטח מערבה לרחוב בני ברית, רוב החלקות מסווגות כמגורים א' (חלק מהן עם חזית מסחרית) והיתר אב"צים, שצ"פים, שפ"פים ודרכים. זכויות הבנייה למגורים -60% משטח המגרש נטו, הניתנים לניצול במבנים בני ארבע קומות".

מי שמעוניין, יוכל להציץ כאן בהוראות התוכנית המנדטורית – אם כי המסמכים לא השתמרו בצורה איכותית במיוחד, וכתובים כמובן בשפה האנגלית.

1,542 התנגדויות, 27 החלטות של מוסדות התכנון

התוכנית החדשה לרמת גוראל, זו שאושרה כעת, הוגשה לראשונה למוסדות התכנון ביוני 2014. קדם לכך דיון של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חיפה, בישיבה 102 במאי 2013, אז התקבלה ההחלטה לקדם את התוכנית. 

מאותו רגע, כך נראה, עוד ועוד מכשולים נערמו בדרכה של התוכנית: למעשה, מאז הוגשה ב-2014, נרשמו לא פחות מ-27 החלטות של מוסדות התכנון בנוגע לתוכנית – 21 מהן סביב ההתנגדויות לה. המספר הזה אולי יתקבל בהבנה כשנספר לכם כמה התנגדויות הוגשו לתוכנית בסך הכול: מספר בלתי נתפס כמעט של 1,542 התנגדויות. 

באוקטובר 2014 היא הוחלטה להפקדה; בדצמבר 2015 מולאו התנאים להפקדה; בפברואר 2016 הוגשו ההתנגדויות; ביולי 2021 התקבלה החלטה בעקבות הדיון בהתנגדויות; וממש לאחרונה אושרה התוכנית באופן רשמי, והגיעה לסוף מסלולה הקשה

כך התקדמה לה התוכנית באיטיות, במשך כשבע שנים וחצי. באוקטובר 2014 היא הוחלטה להפקדה; בדצמבר 2015 מולאו התנאים להפקדה; בפברואר 2016 הוגשו ההתנגדויות; ביולי 2021 התקבלה החלטה בעקבות הדיון בהתנגדויות; וממש לאחרונה אושרה התוכנית באופן רשמי, והגיעה לסוף מסלולה הקשה.

2,040 יח"ד ו-408 דירות קטנות על פני 437 דונם

וכעת, אחרי כל זה, נספר לכם מעט על התוכנית עצמה: מדובר בתוכנית שתאפשר יצירת רצף בנוי מסוים בין שכונת דנה לשכונת רמת אשכול. היא תציע 2,040 יח"ד, מהן 408 דירות קטנות, שיתפרסו על פני 437 דונם, בתוספת 50,260 מ"ר של שטחים עבור מבני ציבור, 1,244 מ"ר שטחי מסחר ועוד 944 מ"ר שטחי תעסוקה. המגישה והיזמית  של התוכנית היא עיריית חיפה, והעורך הראשי הוא משרד מהנדס העיר.

באותו דיון שעוזכר לעיל, מנובמבר האחרון, קבעה הוועדה המחוזית כי תנאי למימוש של יותר מ-30% מזכויות הבנייה בתוכנית, באישור הוועדה המקומית, "יתאפשר בכפוף לבדיקה מעודכנת של תפקוד מערך הדרכים בשכונה, שתתבצע לאחר השלמת המימוש של כ-30% מקיבולת הפרויקט ובכפוף לכך שאין בתוספת כדי לפגוע בתפקוד מערך הדרכים בשכונה ובהתחברות למערך הכבישים העירוני".

לעיון בהוראות התוכנית המלאות לחצו כאן