החוק להעלאת מס הרכישה למשקיעים מתעכב; האם המרוויחות הגדולות הן חברות הבנייה?

בשבוע שעבר הודיע שר האוצר כי מס הרכישה למשקיעים יחזור לשיעור של 8% כפי שהיה נהוג עד אוגוסט 2020. מטרת החוק היא לצמצם את מספר הרוכשים דירות להשקעה, ובכך להפחית את רמת הביקוש בשוק הדיור. החוק האמור, הוא חלק משרשרת פעולות שהממשלה עושה על מנת לצמצם את הביקוש בשוק הדיור, ולהותיר את ההיצע הקיים לזוגות צעירים, בתקווה לבלימת העלייה במחירי הדיור.

מאז ההודעה, הממשלה נערכה לחקיקת בזק במליאת הכנסת על מנת למנוע את התסריט שכבר היה ביוני 2015. שר האוצר דאז משה כחלון הודיע על העלאת מס הרכישה ל-8% כפי שמוצע היום, אלא  שהמשקיעים ניצלו את פרק הזמן בין הודעת האוצר עד שהחוק נכנס לתוקף בפועל. מהנתונים הממשלתיים עולה כי בעוד בשנת 2015 נמכרו בממוצע 2,000 דירות להשקעה בחודש, הרי שבחודש יוני 2015 בו הודיע כחלון על הכוונה להעלות את מס הרכישה, נמכרו מעל 7,000 דירות להשקעה. היינו, 5,000 דירות מעל הממוצע של אותה שנה.

המטרה של הממשלה כעת היא למנוע ככל הניתן גל רכישות דומה המשרת את האינטרס ההפוך של הממשלה, ויגרום לצמצום נוסף במלאי הדירות המוצעות למכירה לזוגות הצעירים.

השקעת נדל"ן

החוק שכבר זכה לפטור מחובת הנחה מוקדמת מוועדת הכנסת, היה אמור לעלות לאישור המליאה כבר ביום שני האחרון, אך בשל חוסר נוכחות חברי הקואליציה בכנסת, ומחשש שהחוק לא יעבור, החליטו לדחות את העלאת החוק לתחילת שבוע הבא. העיכוב באישור החוק מאפשר פרק זמן נוסף למשקיעים לרכוש דירות, שכן מס הרכישה מחושב לפי מועד חתימת הסכם המכר ולא על פי מועד תשלום מס הרכישה בפועל. כך שככל הנראה גל הרכישות יהיה דומה למה שהיה בחודש יוני 2015 ואולי אף מעבר לכך.

השאלה הגדולה, מיהם המרוויחים הגדולים מהעיכוב בחקיקת החוק, להוציא את קהל המשקיעים שבוודאי כבר מרוויחים מכך. כרגע נראה שהמרוויחות הגדולות מעיכוב החוק הן חברות הבנייה שכבר מדווחות על שיעור גבוה מהממוצע, של עסקאות חתומות מקהל המשקיעים הפרטיים בשבועות האחרונים. 
למרות שהנתונים טרם פורסמו, יש להעריך שהמשקיעים פונים בעיקר לחברות הבניה על פני השוק הפרטי. הסיבה לכך היא כי במסגרת לוח הזמנים הקצר, קל יותר לקדם עסקה מול חברות בנייה, שיש להם פלטפורמת מכירות זמינה ומהירה.

בשוק הפרטי קשה יותר לסגור עסקה בפרק זמן קצר, וזאת משום שהדרך לעסקה, כוללת עיסוק מול מתווכים, עורכי דין של שני הצדדים, הגעה להסכמות וכתיבת חוזה. לעומת זאת, חברות הבנייה מתחזקות משרדי מכירות המציעות את כלל השירותים במקום אחד ובזמינות מיידית, כך שניתן לסגור עסקה תוך ימים בודדים ואפילו בפחות מכך. כך יוצא שמעבר למשקיעים, חברות הבנייה יכולות למנף את התקופה האחרונה ולקצור הישגים.

