מוצב בחזית ביתכם שלט המודיע על תמ"א 38 בבניין? שימו לב: ייתכן מאוד שהוא אינו חוקי

כולנו מכירים את השילוט הסטנדרטי המוצב לפני בניינים שעומדים לעבור פרויקט תמ"א 38 : החברה העתידה לבצע את העבודות מכריזה בגאון על גבי השלט כי היא מוציאה את המיזם לדרך – וכל שנותר הוא רק לחכות ליום שבו יעלו הכלים על הקרקע ויחלו העבודות. פשוט וקל, לא כך? מתברר שהמציאות שונה לגמרי.

מבדיקה שערכנו ברחובות תל אביב בעת האחרונה, גילינו כי שלטים רבים כאלו מוצבים בניגוד לחוק: בעוד תקנות השילוט של העירייה במסגרת חוק העזר העירוני מתירות להציב שלט רק לאחר קבלת היתר בנייה לביצוע העבודות – אלא שבמקרים רבים שבחנו, השלטים הוצבו במקום עוד הרבה לפני שהיתר כזה או אחר נראה באופק.

אני לא פעם נדהם לגלות שהיזם רק הגיש בקשה לתיק מידע להיתר, אפילו לא הגיש גרמושקה לוועדה המקומית – ומעז בכל זאת להציב במקום שילוט בשמו. אני מכיר גם מקרים של בקשות שנפסלו בוועדה המקומית, והשילוט עדיין עומד על תילו"

"מדי שבוע אני מקבל הודעות מאנשים שמספרים לי שבוקר בהיר אחד הציבו שילוט לגבי פרויקט תמ"א 38 בבניין שבו הם גרים כשוכרים, וכי הם חוששים מפינוי קרוב", מספר עידן שירין, מומחה להשקעות ויזמות נדל"ן. "אני בודק את העניין בעזרת הכלים שעומדים לרשותי, ולא פעם נדהם לגלות שהיזם רק הגיש בקשה לתיק מידע להיתר, אפילו לא הגיש גרמושקה לוועדה המקומית – ומעז בכל זאת להציב במקום שילוט בשמו. אני מכיר גם מקרים של בקשות שנפסלו בוועדה המקומית, והשילוט עדיין עומד על תילו".

כפי שאפשר לראות בקובץ התקנות של עיריית תל אביב, היתר בנייה נדרש גם כאשר מדובר בשילוט על גדרות אתרי בנייה (סעיף 3.3) וגם כאשר מדובר ב"שילוט זמני על גבי מבנים במסגרת היתר שיפוץ או בנייה" (סעיף קודם לו, 3.2):

הסיפור הזה עשוי להישמע, אולי, כעניין מינורי ממבט ראשון, אך יש לו השלכות רבות: "מדובר בפעולה שמשפיעה על כל המעטפת הנדל"נית - גם על השוכרים, שחוששים שאוטוטו הולכים לפנות אותם מהדירה; גם על בעלי הדירות, שלא מצליחים לשכנע שוכרים פוטנציאליים שהפרויקט צפוי להתממש עוד שנים, גם על התושבים, גם על המרחב הציבורי וגם על הרשות המקומית.

חשוב להבין: שילוט לתמ"א 38 חייב בהיתר, והשגת היתר היא עניין של שלוש שנים, אולי יותר. הדיירים לא מודעים לכך. יותר מזה: הצבת השילוט במועד מוקדם מהמותר משפיע על הדיירים, והופך את מכרז היזמים שאמור להתקיים בהמשך ללא מידתי, שכן הדיירים כבר נחשפו בדרך כזו או אחרת ליזם שהציב את השלט, וקיבל פרסום כמעט בחינם.

גם היזמים עצמם, שרואים את השלט מוצב לפני הבניין, לא ניגשים לבדוק לגביו ולא מנסים לברר מה הסטטוס הקיים: הם יכולים לפספס הזדמנות טובה לפרויקט תמ"א 38 בתל אביב, רק משום שראו את השילוט, שמוצב במקום בניגוד לחוק, ובטוחים שהיזם ששמו מתנוסס על השלט כבר סגר עסקה עם הדיירים".

"הנושא של שילוט בתמ"א 38 חשוב מאוד, בעיקר עבור בעלים המשכירים דירות בבניין", מסביר עו"ד אודי רובנס-ווקיל, שותף במשרד קרן כהן בלחרסקי ושות', אשר עוסק רבות בפרויקטי התחדשות עירונית . "ברגע שמציבים שילוט כזה, במיוחד אם זה קורה מוקדם מדי, השוכרים עשויים להירתע, משום שהם בטוחים שהפרויקט יחל בקרוב מאוד. לא משנה מה נסביר ואיך נפרט – מבחינתם החשש הוא שיפנו אותם בתוך זמן קצר, ולכן הם מעדיפים שלא לשכור שם דירה. זה מקשה מאוד על בעלי הדירות בבניין כזה למצוא שוכרים טובים.

