עו"ד ישי איציקוביץ ממשרד אגמון ושות' רוזנברג הכהן ושות' בפודקאסט "החזית העירונית": "סוגיית הפחתת הרוב גרמה להתנגשות ולהתנגדות רבה מאוד"

יום ראשון הגיע ואיתו פרק נוסף של פודקאסט "החזית העירונית". הפעם אנחנו מגישים לכם את פרק 15, שבו אירח אילי בר (מנכ"ל משותף ב-'Ecocity') את עו"ד ישי איציקוביץ שותף וראש מחלקת עסקאות הנדל"ן, אגמון ושות' רוזנברג הכהן ושות'. השניים דיברו ביניהם על הדיונים המעניינים בחוק ההסדרים בכל הנוגע להתחדשות עירונית, על טעויות שעושים אנשי המקצוע השונים במסגרת עסקאות בתחום ועל התובנות שצבר עו"ד איציקוביץ לאורך כמעט שני עשורים בתחום ההתחדשות העירונית בישראל. האזינו:

להאזנה בספוטיפיי 

להאזנה באפל פודקאסטים 

להאזנה בגוגל פודקאסטים 

על הניסיון העשיר ועל התחום כולו

"ההתחדשות העירונית היא תחום שהתפתח מאוד, אבל כל הזמן נלמד ומתפתח מחדש, מה שהיה לפני 20-15 שנים הוא לא מה שקורה היום, וגם מה שהיה לפני שלוש שנים זה לא מה שקורה היום - וזה בדיוק מה שמרתק בתחום הזה. נפלה בידי הזכות לגדול עם התחום הזה ולהשפיע עליו.

אני מסוג האנשים שמאמין בסיסמה שהתחילו איתה כאשר קידמו לראשונה את ההתחדשות העירונית בישראל – Win Win Situation, השאלה היא מהו המתכון להגיע לשם, ולהסיר את כל רעשי הרקע, המגבלות והחסמים שבדרך. זאת באמת לדעתי תוכנית טובה לכולם, ואני לוקח את זה באופן אישי, כסוג של פרויקט חיי, כדי להביא את הדברים האלה לכדי ביצוע ובאמת לקדם אותם, מעבר לחוזה כזה או אחר".

המשימה המורכבת ששמה חוק ההסדרים

"ישנן סוגיות שבאמת נראו כמו Done Deal - גם משרדי הממשלה הופתעו קצת מההתנגדות ומהמאבקים בחלק מהנושאים, שנראו כל כך טריוויאליים וחיוניים. הפחתת הרוב, למשל, עוררה התנגשות והרבה מאוד התנגדות מטעם אנשים שחוו חוויות רעות בהקשר הזה. בואו גם ניקח את זה בפרופורציות: אם הפחתת הרוב תורד – יש אנשים רבים במתחם כזה שלמעשה כופים עליהם את הפרויקט. זה לא דבר שצריך לזלזל בו. אני יכול להבין את נקודת מבטו של הפרט, אבל היו כל מיני אינטרסים ואיזונים אחרים שמצדיקים את הדבר הזה. אז ההערכה שלי היא שעניין הרוב יעבור בסופו של דבר, אולי עם קיצוצים כאלה ואחרים, בכל הנוגע לפינוי-בינוי.

אני חושב שישנו בלבול בציבור, והוא מתחיל מהערבוב בין תמ"א 38 ופינוי-בינוי: רוב הסדרים המיטיבים חלים על פינוי-בינוי, וההסדרים של תמ"א 38 אולי מיטיבים פחות. יש כאן מעין יד מכוונת ש'מייבשת' את תמ"א 38 ומקדמת פינוי-בינוי, ויש כאן באמת איזשהו פער שקיים בשוק, ורואים את זה גם בדיונים: בעוד שמבחינת הדייר אין הבדל בין הריסה ובנייה לפינוי-בינוי, הדינים הם שונים. זה יוצר בלבול גם בקרב אנשי המקצוע".

המאפיינים הייחודיים של עסקאות בהתחדשות עירונית

"ישנם מאפיינים ייחודיים לעסקאות התחדשות עירונית , וההבנה של הבסיס הזה תעזור גם לעורכי דין - ולא רק לדיירים – לבנות חוזים והסדרים מותאמים. המאפיין הראשון הוא שמדובר בעסקה עם ריבוי בעלים, וזו אחת הסיבות שיזמים רבים נמנעו במשך שנים רבות להיכנס לתחום הזה. לבוא להתעסק עם 150-100 אנשים זו התמודדות לא פשוטה, אבל הכרחית בתחום שלנו, בלתי נפרדת ממנו. היא מעלה קשיים גם ברמה היומיומית וגם ברמה החוזית, והחקיקה לא נתנה להם פתרון עד היום. במקום שבו יש מתחמים מעורבים – עם שטחי מסחר למשל - זה בא לידי ביטוי עוד יותר.

