פרויקט התמ"א במתחם אלחנן, רמה"ש: העליון הורה לוועדת הערר לקיים דיון נוסף

התפתחות משמעותית לטובת דיירי מתחם יצחק אלחנן ברמת השרון. בית המשפט העליון הורה לוועדת הערר לדון שוב בבקשתם של דיירי המתחם לקבלת היתר בנייה במסגרת תמ"א 38 . החלטת בית המשפט נוסכת תקווה בדיירי המתחם, זאת לאחר שוועדת הערר במחוז תל אביב ובית המשפט המחוזי בתל אביב, דחו את היתר הבנייה שאושר על ידי וועדת המשנה המקומית.

מדובר על מתחם ברחוב יצחק אלחנן במערב רמת השרון. המתחם כולל ארבעה בנייני "רכבת" הכוללים 108 יחידות דיור. הבניינים הישנים נבנו בשנות ה-50. בעשור האחרון, הדיירים במתחם נואשים לקדם תוכנית הריסה ובנייה במתחם. תחילה ניסו לקדם תוכנית פינוי בינוי במשך שש שנים, אך לאחר שהעירייה ביקשה לקדם תוכנית לפי סעיף 23 לתמ"א 38 אולצו הדיירים להמתין לפרסומה של התוכנית.

לאחר פרסומה של תוכנית רש/3838 בפברואר 2017, ולאחר שלפי התוכנית העירונית ניתן להוסיף עוד 400 יחידות דיור במתחם שלוש בעיר- רחוב יצחק אלחנן כלול במתחם שלוש, הגישו דיירי המתחם בקשת הריסה ובנייה במסגרת תוכנית תמ"א 38/2 . הדיירים ביקשו לבנות 220 יחידות דיור, כלומר, 112 יחידות דיור חדשות מעבר לקיים היום. 

מתחם יצחק אלחנן ממוקם בלב שכונת וילות יוקרתית ברמת השרון. עד מהרה, בקשת ההיתר נתקלה בהתנגדויות של דיירי הווילות, לתוספות הבנייה בשכונה. המתנגדים, חששו מירידה בערך בתיהם, וביקשו לבטל את הפרויקט או לצמצם את היקפו. בפברואר 2019 הוועדה המקומית דחתה את מרבית ההתנגדויות. במקביל, היא קיבלה מספר התנגדויות בכך שהיא קבעה שינויים מינוריים בתוכנית וחתמה על היתר הבנייה למתחם.

לאחר אישור היתר בנייה בוועדה המקומית, דיירי הווילות הגישו עתירה לוועדת הערר במחוז תל אביב. במאי 2020 קבעה וועדת הערר כי לא היה נכון לאשר את התוכנית בוועדה המקומית וקיבלה את ערעור בעלי הווילות. דיירי המתחם שתוכנית הבנייה שלהם בוטלה, החליטו להגיש ערעור לבית המשפט המחוזי בתל אביב, באמצעות עורך דינם משה רז-כהן ממשרד רז-כהן, פרשקר ושות'. במאי 2020 הערעור נדחה ובית המשפט המחוזי קבע כי הוא אינו מוצא פגם בהחלטתה של וועדת הערר וכי הוא אינו מוצא לנכון להתערב בהחלטתם.  

אחת השאלות העקרוניות שהועלו במסגרת העתירה לבית המשפט המחוזי, היא האם בסמכותה של וועדת הערר לפסול תוכנית  שאושרה בהתאם לתוכנית ההתחדשות העירונית שפורסמה במסגרת סעיף 23  לתמ"א 38.  כאמור, בית המשפט המחוזי לא ראה לנכון להתערב החלטת וועדת הערר, אך דיירי המתחם לא אמרו נואש וכפי שדיווחנו כאן בשנה שעברה החליטו להגיש ערעור באמצעות עורך דינם משה רז- כהן לבית המשפט העליון.

לעיון בהחלטת בית המשפט המחוזי ובנוסח הערעור, לחצו כאן

דיירי המתחם שמחו לגלות כי בית המשפט העליון הורה על קיום דיון נוסף על בין הצדדים בוועדת הערר. פנינו לעו"ד משה רז-כהן ממשרד רז-כהן, פרשקר ושות', נציג הדיירים, שהציג לנו את שלושת נקודות המפנה שגרמו לבית המשפט העליון לקבל את ההחלטה החשובה. 

לעיון בהחלטת בית המשפט העליון לחצו כאן

נקודת המפנה הראשונה, אירעה כאשר לפני מספר חודשים התגלו על ידי העירייה סדקים בקירות הבניין. העיריה דרשה מבעלי הדירות במתחם לזמן בדיקה הנדסית למבנים. חוות הדעת שהתקבלה על ידי המהנדס קבעה כי הבניין נמצא במצב מסוכנות. חוות הדעת ההנדסית הוצגה בפני בית המשפט העליון.

נוסף על כך, בית המשפט המחוזי הורה לבחון מתן היתר בנייה לתוכנית פינוי בינוי מצומצמת במתחם, תוך הידברות עם בעלי הווילות, אך בעלי הווילות  לא שיתפו פעולה, וכמעט שלא הופיעו בדיוני הוועדה המקומית. עניין זה מעיד, לטענת עו"ד משה רז- כהן, כי מהותה של העתירה היא עקרונית וכי בעלי הווילות כלל אינם מעוניינים בתוספת בנייה במתחם בשכונה. גם עובדה זו הוצגה בפני בית המשפט העליון.

הנקודה השלישית שהוצגה בפני בית המשפט העליון נוגעת לכדאיות הכלכלית של התוכנית. לאחר שבפני וועדת הערר לא הוצגה חוות דעת כלכלית, בנוגע לכדאיות הבנייה של היזמים- חברת "אזורים". כעת הוצגו נתונים המעידים כי ללא אישור פרויקט התמ"א המקורי לא תהיה כדאיות כלכלית לפרויקט. 

לאחר שהוצגו הנתונים בפני בית המשפט העליון, הוא קבע באוקטובר האחרון כי וועדת הערר תדון מחדש בטענות הצדדים בניסיון להגיע להבנות חדשות בין הצדדים. 

כאמור, החלטת בית המשפט העליון נסכה תקווה בדיירים המותשים המקווים שהפעם וועדת הערר תקדם את תוכנית התמ"א במתחם לשביעות רצונם. עורך הדין משה רז- כהן ממשרד רז-כהן, פרשקר ושות' המייצג את הדיירים, אמר למרכז הנדל"ן, כי הוא מביע סיפוק מהחלטת בית המשפט העליון, וכי הוא סבור שלאור הנתונים החדשים, וועדת הערר תקבל את ערעורם, לטובת דיירי המתחם.