בפרויקט אחד שלנו הוציב שלט כזה בשלב התחלתי מאוד, וזה פשוט עשה את המוות למשכירים, הקשה עליהם מאוד להשכיר את הדירות – גם מבחינת מחירי השכירות שיכלו לבקש, וגם מבחינת האפשרויות למצוא שוכרים. בפרויקט אחר שלנו קבענו מראש את הגודל, את המיקום של השלט ועוד. הכול נעשה בהרמוניה ובתיאום וכך הדברים הפכו קלים יותר".

הדיירים שומעים על תמ"א – ו"מקפיצים" מחירים

לצד כל הבעיות שציינו כעת, ישנה בעיה נוספת - השלכה רוחבית שמעניינת את כולנו: ה"תרומה" לעליית המחירים המתמשכת. "יש היום זילות בגילום מחירי הנדל"ן מכוח התחדשות עירונית ", מסביר שירין. "היום כל דייר ששומע במסדרון על פינוי-בינוי אפשרי בבניין שלו, כל דייר שיזם רק דפק לו בדלת - כבר מגלם את המחיר הפוטנציאלי, כאילו הדירה כבר נמצאת לקראת תכנון. 

אותם דיירים מגלמים את העלייה הצפויה במחיר בעקבות ההתחדשות העירונית עוד לפני שהפרויקט יוצא לדרך, ומעלים את המחיר ב-30% - וכך נוצרת עליית מחירים. אני מכיר מקרים שבהם דיירים העלו את מחיר הדירה בעוד חצי מיליון שקל, רק בגלל שהוצב שילוט לצד הבניין שלהם. אלו מהלכים שגורמים לעליית מחירים בפועל".

"הפתרון הנכון הוא זה לקבוע כבר בחוזה התמ"א מול היזם שהמועד להצבת השילוט יהיה מאוחר ככל הניתן, אפילו בסמוך להיתר הבנייה", מוסיף עו"ד רובנס-ווקיל. "צריך לאזן בין הדיירים לבין היזם, כי היזם רוצה 'לתקוע דגל' כמה שיותר מהר, להציב את השילוט, כדי לזרז עניינים נוספים – ואילו מבחינת הדיירים זה עושה נזק. 

מומלץ לדאוג שעורך הדין שמלווה את הפרויקט מצד הדיירים יכלול בהסכם את כל הסוגיות שנוגעות לשילוט – הגודל, המיקום, לוודא שלא יפריע לבעלי הדירות שחיים בבניין, שלא יסתיר את אור השמש ואת הנוף, שיהיה במקום שלא מסכן עוברי אורח ועוד. חשוב לציין כי אומנם בתל אביב נדרש היתר בנייה להצבת שילוט, אך בכל רשות התקנות שונות וחשוב לבדוק זאת מראש".

מומלץ לדאוג שעורך הדין שמלווה את הפרויקט מצד הדיירים יכלול בהסכם את כל הסוגיות שנוגעות לשילוט – הגודל, המיקום, לוודא שלא יפריע לבעלי הדירות שחיים בבניין, שלא יסתיר את אור השמש ואת הנוף, שיהיה במקום שלא מסכן עוברי אורח ועוד. חשוב לציין כי אומנם בתל אביב נדרש היתר בנייה להצבת שילוט, אך בכל רשות התקנות שונות וחשוב לבדוק זאת מראש"

"ההמלצה שלי, מצד רוכשי דירות בבניין שמוצב בו שלט – לבחון באמת מה סטטוס הרישוי לפני שרוכשים נכס בעל פוטנציאל להתחדשות עירונית", מסכם שירין. "חשוב לזכור, בניגוד למה שנראה בעין, כי שילוט של תמ"א 38 לא מסמל ודאות תכנונית – אין קורלציה בין שילוט לבין ודאות תכנונית. לצערי, המצב הקיים מעודד יזמים להציב שילוט בניגוד לחוק, כי לטעמי אין אכיפה בעניין – אז למה לא להציב שלט? כל אחד עושה מה שהוא רוצה".

מעיריית תל אביב-יפו נמסר: "אנו מודעים לנושא. אכן אין להציב שילוט במגרשים טרם קבלת היתר בנייה, אך לצערנו חלק מחברות הבנייה מתעלמות מההנחיות ומציבות על דעתן עצמן עובדות בשטח. מחלקת השילוט, בשיתוף אגף שיפור פני העיר, יוצאת למבצעי אכיפה שבועִיים, וכ-30 שלטים מסוג זה כבר הוסרו בפועל ופונו. שלטים נוספים הוסרו על ידי בעליהם במענה לפעולות האכיפה".