חישוב מס רכישה עדכני לפני חקיקת החוק:

חישוב מס רכישה עדכני לפני חקיקת החוק

חישוב מס רכישה בחוק המוצע - על פי תזכיר החוק:

חישוב מס רכישה בחוק המוצע - על פי תזכיר החוק

מס רכישה גבוה מבריח את המשקיעים הפרטיים

בעשור האחרון, האוצר שינה לא אחת את שיעור מס הרכישה הניגבה מן המשקיעים. אם בעבר לפני החוק של כחלון בשנת 2015 המבקרים הטילו ספק בקשר בין שיעור מס הרכישה למספר המשקיעים בדירות יד שנייה ומעלה, הרי שהיום הקשר מגובה בנתונים.

בתזכיר החוק המוצע, הוצגו נתונים שסיפקה הכלכלנית הראשית באוצר שירה גרינברג. על פי המידע שהוצג, לאחר שחוק כחלון בוטל ביולי 2020 על ידי שר האוצר דאז ישראל כץ, שיעור העסקאות של המשקיעים עלה ל-20% מכלל הרכישות בשוק, לעומת 13% בחודשים שקדמו לו. במקביל, מחירי הדיור עלו ב-9.2% בתקופה זו, עניין שניתן לקשר לביקוש שהלך וגדל בעקבות חזרתם של המשקיעים לשוק הדיור.

במקביל, מאז החוק של כחלון עבר ביוני 2015, נרשמה ירידה במספר הדירות שהחזיקו המשקיעים, ולראשונה, מספר המכירות של המשקיעים היוו יותר מסך הרכישות, כך שעל פי האוצר באותה תקופה נגרעו מסך הדירות להשקעה כ-26,000 דירות.

מהנתונים עולה כי מרבית הדירות שנמכרו על ידי המשקיעים עברו לטובת מחוסרי הדיור שזה להם הדירה הראשונה.

הביקורת הציבורית כעת מופנית בעיקר להשלכות המהלך על ציבור השוכרים בישראל. החשש הוא, כי המשקיעים יגלגלו את התשלום על השוכרים וכך מחירי השכירות יעלו בפרט באזורי המרכז שם מס רכישה של 8% יכול להגיע לסכומים גבוהים השווים לעלות שכירות של מספר חודשים ולעיתים אף  לשנת השכרה. למרות החשש, סביר להניח כי ההשפעה של מס הרכישה על מחירי השכירות בטווח הזמן הקרוב, מוגבלת מאוד, שכן, שוק השכירות מוצף בדירות שנקנו טרם העלאה של מס הרכישה, כך שהתחרות עם אותן דירות תקשה על המשקיעים החדשים להעלות את המחירים.

השקעת נדל

המשקיעים גם מצביעים על סתירה פנימית בתוכנית הממשלתית. בעוד הממשלה פועלת לצמצם את הביקוש לדירות לרכישה על ידי עידוד משקיעים מוסדיים במתן פתרונות דיור השכרה לטווח ארוך, הרי שבהוצאת המשקיעים מהשוק, היא מגבילה את פתרונות הדיור לציבור השוכרים. באוצר מסבירים, כי רק הדיור המוסדי יפחית את הביקוש לדירות לרכישה. הם מנמקים זאת כך, א- המשקיעים הפרטיים נוטים לרכוש דירות קטנות וישנות שפחות מותאמות לצורכי השוכרים. ב- בניגוד למשקיעים המוסדיים, המשקיעים הפרטיים אינם מחויבים לפתרונות לטווח הרחוק, כך שציבור השוכרים עלול להמשיך לחפש יציבות בשוק הדירות לרכישה. 

כך או כך, החוק צפוי לעבור בתוך פחות משבוע. ברור לכולם כי החוק מצד עצמו לא יבלום את מחירי הדיור. החוק הוא חלק משרשרת פעולות שהממשלה מבצעת, בין היתר במסגרת חוק ההסדרים שאושר בשבוע שעבר במליאת הכנסת. המבחן הגדול של הממשלה יהיה בפיקוח על הביצוע של כלל הפעולות הממשלתיות יחד, אי יישום פעולות מסוימות עלולה לגרום לתוכנית כולה להשתבש.