בדרך למהפך? רמ"י עוברת לשמאות דיגיטלית, ומציגה: ככה תסגרו את השומה בחמש דקות

מועצת  מקרקעי ישראל אישרה היום את מערכת ה-AI שתחליף את פעולות השמאי ותבצע אותה באופן דיגיטלי ואוטומטי. בשנים האחרונות רשות מקרקעי ישראל מקדמת, תוכנה המבוססת על בינה מלאכותית שתאפשר למערכת לבצע פעולות שמאיות ללא התערבות שמאי אנושי. כעת אחרי האור הירוק שניתן ממועצת מקרקעי ישראל, מתכוונים ברמ"י לצאת בפיילוט ראשוני כבר בינואר הקרוב. 

גורמים ברשות אומרים כי הפעלת המערכת תקצר דרמטית תהליכים שמאיים, שאורכים מספר חודשים במקרה הטוב או מספר שנים במקרה הפחות טוב, לתהליך קצר שלוקח כמה דקות מול המחשב. המהלך של רמ"י מעורר התנגדות מצד שמאים, המטילים ספק ביעילותה של המערכת, ולאפשרות שהיא תוכל להוות אלטרנטיבה ממשית, לשמאות אנושית ומקצועית.

פיתוח המערכת נועד לספק מענה לעסקאות של הרשות הפטורות ממכרז. היום, רוב העסקאות המבוצעות מול רמ"י מוגדרות עסקאות הפטורות ממכרז, ובשל כך מקווים ברשות שהפעלת המערכת תייעל משמעותית את ההתנהלות מול החוכרים. השירות החדש מיועד בעיקר לעסקאות שוטפות כמו, תוספות בנייה, הקניית בעלות בתמורה, חידושי חכירה והיוון. ברשות מקווים להשתמש בתוכנה גם עבור עסקאות התלויות במכרז, אך הרשות ממתינה עם הפעלת המערכת למכרזים אלו לשלבים מתקדמים יותר, כיוון שבעסקאות מכרז, בסופו של דבר כוחות השוק הם הקובעים, ולא השמאי.

כאמור, המטרה בקידום המערכת, היא לקצר דרמטית את הליך העסקאות מול החוכרים. בתחילת השבוע המערכת הוצגה לנציגי התקשורת במשרדי הרשות, בנוכחות בכירי הרשות. רות אפריאט מנהלת חטיבה עסקית, "היום יש תהליכים ארוכים של שמאות, בין היתר, השגה ראשונה והשגה שנייה, תהליכים שיכולים לארוך גם שנתיים. הרצון הוא לייצר ממשק דיגיטלי, המאפשר מצד אחד וודאות, ומצד שני יכול לקצר באופן משמעותי את לוח הזמנים. מדובר על פעולות פשוטות שאין בהם סיבוך משפטי והרעיון הוא לקצר את הלוח הזמנים בשבילם".

ברשות מבינים ששומה דיגיטלית עשויה לצאת זולה יותר משומה אנושית, לטענתם, הדגש במהלך הוא קיצור לוח הזמנים, גם אם זה אם זה יפגע ברמת ההכנסות. ינקי קוינט יו"ר הרשות מחדד את זה כך, "אנחנו לא יוצרים את המערכת כדי לקחת יותר, להפך, בהגדרה אנחנו מקבלים פחות. העניין הוא היעילות המשקית והבירוקרטית". 

קוינט רואה בזה לא פחות מכלי אסטרטגי שיקדם את כלל הענף במשק, "בסוף יש לזה יעילות. אם בן אדם בא ורוצה לבנות ויכול תוך עשר דקות לסיים תהליך שהיום לוקח מספר חודשים, כל השוק ייהנה מזה - הקבלן , הגגן והרצף, כל המשק יזוז יותר מהר, וכך גם הפריון יגדל, אנחנו ברשות לא רוצים להיות הגורם שמעכב את התהליכים".  

