אלעזר במברגר מנהל הרשות להתחדשות עירונית בכנס פסגת הנדל"ן: "הממשלה תקצה חצי מיליארד שקל לפיתוח התשתיות העירוניות"

אלעזר במברגר מנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית: "יש לנו תקציב של כחצי מיליארד שקל לפיתוח תשתיות ברשויות ותקציב נוסף של מיליוני שקלים להגדלת יחידות התכנון". היום ראשי רשויות מעכבות פרויקטים להתחדשות עירונית, בעקבות מצוקת תשתיות. כיום למעלה מ-100 אלף יחידות דיור של התחדשות עירונית אינן מקודמות בעקבות מחור בתקציבי פיתוח. ככל שהמדינה תסייע לרשויות בפיתוח התשתיות נוכל לראות יותר תוכניות מאושרות. "אם רשות עירונית תראה בפעם הראשונה תמריץ כספי וסיוע ממשלתי  בטיפול בתשתיות נלוות להתחדשות עירונית, נראה שהפרויקטים מאושרים. בשנה הקרובה זה יחלחל ויניב פירות". 

עוד אומר במברגר: "בתוכנית החומש מ-2021 עד 2025, רבע מכלל התכנון הממשלתי מופנה לפרויקטים של התחדשות עירונית . אנחנו הולכים לתת לרשויות מקומיות סיוע משמעותי מאוד של עשרות מיליוני שקלים לכל רשות לטובת השתתפות שלנו במימון תשתיות לסיוע בהתחדשות העירונית".

צריך לזכור שלא תמיד הרשויות מעכבות את הפרויקטים. פעמים רבות העיריות מעוניינות לקדם את ההתחדשות העירונית אך נתקלת בהתנגדות מצד התושבים. כדי לפתור זאת יש לשנות את התפיסה של  התושבים ולהעניק להם יציבות כלכלית. יאיר רביבו ראש עיריית לוד מתאר את ההתחדשות העירונית בעירו: "לוד היא אחת הערים המורכבות בישראל. בכדי לקדם את מהפכת ההתחדשות העירונית בעיר התושבים היו צריכים וודאות. הקמנו מנהלת להתחדשות ואנו מקדמים היום 7-8 תוכניות גדולות של כ-5,000 יחידות דיור בוותמ"ל. בכדי לצמצם את הפער התרבותי והשינוי של דיירים וותיקים שעוברים למגדל חייבנו את היזמים להקים קרן תחזוקה ל-10 שנים". 

עו"ד יעקב אטרקצ׳י מנכ"ל אאורה ישראל: יזם שלא יהיה בהתחדשות העירונית, לא יהיה קיים
ההתחדשות העירונית שינתה את שוק היזמות בישראל, עו"ד יעקב אטרקצ'י מנכ"ל חברת אאורה נדל"ן קורא ליזמים שרוצים להצליח, להשקיע בתחום ההתחדשות העירונית;  ״נוצרה כדאיות עצומה להתחדשות עירונית שלא הייתה קיימת קודם. מחירי הדירות ימשיכו נפנים שצריך לטפל בבעיה בצורה שיטתית ורחבה ולהפסיק עם שיטת השיווק של רמי, של קרקעות שלא מוכנות לבנייה בשנים הקרובות, אין מספיק התחלות בנייה ואין מספיק קרקעות. זה מחזק את מה שאני אומר כבר שנים- יזם שלא יהיה בהתחדשות עירונית לא יהיה קיים״.

מביאים את ההתחדשות העירונית לפריפריה
רוב הפרויקטים להתחדשות עירונית מתמקדות באזורי המרכז, קיים מחסור בפרויקטים של פינוי בינוי באזורים פריפריאליים. במברגר מסביר כי התקציבים לפיתוח התשתיות הולכים לצמצם את היקף הבעיה, "הכסף שיצא לטובת תשתיות ופיתוח יאפשר לנו לקדם זאת. נצליח להפיק יותר באזורים הפעילים כיום ולהוציא את ההתחדשות העירונית ממרכז גוש דן ולהפוך אותה לפעילות שנמצאות במעגל השני וגם מעבר לכך, נתחיל לראות התחדשות עירונית בערים כמו אשקלון, באר שבע, קריות".

עו"ד יעקב אטרקצ׳י מנכ"ל אאורה נדל"ן קורא לממשלה לקבוע עובדות בשטח: "דין דירה בתל אביב לא כדין דירה בפריפריה. אני קורא לממשלה להכניס לחוק ההסדרים שכל דירה שעוברת התחדשות עירונית בפריפריה תקבל תוספת של לפחות 25 מטר", אומר עו"ד יעקב ארטקצ'י.

ההתחדשות העירונית היא ערך חברתי עליון
ההתחדשות העירונית היא מעבר לרווח כלכלי אומר עו"ד יעקב אטרקצ׳י מנכ"ל אאורה נדל"ן,: " התחדשות עירונית זה לא רק פרויקט נדלני כלכלי, זה גם פרויקט חברתי וסוציאלי ואחת המטרות המרכזיות בעיניי בפרויקטים אלו, זה שהדיירים הוותיקים יחזרו לגור בבניינים החדשים. צריך לכבד את הוותיקים ולתת להם דירות ראויות וגדולות ולעזור להם לסבסד את דמי הניהול בפרויקט החדש".

