עו"ד דן הלפרט: "יזמים חוששים כיום להיכנס לפרויקטי תמ"א 38"; "חלופת שקד לא טובה – לפחות מבחינת בעלי הדירות"

"אני חושב שחלופת שקד לתמ"א 38 לא טובה, לפחות לבעלי הדירות. מדובר בתוכנית בעייתית, שמייצרת היטלי השבחה במקומות שלא יחזיקו היטל כזה, וכך יהיו פרויקטים שלא יחזיקו כלכלית ויקרסו. בשורה התחתונה, עוד מעט אין לנו תמ"א 38 , וכמי שמתעסק בזה כל היום וכל הלילה, אנחנו על הקצה של הקצה של הקצה. 

כיום פחות ופחות יזמים רוצים להיכנס לפרוקיטים חדשים של תמ"א 38 מחשש שלא יספיקו להשלים את כל הליכי התכנון עד סיום התוכני באוקטובר 2022. עם כל חודש שעובר, ככל שנתקרב לסיומה של התוכנית, פחות ופחות פרויקטים יצאו לדרך – וזו בעיה קשה מאוד"

הדיירים מבינים את זה, היזמים מבינים את זה, וכיום פחות ופחות יזמים רוצים להיכנס לפרוקיטים חדשים של תמ"א 38 מחשש שלא יספיקו להשלים את כל הליכי התכנון עד סיום התוכני באוקטובר 2022. עם כל חודש שעובר, ככל שנתקרב לסיומה של התוכנית, פחות ופחות פרויקטים יצאו לדרך – וזו בעיה קשה מאוד, כשאין תחליף. תמ"א 38 נכשלה כי לא הייתה בה ראייה תכנונית מתחמית, אבל בינתיים היא הולכת ואנחנו נשארנו עם כל הסיכונים והבעיות".

כך אמר היום (ה') עו"ד ונוטריון דן הלפרט , מייסד ובעלי דן הלפרט משרד עורכי דין, בהרצאה מיוחדת למרכז הנדל"ן שעסקה בכמה מהסוגיות הבוערות בפינוי-בינוי - ערבויות, קשישים ועברייני בנייה. עו"ד ונוטריון הלפרט התייחס בדברים לעיל לנושא התכנון המתחמי בהתחדשות עירונית, והרחיב על כך בהרצאה. צפו:

אני מלווה הרבה מאוד עסקאות של התחדשות עירונית , מכל הסוגים, וברור שעולם ההתחדשות העירונית הולך לכיוון של מתחמים ופרויקטים רחבי היקף. ניקח לדוגמה את רמת גן: לאחר העליות והירידות שידעה העיר בנושא ההתחדשות העירונית, היום - למעט מקרים חריגים - אין פרויקטים של בניינים בודדים ברמת גן, ואני חושב שנראה את זה בהרבה ערים אחרות בזמן הקרוב"

"אני מלווה הרבה מאוד עסקאות של התחדשות עירונית , מכל הסוגים, וברור שעולם ההתחדשות העירונית הולך לכיוון של מתחמים ופרויקטים רחבי היקף. ניקח לדוגמה את רמת גן: לאחר העליות והירידות שידעה העיר בנושא ההתחדשות העירונית, היום - למעט מקרים חריגים - אין פרויקטים של בניינים בודדים ברמת גן, ואני חושב שנראה את זה בהרבה ערים אחרות בזמן הקרוב.

כיום האוכלוסייה מבינה, מלמטה, שהפרויקטים הולכים למתכונת מתחם, ושצריך להתחבר, בניין לבניין. רבים הבינו שהם צריכים להתחבר ביניהם, וכתוצאה מכך השיח בתוך רמת גן – ואני אומר את זה בתור מי שמייצג הרבה מתחמים בעיר – ותפיסת העולם נוקשים פחות. אנשים הפנימו שהדרך לקדם פרויקט היא בחיבורים, ואנחנו במשרד עובדים כל הזמן על החיבורים האלה. 

צריך לזכור שיש מורכבות עצומה בהוצאה לפועל של פרויקט כזה: פינוי-בינוי זה לא תמ"א 38 . לקדם פרויקט בבניין אחד זה דבר מורכב מאוד; אם נשכפל את זה לכמה בניינים יחד, נקבל תהליך מורכב פי כמה. לכן יש גם הרבה חסרונות בתהליכים שמייצר מתחם התחדשות עירונית , אבל בסופו של דבר נשארנו עם פינוי-בינוי, ולא עם תמ"א 38, ואת זה אנחנו מקדמים. כשיש רוח גבית של האנשים בשטח, זה קל יותר יחסית, ואפשרי יותר לקדם את הפרויקט". 

"הוודאות בנושא היטל ההשבחה: הדבר החשוב ביותר"

עו"ד ונוטריון הלפרט התייחס בהרצאתו גם לחוקים השונים הנוגעים להתחדשות עירונית ואמורים לקבל אישור במסגרת חוק ההסדרים שיובא בקרוב בפני הכנסת, והתמקד בעיקר בתקנה אחת חשובה: "במשך שנים עבדנו בחוסר ודואת בכל הנוגע להיטלי השבחה , וכעת החוק החדש בא ואומר: ברירת המחדל היא 25% מההיטל. 