התקווה של קוינט היא שגם רשויות וגופים מוסדיים ישתמשו בפתרון הזה לטובת האצת המשק, "היום אנחנו עושים את זה, מחר יעשו את זה בהיטל השבחה , מוחרתיים הבנקים יעשו את זה. זה יכול לקצר טווחים בכל  שרשרת הייצור הזאת, הכול יעבור להיות דיגיטלי, גם כמות מאגרי המידע שאנחנו לוקחים כדי להגיע לתוצאה, אני לא בטוח ששמאי אנושי יכול להגיע לתוצאות האלו".

המערכת תתבסס על כלל מאגרי המידע שעומדים לרשות  השמאים, הנתונים של רשות המיסים מעשרים השנים האחרונות, בהקשר הזה, הרשות תדע למקד את האלגוריתם על איזה שנים להתמקד, לפי אזורים שונים. המערכת גם תתבסס על כל הבקשות להיתר של מנהל התכנון ,  כמו גם כל הנתונים של התב"עות, כמו כן, המערכת מבוססת על נתונים של השכבות הגיאוגרפיות באשר הם לפי נתוני הלמ"ס ומאגרים נוספים.

לפי הרשות, התוכנה יודעת לרדת לרזולוציה של מגרשים, למשל, אם המגרש קרוב למסילת רכבת המערכת תדע להפחית מהשומה, לעומת זאת אם המגרש קרוב לתחנת רכבת היא תדע לייקר את השומה. כאמור, היא תדע להבחין בין מגרש עם או ללא היתר בנייה, עם או ללא תב"ע, ועוד פרמטרים נוספים.

ברשות אומרים שבמידה מסוימת יש למערכת יותר נתונים מכל פלטפורמה דיגיטלית עסקית כמו יד 2 ומדל"ן, גם להם יש את הנתונים של רשות המיסים, אך אין להם את הנתונים המלאים. גורמים ברשות אומרים כי, שיטת העבודה של אותם אתרים מבוססת על מוניפולציות שהמערכת שלהם עושה על נתונים חלקיים מרשות המיסים, וכך הם מגיעים לתוצאה. לנו, הם אומרים, יש את כל הנתונים של רשות המיסים מעשרים השנים האחרונות.  

קוינט מתאר, כי לא היה פשוט לקבל את הנתונים של רשות המיסים, "זה לא היה קל, לא משחררים את זה בקלות, שר האוצר התערב ודיבר עם ערן יעקב מנכ"ל רשות המיסים, גם אני ביקשתי אישית מערן, וקיבלנו את זה, שר האוצר רואה חשיבות רבה במהלך הזה, כדי לקצר את הטווחים".

כאמור, השמאים מפקפקים ביעילות של הכלי הדיגיטלי, וקובעים שאין תחליף לשמאי האנושי, קוינט עונה לטענות וקורא לשיתוף פעולה עם השמאים, "כעת אנחנו ממש בשלבים הראשונים, אנחנו מוכנים להתווכח על האלגוריתם. אם אתם חושבים שצריך לתת משקל יתר לנתון זה או אחר, אנחנו מוכנים לנהל שיח פתוח על האלגוריתם עם כולם", גם המערכת הזו מלווה בידי שמאים, "אנחנו עושים את זה עם שלושה ארבעה שמאים צמודים. אנחנו לא באנו ויצרנו מערכת בלי שמאים, יש גם שאלה מה המחיר שאתה מוכן לקחת במקום ששמאי אמיתי יעשה את החשבון, אנחנו מוכנים לקבל פחות ובלבד שזה ייעשה במהירות. אם התהליך הזה מתבצע תוך דקות ולא תוך חודשים, ואין שומה שמוזמנת ולא לוקחת זמן", קובע קוינט.

