לראשונה מאז 2012: עדכון לתקן 21; שיעור הרווח היזמי המינימלי ירד ל-20%

הרשות להתחדשות עירונית תגיש בימים הקרובים לאישור מועצת שמאי המקרקעין את המלצותיה לתיקון תקן 21 לפינוי-בינוי. תקן 21 נקבע בדצמבר 2012 בוועדה לתקינות שמאית. ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית הודיעו כי התיקון עשוי לזרז התקדמות של פרויקטים לפינוי-בינוי שחוו עד עתה קשיים בהליכים התכנוניים, וכן להביא לגידול ניכר של פרויקטים חדשים בתחום ההתחדשות העירונית.

השינויים המרכזים שעשויים להיכלל בתקן, קובעים את שיעור הרווח היזמי, שיעור התמורה לדיירים ועלויות נוספות שעל היזם להכליל בתחשיב הכדאיות הכלכלית של המיזם.

שיעור הרווח היזמי המינימלי ירד ל-20% במקום 25% עד 30% בתקן המקורי. בדברי ההסבר לתיקון נכתב, כי מחד שיעור הרווח 20% נועד להבטיח ליזמים אפשרות קבלת ליווי פיננסי מחד, ומאידך שיעור זה משקף רמת הסיכון וחוסר הוודאות הכלכלית שיש בפרויקטים מסוג זה

שיעור הרווח היזמי המינימלי ירד ל-20% במקום 25% עד 30% בתקן המקורי. בדברי ההסבר לתיקון נכתב, כי מחד שיעור הרווח 20% נועד להבטיח ליזמים אפשרות קבלת ליווי פיננסי מחד, ומאידך שיעור זה משקף רמת הסיכון וחוסר הוודאות הכלכלית שיש בפרויקטים מסוג זה. יצוין, כי בשונה מפרויקטים להתחדשות עירונית, שאר סוגי הפרויקטים לדיור לרוב נמדדים לפי שיעור רווח של 15%.

התוספת המינימלית לבעלי הדירות, כך על פי העדכון, תהיה 12 מ"ר לדירה. על פי הרשות להתחדשות עירונית , התקן העדכני "מבהיר לראשונה את הקשר בין גובה התמורה לבעלי הדירות לבין הרווח ליזם, ומצביע על משמעות רווח יזמי גבוה מהמינימום על הגדלת התמורה לדיירים".

נוסף על כך, נקבע כי במסגרת התחשיב לכדאיות הפרויקט על היזם לשקלל את עלות הקרן התחזוקה לשטחים הציבוריים. קרן התחזוקה נועדה לסייע במימון תחזוקת הבית המשותף בבניין החדש עבור הדיירים הוותיקים.

עוד נקבע כי על היזם לכלול בתחשיב הכדאיות את כלל ההתניות והמטלות שהוא נדרש לבצע לצורך מימוש הפרויקט, כמו אם התחייב על שטח ציבורי כלשהו בקומת הקרקע של הבניין או העתקת גני ילדים ממקום למקום. 

התקן המעודכן קובע כללים לאופן חישוב היטל ההשבחה לתוכניות פינוי-בינוי, זאת בכדי להגביר את הוודאות ביחס להיבטים כלכליים שונים בפרויקט. למרות זאת, שיעור השומה הסופי עבור היטל ההשבחה יקבע על ידי הוועדה המקומית לאחר מימוש הפרויקט

במקביל, התקן המעודכן קובע כללים  לאופן חישוב היטל ההשבחה לתוכניות פינוי בינוי , זאת בכדי להגביר את הוודאות ביחס להיבטים כלכליים שונים בפרויקט. למרות זאת, שיעור השומה הסופי עבור היטל ההשבחה יקבע על ידי הוועדה המקומית לאחר מימוש הפרויקט.

אביעד פרידמן, מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון : "אני מברך על העבודה המעמיקה שהביאה לעדכון הכרחי של תקן 21. תחום ההתחדשות העירונית נמצא בתנופה הולכת וגוברת ותפקידנו הוא לאפשר את ביצוע ההתחדשות באופן הטוב ביותר. הבנייה והעשייה שלנו כיום היא לא רק עבורנו אלא גם עבור הדורות הבאים אשר יחיו בסביבות שאנו מייצרים כעת".

עדכון התקן יהפוך אותו לכלי מדויק יותר בדרך למימוש פרויקטים של התחדשות עירונית , וישתלב ביתר המהלכים הממשלתיים המקודמים כיום, בהובלת שר הבינוי והשיכון זאב אלקין, להרחבה מסיבית של פעילות ההתחדשות העירונית בערי ישראל"

אלעזר במברגר, מנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית: "עדכון התקן יהפוך אותו לכלי מדויק יותר בדרך למימוש פרויקטים של התחדשות עירונית , וישתלב ביתר המהלכים הממשלתיים המקודמים כיום, בהובלת שר הבינוי והשיכון זאב אלקין, להרחבה מסיבית של פעילות ההתחדשות העירונית בערי ישראל".