רפורמת הרישוי העצמי יצאה לדרך – למה עדיין לא פותחים את השמפניות?

במסגרת חוק ההסדרים האחרון, נקטה הממשלה במספר צעדים משמעותיים לטובת פתרון משבר הדיור והגדלת היצע הדירות למגורים. אחד הצעדים הבולטים הוא רפורמת הרישוי העצמי, אשר מעניקה סמכויות רישוי עצמי לאדריכלים במטרה להפחית את העומס מהוועדות המקומיות ולקצר את הליכי הרישוי. 

אין ספק כי העומס על הוועדות המקומיות הוא אדיר וכי הליך הוצאת היתר הבנייה הוא צוואר בקבוק המהווה חסם משמעותי בדרך להוצאה לפועל של פרויקטים חדשים. על פי דוח מבקר המדינה, משך הזמן הממוצע להוצאת היתר ללא הקלות עומד על 319 ימים, וכשמדובר בהוצאת היתר הכולל הקלות משך הזמן הממוצע מתארך ל-407 ימים. למשוואה זו, יש לציין, נכנסים גם היתרי בנייה "קלים", שאין בהם תוספת של יחידות דיור. 

אם נבחן את הליכי הוצאת היתרי הבנייה לפרויקטים הכוללים בניית יחידות מגורים חדשות, נגיע לפרקי זמן ממושכים הרבה יותר - על פי נתוני התאחדות הקבלנים, פרק הזמן הממוצע עד לקבלת היתר בנייה לפרויקט מגורים עומד על משך שערורייתי של כ-29 חודשים. לוחות הזמנים הבלתי אפשריים הללו מקשים על הגדלת היצע הדירות ואם לא די בכך, הם גם מעמיסים על היזמים והקבלנים עלויות שמשתקפות מאוחר יותר במחירי הדיור. כתוצאה מכך, הוחלט להגדיר את מסלול הרישוי העצמי אשר במסגרתו, תחת התנאים המוגדרים בחוק, ניתן יהיה לקבל היתר בנייה על ידי אדריכל שיוסמך כמורשה להיתר. 

אם זה לא עבד בעבר, למה שזה יעבוד היום?

זוהי אינה הפעם הראשונה בה נעשה ניסיון ליצור מסלול רישוי עצמי לקבלת היתר בנייה. בשנת 1991, בעקבות תיקון 33 לחוק התכנון והבנייה, הוגדר מסלול רישוי עצמי שהיה בתוקף למשך חמש שנים. בשנת 2005, במסגרת תיקון 72 לחוק, חודש המסלול לחמש שנים נוספות. בפועל, בשני המקרים, כמעט לא הוגשו בקשות במסגרת המסלול לרישוי עצמי, ממגוון סיבות. למרבה הצער, עם השקת הרפורמה בפעם השלישית, נראה כי המסקנות מכישלונות העבר לא ממש הופקו.

רבות מהטענות שהועלו כנגד מסלול הרישוי העצמי בעבר עולות מחדש כיום, כאשר הן האדריכלים והן הרשויות המקומיות מביעים חששות רבים בנוגע ליישום הרפורמה. הרשויות המקומיות חוששות מאובדן שליטה ומהעברת הכוח לאדריכלים, אשר חוששים בעצמם מן האחריות הכבדה שתוטל עליהם. עם כל הניסיון התכנוני, כיצד ניתן לצפות מאדריכל פרטי לגלות בקיאות בכל דרישות הרגולציה אליהן מחויבות הוועדות המקומיות? בנוסף, אחד הקשיים העיקריים ביישום המסלול בעבר היה נושא ביטוח האחריות המקצועית. כל עוד הנושא אינו מוסדר בחוק, לא ניתן לצפות מאדם אחד לשאת לבדו באחריות המוטלת היום על ועדות שלמות הכוללות כמה וכמה גורמים מקצועיים שונים. 

הרשויות המקומיות חוששות מאובדן שליטה ומהעברת הכוח לאדריכלים, אשר חוששים בעצמם מן האחריות הכבדה שתוטל עליהם. עם כל הניסיון התכנוני, כיצד ניתן לצפות מאדריכל פרטי לגלות בקיאות בכל דרישות הרגולציה אליהן מחויבות הוועדות המקומיות? בנוסף, אחד הקשיים העיקריים ביישום המסלול בעבר היה נושא ביטוח האחריות המקצועית

במכתב תגובה שהוציאה התאחדות האדריכלים ובוני הערים בישראל לרפורמה נטען כי על אף שרישוי עצמי בהחלט יכול לקצר את הליך הרישוי ולהוביל להשגת המטרות אותן הגדיר המחוקק, ההליך המוצע סבוך ולא ישים, וכי יש סכנה שהוא יוותר בבחינת "אות מתה", כשם שכבר קרה בעבר. 