גם יואל אבן מהנדס עיריית ירושלים, סבור כי מלבד הרווח הכלכלי, ההתחדשות העירונית היא צורך חברתי: "אנחנו מאמינים שלא צריך לקחת את השטחים הירוקים הפנויים ולבנות עליהם, אלא צריך להיכנס פנימה לשכונות קיימות משנות ה-50 וה-60. צריך לנצל כל פיסת קרקע שניתן לבנות עליה אז צריך לבנות עליה והתחדשות עירונית זה הפתרון".

מחסור חמור בקרקעות זמינות באזורי הביקוש
רמ"י מדווחת על שיא שיווקים, רק היום השר אלקין הצהיר בכנס פסגת הנדל"ן על שיא שיווקים שנתי של 90 אלף יחידות דיור. מסתבר שהיזמים לא מקבלים את האמירה הזו, וקוראים להמשיך את ההשקעות היזמיות בפרויקטים להתחדשות עירונית. יעקב אטרקצ'י מנכ"ל ובעלי חברת אאורה ישראל תוקף בחריפות את ההצהרות: "רמ"י מספרת לנו שהוא בשיא שיווקים של 80-90 אלף יחידות,  זה בלוף. חצי מהמכרזים הם שיווקיים תיאורטיים ללא קרקע זמינה לבנייה. אנחנו באובר דראפט חמור של קרקע זמינה לבנייה באזורי ביקוש", אומר אטרקצ'י וקורא ליזמים לא לסמוך על רמ"י ולקדם פרויקטים של התחדשות עירונית .

היזמים מלינים גם על חוסר ניצול בקרקעות המדינה המשווקות בידי רמ"י.  גיל שנהב אדריכל שותף ומייסד כנען שנהב אדריכלים : "ארבע יחידות לדונם בנווה זמר ברעננה זה פשע. 30 שנה שאני יושב בוועדות התכנון והפרמטר היחיד שמשפיע על מספר יחידות הדיור הוא כמה מרוויח היזם מעודף של יחידות דיור. אם הרווח עולה על אחוז מסוים מצמצים לו את יחידות הדיור. כל שנה שעוברת ומחירי הדירות עולים, הרווח של היזם עולה וכך כמות היחידות המאושרת יורדת. הגיע הזמן לקחת בחשבון פרמטרים נוספים. צריך לנצל את משאב הקרקע בתבונה", אומר שנהב.

עינת גנון, סמנכ"לית הרשות להתחדשות עירונית : "שישה חוקים תוקנו במסגרת חוק ההסדרים"

פרויקטים להתחדשות עירונית אינם פרויקטים קלים לתכנון וביצוע. לרוב, התהליך כולו אורך שנים רבות. בכדי להתגבר על חסמים, הכנסת תיקנה שישה חוקים, בחוק ההסדרים האחרון. מהם התיקונים שהכניסה הממשלה. עינת גנון סמנכ"לית " הרשות להתחדשות עירונית " הציגה את מספר תיקונים.

"הכנסנו מרכיב חדש לחלוטין המאפשר לבעלי הדירות להשתחרר מהסכם עם יזם אם לא התקדם תוך זמן קצוב שנקבע לו. בנושא הורדת הרוב בבניין יחיד דאגנו להוריד לרוב של 60%. במקבץ בניינים ל-67% וברכוש בית משותף הורדנו מ-67% ל-50%. בעלים של יותר מ -30% יחשב כאילו יש בבעלותו 30% מהבית המשותף"

החוק גם קובע לוח זמנים חדש למקרה בו הדיירים רוצים לבטל את ההסכם מול היזמים. "קציבת מועדים לביטול הסכמים - המועד הקובע הוא מועד חתימת הדייר הראשון. אם לא חתמו חצי מהדיירים תוך שנתיים, שאר הדיירים יכולים לבטל את ההסכם מול היזם , תוך 4 שנים 60% מהדיירים ותוך 4.5 שנים מחתימת הדייר הראשון היזם צריך להגיש תב"ע, אחרת הדיירים יכולים לבטל את ההסכם הקיים".

גם בתחום המיסוי בוצעו שינויים: "במיסוי הפטורים לבעלי דירות הורחבו. לא משנה כמות הדירות שיש לאדם באותו הבניין או מתחם הבניינים. רשות המיסים הבהירה בחקיקה גם שאדם שימכור בעתיד את דירת התמורה לא יוכל לנכות הוצאות בגין שירותי הבניה שקיבל".

לסיכום, אין ספק שההתחדשות העירונית בישראל אינו הדבר הבא של הנדל"ן אלא תחום פורח כבר היום. כדי למקסם את הפוטנציאל של ההתחדשות העירונית בישראל, יש להגביר את קצב התכנון, ואת כניסתן של יזמים נוספים לתחום זה.