אוק' 2021; המשקיעים שברו את השוק: גידול של 236% ברכישות המשקיעים

אגף הכלכלנית הראשית באוצר בראשות שירה גרינברג פרסם היום את סקירת הנדל"ן לחודש אוקטובר האחרון. לפי הסקירה, בחודש אוקטובר האחרון נרכשו 14.4 אלף דירות, גידול חד של 87% בהשוואה לאוקטובר אשתקד, והגבוה ביותר מבין כל חודשי אוקטובר ב-20 השנים האחרונות. במשרד האוצר מציגים שני משתנים עיקריים שגרמו לתופעה, א. חג הסוכות אשתקד חל באוקטובר בשונה מהשנה שחל בספטמבר, ב. ההודעה על הכוונה להעלות את מס הרכישה למשקיעים במסגרת חקיקה בכנסת. 

כזכור, חוק מס הרכישה למשקיעים עבר בסוף נובמבר האחרון בכנסת. קודם לכן, בתאריך ה-31/10/21 הודיעה הממשלה על כוונתה לחוקק את החוק. הודעת הממשלה גרמה לכך שמשקיעים רבים מיהרו לרכוש לפני כניסת חקיקת החוק בפועל. אנשי האוצר מציינים כי העלייה ברכישות הייתה צפויה, כפי שהיה ביוני 2015, אז שר האוצר משה כחלון הודיע על כוונתו להעלות את  את מס הרכישה למשקיעים בדומה לחוק שעבר לאחרונה בכנסת, ונרשמה עלייה חדה ברכישות בקרב המשקיעים. עוד ציינו באוצר, "כי נתונים ראשוניים לחודש נובמבר מצביעים על רמה חריגה של עסקאות, בפרט ברכישות המשקיעים, טרם העלאת המס שנכנסה לתוקף ב-28 לנובמבר". 

המשקיעים רכשו 4.8 אלף דירות באוקטובר האחרון והיווה כשליש מכלל העסקאות בשוק. בהקשר הזה אנשי האוצר ניתחו את היקף רכישות המשקיעים לפי ימי החודש, זאת בשל העובדה כי הממשלה הודיעה על כוונתה להעלות את מס הרכישה למשקיעים ביום האחרון של החודש.

לפי הניתוח, בשלושת השבועות הראשונים של החודש, ממוצע הרכישות היומי למשקיעים עמד על 155 דירות, ללא שינוי משמעותי בין שבוע אחד לקודמו. בשבוע האחרון בעקבות תחילת הפרסומים חלה עלייה של 32% לעומת השבוע שקדם לו, כאשר שיא הרכישות היומיות הגיע ביום האחרון של החודש לאחר שבאותו בוקר הממשלה כנסה מסיבת עיתונאיים והודיעה על המהלך, באותו יום נרכשו 1,186 דירות- שיעור של רבע מכלל הדירות שנרכשו באותו חודש על ידי משקיעים.

אמנם, מדגישים באוצר, "גם בקרב רוכשים אלו נרשם גידול משמעותי ברכישות ביום האחרון של החודש, גידול של 50% לעומת ממוצע הרכישות היומי בשבוע שקדם לו". במשרד האוצר מספקים שני הסברים לגידול ברכישות של הזוגות הצעירים, "בדרך כלל היום האחרון של החודש מתאפיין בגידול מסוים בעסקאות. יתכן כי בחלקו האחר מוסבר הגידול ברכישות משפרי הדיור והזוגות הצעירים באותו יום בחשש שמא משקיעים יזדרזו לרכוש את הדירה אותה עמדו הם לרכוש, טרם העלאת מס הרכישה על דירות להשקעה.

מכירות המשקיעים בחודש אוקטובר עמדו על 2.9 אלף דירות, וגידול של 98% בהשוואה לאוקטובר אשתקד. "סביר להניח כי בדומה לרמת השיא שנרשמה ביוני 2015, הגידול החד במכירות המשקיעים הושפע לפחות בחלקו בתמריץ שנוצר למי שמעוניין לרכוש דירה להשקעה , למהר ולסגור עסקה טרם העלאת המס". עוד נכתב "כי בפילוח מכירות המשקיעים לפי אזורי מיסוי מקרקעין נמצא כי בכל האזורים נרשם גידול חד במכירות אלו, הנעים סביב 100%, למעט אזור טבריה שרשם גידול מתון יחסית של 16%".

גידול של 91% ברכישות באזור באר שבע בקרב הזוגות הצעירים

רכישות הזוגות הצעירים הסתכמו ב-5.3 אלף דירות, גידול של 47% בהשוואה לאוקטובר אשתקד. בשוק החופשי נרכשו 4.2 אלף דירות ואילו במחיר למשתכן נרכשו 1.1 אלף דירות. בשוק החופשי חל גידול של 65% בהשוואה לאוקטובר אשתקד, אך הם היו נמוכות מכלל הרכישות בשוק החופשי מהחודשים מאי-אוגוסט בשנה האחרונה. 