בין היתר, יוצאת ההתאחדות במכתב כנגד הצורך בהסמכה מיוחדת של האדריכל כמורשה להיתר וכנגד הגבלת מסלול הרישוי העצמי למגורים בלבד, וטוענת שההליך ממשיך את ה"פינג פונג" המיותר מול הרשויות, שהוא המקור להתארכות ההליכים מלכתחילה. בה בעת מבהירה ההתאחדות כי כל עוד לא תובטח הכלת ביטוח פרויקטלי, כל עוד לא יוגדרו בחוק תחומי האחריות וכל עוד הסכם עם חברת ביטוח לא יהווה חלק בלתי נפרד ממסמכי ההיתר, ציבור האדריכלים לא יוכל לקחת את האחריות הכבדה על עצמו.

מכון בקרה – המתווך בין השטח לרגולציה

מה ששונה הפעם מכל הפעמים הקודמות בהן נעשה ניסיון לקדם מסלולי רישוי עצמי, הוא כניסתם של מכוני בקרת הבנייה לתהליך קבלת ההיתר. כבר ב-2016 פרסם משרד הפנים קול קורא להקמת גופי בקרה פרטיים שישתלבו בתהליכי הרישוי והבנייה אותם מובילות רשויות הרישוי, והחל מיולי 2021 קובע החוק כי קבלת היתר בנייה למבני מגורים בגובה של עד 29 מ' ומינימום של 2 קומות מותנית בביצוע בקרת תכן על ידי מכון בקרה מורשה.

לפיכך, אם ב-1991 וב-2005 הוטלה האחריות כולה על כתפיו של האדריכל המורשה להיתר, אשר היה אמון לבדו על כל היבטי תהליך הרישוי העצמי, היום כבר יש לו שותף לדרך המעניק גיבוי של סוללת אנשי מקצוע מנוסים בשלב בקרת התכן ההנדסי, והדבר מחויב על פי חוק. בנוסף, כניסתם של מכוני הבקרה לשלב זה של הליכי הרישוי צפויה להקל גם על הוועדות המקומיות לשחרר את האחריות לאדריכלים, כיוון שמכוני הבקרה, על אף היותם גופים פרטיים, פועלים מטעם הממשלה וכפופים לדרישות הרגולציה.
"מצד אחד, מכון בקרה הוא גוף פרטי שמעסיק מהנדסים, הנדסאים ואדריכלים מנוסים", אומרת דיאנה פליושצב, מנהלת קשרי לקוחות של מכון בקרת הבנייה הישראלי, "אבל מצד שני אנחנו גוף שנמצא תחת רגולציה של מנהל התכנון ושל הרשות הלאומית להסמכת מעבדות. השילוב בין השניים מאפשר לנו לספק לרשויות המקומיות את הבטחון שהדברים יתבצעו בהתאם לתקנות הרגולציה, ובנוסף להוות עבור האדריכלים המורשים להיתר גוף מקצועי שנושא יחד איתם באחריות".

תחומי הסמכות של מכוני הבקרה, אשר יתרחבו ב-2024 לכל סוגי המבנים, כוללים כיום, כאמור, בניינים בגובה של עד 29 מ' ומינימום של 2 קומות. תנאים אלו חופפים כמעט במדויק לתחומי האחריות של מסלול הרישוי העצמי, כמוגדר בחוק, מה שהופך את החיבור בין השניים למתבקש. בימים אלו פועל מנכ"ל מכון בקרת הבנייה הישראלי ויו"ר חטיבת מכוני הבקרה בלשכת המסחר – מהנדס גיל שטיין מול משרד הפנים לבחינת האפשרות שמכוני הבקרה ילוו גם את שלב הבדיקה המרחבית במסלול הרישוי העצמי באמצעות אדריכלים שיועסקו במכוני הבקרה, כך שתהליך הרישוי כולו יתנהל בעתיד תחת מטרייה אחת של גוף מקצועי ורגולטרי. אם אכן כך יקרה, הדבר צפוי לעודד אף יותר את הפנייה למסלול הרישוי העצמי. 

היום אנחנו, כמכון בקרה, יכולים להפיג את החששות של שני הצדדים, לעודד את השימוש במסלול הרישוי העצמי ולקדם את התהליך. בסופו של דבר, קיצור לוחות הזמנים הארוכים והמייגעים הוא אינטרס של כולנו. ככל שפרק הזמן להשלמת הפרויקטים יתקצר - הכדאיות של הפרויקטים תעלה, קצב הבנייה יגבר והדבר יתרום להגדלת ההיצע ובסופו של דבר גם להורדת מחירי הדיור"

"מטרת הרישוי העצמי היא לקצר תהליכים", מסכמת פליושצב, "וזו גם המטרה שלנו, לצד הבטחת בנייה איכותית והקמת מבנים בטוחים. בתנאי העבר, האדריכלים לא היו מוכנים לקחת על עצמם את האחריות של הליכי רישוי עצמי וגם הועדות לא אפשרו את זה, אבל היום אנחנו, כמכון בקרה, יכולים להפיג את החששות של שני הצדדים, לעודד את השימוש במסלול הרישוי העצמי ולקדם את התהליך. בסופו של דבר, קיצור לוחות הזמנים הארוכים והמייגעים הוא אינטרס של כולנו. ככל שפרק הזמן להשלמת הפרויקטים יתקצר - הכדאיות של הפרויקטים תעלה, קצב הבנייה יגבר והדבר יתרום להגדלת ההיצע ובסופו של דבר גם להורדת מחירי הדיור". 

bakara.milgam.co.il