למרות התיאור המשכנע על היכולות הפנטסטיות של המערכת, ברשות יודעים להשמיע גם טון מקורקע בכל הנוגע לביצועי המערכת  "זה רמת וודאות של 90%, אני לא ממליץ לאף אחד לקנות את הדירה הבאה שלו לפי האלגוריתם" אומר קוינט, אך מסביר את הצד השני של המטבע, "גם השמאים לא יותר מידי מדויקים, גם להם אין יותר נתונים  ממה שיש לנו, וגם אנחנו יודעים לצפות איזו מגמה שהולכת לקרות. אין שום פעולה שהשמאי יודע לעשות ושהמערכת הזאת לא תדע לעשות. אנחנו כגוף שגובה את הכסף והצד השני של המטבע זה היעילות המנהלית והבירוקרטית, אנחנו רוצים ללכת על זה, למרות שיש לזה מחיר"

ברשות מסבירים, שניתן יהיה בכל שלב לבחור מסלול של שומה פרטנית. גם היום, ברוב היישובים יש כבר טבלאות לתוספות בנייה, ואם יש מישהו שלא מקובל עליו השומה בטבלאות יכול ללכת למסלול שומה פרטית, אותו הדבר יהיה גם עם הפעלת המערכת. יחד עם זאת, מדגישים ברשות, שלאחר שבוחרים מסלול של שומה פרטית, אין דרך חזרה למסלול של שומה דיגיטלית, במקרה שהשומה הדיגיטלית יצאה זולה יותר מהשומה הפרטית. בהקשר הזה מציינים ברשות, כי המערכת לא תפיק דו"ח כיצד היא הגיעה למסקנה שלה, אלא רק את ערך השומה הסופית אותו יש לשלם.

המערכת החדשנית, עשויה לייתר תפקידים בתוך הרשות, שכן במקום צוות שעונה לפניות בנושאי שמאות, המערכת תדע לנהל את השומה ללא התערבות פקידותית, קוינט מסביר שזה יצא לטובה, "רמ"י הוא ארגון לא גדול, סך הכול 800 עובדים ויש ריבוי משימות. אלו היו משימות פחות מעניינות מבחינת העובדים, אנחנו מסיטים כוח אדם למשימות, גם יותר חשובות, וגם יותר מעניינות ברמת העובדים". 

בהקשר הזה, קוינט מסביר שהיו שתי חלופות גרועות, או להפריט את הפעילות ולתפעל אותה באמצעות חברה חיצונית, או לוותר לגמרי על ההכנסות מהשומות. "מבחינת הצדק החלוקתי זה לא נכון לוותר על ההכנסות, יש אנשים שמשלמים עשרות מיליוני שקלים בעסקאות האלה, ככה באמצעות המערכת החדשה אנחנו מצליחים גם להביא את התמורה וגם לייצר את היעילות, הרעיון הוא גם לא לוותר על ההכנסות וגם לא על היעילות".

החל מינואר הקרוב יחל פיילוט של המערכת בכל הנוגע לפניות בנושאי תוספות בנייה. ברשות מתארים את התהליך שהפונה צריך לעבור, ומסבירים שכל התהליך ייקח מספר דקות. קודם נכנסים לאזור האישי באתר, מכניסים את שם העיר ואת המגרש, המערכת תציג את מחיר השומה למ"ר, לאחר שהחוכר מכניס למערכת את היקף התוספת לפי מ"ר, הוא מקבל את החישוב המדויק של השומה, ויכול לשלם במיידית בכרטיס האשראי. לאחר התשלום הגרמושקה תוזן לתיק הדיגיטלי שלו, באופן אוטומטי ללא התערבות פקיד, ומשם הוא יכול לגשת ישר לוועדה המקומית להמשך התהליך וקבלת היתר הבנייה.

ברשות מקווים שלאחר פיילוט קצר, יוכלו לפתוח את המערכת לעסקאות נוספות של פטור במכרז, בתקווה שיום יבוא וגם גופים ממשלתיים ומוסדיים נוספים ישתמשו בכלי הזה, לטובת הציבור.