בפילוח גיאוגרפי נמצא כי באזור באר שבע נרשמה הרמה הגבוהה ביותר ברכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי בחודש אוקטובר, עם 686 דירות שנרכשו, גידול של 91% בהשוואה לאוקטובר אשתקד, ורמת רכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי באזור ב"ש הינה בין הגבוהות שנרשמו באזור זה בשנים האחרונות. 

סך הרכישות בסבסוד ממשלתי מרביתן במסגרת תכנית מחיר למשתכן בחודש אוקטובר עמד על 1,060 דירות, בדומה לרמה שנרשמה באוקטובר אשתקד, "בכך מוסיפות לדשדש מכירות אלו, מאז פרוץ מגפת הקורונה, בהקשר זה נציין כי אמנם אין עוד שיווקים במסגרת מחיר למשתכן, אולם יש עוד אלפי דירות שהזוכים בהן טרם חתמו חוזה רכישה, במרבית המקרים סביר להניח כי זאת בשל היעדר מתן היתר בניה ".

שיא בתזרים המזומנים הפוטנציאלי ממכירות הקבלנים: 11.3 מיליארד שקלים

מכירות הקבלנים התסכמו ב-5.5 אלף דירות, גידול של 86% בהשוואה לחודש אוקטובר ושל 82% בהשוואה לחודש הקודם. בשוק החופשי נמכרו 4.5 אלף דירות גידול של 131% בהשוואה לחודש הקודם ורמה כפולה מזו של החודש האחרון, "זוהי הרמה הגבוהה ביותר במכירות הקבלנים בשוק החופשי מאז יוני 2015"

השיא במכירות הזניקה את תזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים, "רמת השיא במכירות הקבלנים בחודש אוקטובר מצאה ביטוי גם ברמת שיא בתזרים המזומנים הפוטנציאלי ממכירות אלו באותו חודש, אשר הסתכמו ב- 11.3 מיליארד ₪. בהשוואה לאוקטובר אשתקד זוהי עליה ריאלית של 113%. מתוך סך תזרים המזומנים בחודש אוקטובר, כ-12% בלבד נבעו ממכירות במסגרת מחיר למשתכן ".

אנשי האוצר מדווחים גם על שיא בתזרים המזומנים הפוטנציאלי ממכירות הקבלנים, "רמת השיא במכירות הקבלנים בחודש אוקטובר מצאה ביטוי גם ברמת שיא בתזרים המזומנים הפוטנציאלי ממכירות אלו באותו חודש, אשר הסתכמו ב- 11.3 מיליארד שקלים, בהשוואה לאוקטובר אשתקד זוהי עליה ריאלית של 113%. מתוך סך תזרים המזומנים בחודש אוקטובר, כ-12% בלבד נבעו ממכירות במסגרת מחיר למשתכן ", אומרים באוצר., 

בפילוח גאוגרפי לפי אזורי מיסוי מקרקעין נמצא כי אזור באר שבע הוביל עם 723 דירות גידול של 156% בהשוואה לאוקטובר האחרון. בכל אחד מאזורי ת"א ורחובות נמכרו 621 דירות בשוק החופשי, כאשר באזור ת"א זהו גידול של 344% בהשוואה לאוקטובר אשתקד, שיעור הגידול הגבוה ביותר מבין כל האזורים. "זוהי גם רמת המכירות הגבוהה ביותר של דירות חדשות שנרשמה באזור ת"א לפחות בעשרים השנים האחרונות"

סך העסקאות בדירות יד שניה בחודש אוקטובר עמד על 8.9 אלף, גידול של 87% בהשוואה לאוקטובר אשתקד וגידול של 80% בהשוואה לחודש ספטמבר האחרון. "זוהי גם הרמה הגבוהה ביותר בעסקאות יד שניה מאז יוני 2015". בפילוח גיאוגרפי נמצא כי אזורי חיפה וב"ש הובילו במספר העסקאות בדירות יד שניה באוקטובר האחרון, עם 1.6 אלף עסקאות ו-1.4 אלף, בהתאמה. "יש לציין כי באזור חיפה זוהי הרמה ההיסטורית הגבוהה ביותר במספר העסקאות, גבוהה אף מיוני 2015 אז, כמו כעת, היו אלו המשקיעים שהובילו לרמת השיא בעסקאות יד שניה, טרם הכבדת מס הרכישה עליהם". אזור ב"ש הוביל את הגידול במספר העסקאות בדירות יד שניה בחודש אוקטובר, עם גידול של 117% בהשוואה לאוקטובר אשתקד.