המאפיין השני: פרקי הזמן הארוכים. אומנם מנסים לקצר אותם כיום, אבל בכל זאת, נכון לעכשיו חותמים על הסכם מפורט ומחייב חמש, שמונה ואפילו עשר שנים לפני הפינוי, וזה מעורר הרבה מאוד קשיים, וקודם כול את אי-הביטחון של האחד בשני, וזה מקשה מאוד. 

כיזם, כשאתה פונה לדיירים ומנסה לשכנע אותם למה הדבר טוב עבורם, ויש שאלות שהם שואלים שאי-אפשר לדעת ולתת לדיירים באותו הזמן את התשובה להן – זו התמודדות מורכבת מאוד. צריך לעלות על הדרך הנכונה, להסביר את הדברים האלה בהבנה ולא באגרסיביות. הקושי של הזמן הממושך מקשה מאוד גם על היזמים בעבודתם, משום שהם מכינים תוכנית עסקית שאת הפירות שלה הם יראו רק עוד הרבה שנים.

המאפיין השלישי הוא אי-הוודאות, בכלל בעולם הנדל"ן, לצערי, אשר מקבלת ביטוי משמעותי הרבה יותר בתחום ההתחדשות העירונית: אתה בעצם נדרש להתחייב בהסכמים לתמורות ולהסדרים, ואין לך שום מושג מה יאושר בסופו של דבר. לצד זאת אתה חי עם מדיניות משתנה של רשויות, של ראשי רשויות, של ועדות, מבחינת מסמכי מדיניות. במצב הזה קשה לחזות ולתכנן מה יקרה בעוד שלוש שנים, אז ודאי ובוודאי בעוד שמונה שנים. ובתוך כל זה הדיירים, בסופו של דבר – תמיד כדאי לראות את הדברים צמנקודת מבטם – מבחינתם הם רכשו דירה חדשה היום, והיזם צריך לעמוד בציפיות שלהם, על אף אי הוודאות והכוכביות".

להגיע להסדר עם דייר שבנה בחריגה – בלי להסתכן ב"חוסר כשרות"

"אין פסיקה רבה בדברים הללו, כי לרוב היזמים מגיעים עם הדיירים החורגים להסדרים ולפשרות. באופן כללי, אם תשאל את היזמים הם לא נגד אותם חורגים – הטענה היא שהזכויות הללו לא מוכרות, ולכן אתה לא מקבל בגינן זכויות בנייה. אם הייתה מגמה, הייתה קוהרנטיות שבמסגרתה לוקחים בחשבון גם את החריגות, לא הייתה בעיה. גם ליזמים אין מטרה להילחם באותם אנשים, הבעיה היא שהיזם צריך בסוף להסתכל על הרווח שלו, וזה הקושי.

בסופו של דבר, מניסיוני, מגיעים לפתרונות כאלו ואחרים – הכול עניין של מידה. אני לא יודע אם הנושא הזה נבחן ברמה המשפטית, אבל אני חושב שהתיקון החדש יביא לכך שהנושא הזה כן יגיע לבתי המשפט, ושם בעתיד ייקבעו כל מיני נורמות שיעזרו להתמודד עם המצב הזה, כי כמו בדברים אחרים - צריך כאן ודאות. עצם זה שהדברים לא ברורים, זה מה שיוצר את הבעיה. אם היה כלל ברזל, כולם היו חיים עם זה טוב".

השאיפה להגעה לרף ההסכמות הדרוש

"אני חושב שבתפיסה צריך לשאוף בסופו של דבר ל-100% הסכמה. הרי גם משפטית צריך בפועל 100% – בתי המשפט מביאים בסופו של דבר למצב שהאדם חותם או שחותמים בשמו. לכן, לדעתי, צריך לשאוף לשם. 

היזם והדיירים לא באמת רוצים לתבוע את הסרבנים, אבל לא נכון לדעתי להגיד 'נשיג 80% וננוח'. שוב, במתחם של 200 דיירים, הסכמה של 80% או פחות מזה – מה שיקבע ההסדר החדש – המשמעות היא עשרות דיירים שצריך לתבוע, ואף יזם לדעתי לא ירצה לתבוע עשרות דיירים. 

לאורך השנים הצלחנו להגיע להסכמות של 100%, בלי סרבנים. לפעמים זה לקח הרבה זמן, אבל הדרך הארוכה היא הקצרה ביותר. עוד קצת מאמץ - וזה יחסוך ליזם הרבה מאוד. אם תשאף לשם, זה יגיע. בעזרת חוזים נכונים, הסדרים נכונים, גישה נכונה ויועצים נכונים, אפשר להגיע לאחוזים גבוהים מאוד, מניסיון".