מדובר בעניין משמעותי מאוד, גם משום שהתקנה הזו מעבירה את הסמכות לרשות המקומית, שמוסמכת לקבוע היטל השבחה לפי אזורים – ואפילו להעניק פטור מלא מהיטל השבחה , באזורים שבהם תחשוב הרשות שהרווח ליזם נמוך, שהרמה הסוציואקונומית ומצב הבינוי ירודים מאוד. זה יוחלט ברמת העיר ולא על ידי שר הפנים – וזה מהלך נכון מאוד ומשמעותי"

אני חושב, בכל הכבוד לשאר התקנות והשינויים, שזה המהלך החשוב ביותר. מדובר בעניין משמעותי מאוד, גם משום שהתקנה הזו מעבירה את הסמכות לרשות המקומית, שמוסמכת לקבוע היטל השבחה לפי אזורים – ואפילו להעניק פטור מלא מהיטל השבחה , באזורים שבהם תחשוב הרשות שהרווח ליזם נמוך, שהרמה הסוציואקונומית ומצב הבינוי ירודים מאוד. זה יוחלט ברמת העיר ולא על ידי שר הפנים – וזה מהלך נכון מאוד ומשמעותי".

הלפרט התייחס גם לנושא הדיירים הקשישים או המבוגרים בפרויקטי פינוי-בינוי, ואמר: "נושא הקשישים נוגע לליבי מאוד. אנחנו מדברים על אנשים מבוגרים שלא רוצים את הפרויקט: הם חיים בדירה 50 שנה, גידלו בה ילדים ונכדים, אלו החיים שלהם, זה המקום שלהם, זאת הדירה שלהם. החברים נמצאים למטה על הספסל, המרפאה ובית המרקחת בסביבה - וכל מה שהם צריכים. הם לא רוצים פרויקט, זה לא מעניין אותם.

כיום ישנן חלופות בחוק שאפשר להציע לדיירים המבוגרים, וחשוב מאוד לקרוא אותן, כיזמים, חשוב לאפשר לדיירים האלה לבחור את מה שנוח להם, את מה שהכי טוב להם. להיות איתם, להבין אותם. אציין שלטעמי הגיל הקבוע בחוק, 75, בזמן החתימה, גבוה מדי. לדעתי נכון שהוא יהיה אפילו 70 - וכך אנחנו במשרד מבקשים מהיזמים במסגרת המשא ומתן. הרי פרקטית הפינוי יהיה בעוד כמה שנים. צריך גם לתת להם יותר הטבות: הטבה בדמי התיווך, עזרה בפינוי, באריזה ובפריקה בדירה החדשה, ההתנהלות מול הרשויות וכדומה".

"הערבויות – הנושא הקריטי ביותר בעסקת פינוי-בינוי"

כפי שאפשר להבין מנושא ההרצאה, עו"ד ונוטריון הלפרט נגע גם בנושא הערבויות, והצהיר חד-משמעית: "נושא הערבויות קריטי בפינוי-בינוי – כנראה הנושא הקריטי ביותר בעסקה. הערבות היא זו שמצילה את חיינו אם היזם קורס, חס וחלילה, ולכן אנחנו נכנסים לעומק, גם במשא ומתן וגם בעת חתימת ההסכם, לנושא הזה.

חשוב שהדיירים יבינו את זה, ויבינו את המשמעויות. למשל: ערבות חוק המכר נקבעת על ידי הבנק על פי שווי הדירה העתידית בעת החתימה על ההסכם – אך מה קורה כאשר המחירים בשוק קופצים משמעותית בשנים שעד למימוש הפרויקט, כמו שקורה כיום? חשוב מאוד לשים לב לפער הזה. 

קיימת אפשרות שבה הבנק ירצה לשלם לדיירים את הכסף, כלומר לפרוע את הערבות. במצב כזה, לא יהיה יותר פטור ממס שבח, כי כאן זאת עסקה חדשה, שבה הבנק קונה מאיתנו את הנכס. במקרה כזה הדיירים צריכים לשלם את המס – ומדובר בהרבה מאוד כסף. זה משהו שחייבים לתקן מבחינת החקיקה, ועד היום זה לא קרה"

עניין נוסף נוגע לרגע המימוש: אם, חס וחלילה, צריך לממש את הערבות, במצב של חדלות פירעון של היזם, הבנק לרוב יגייס לפרויקט יזם אחר, שישלים את העבודה. אבל יש אפשרות נוספת: שהבנק ירצה לשלם לדיירים את הכסף, כלומר לפרוע את הערבות. במצב כזה, לא יהיה יותר פטור ממס שבח, כי כאן זאת עסקה חדשה, שבה הבנק קונה מאיתנו את הנכס. במקרה כזה הדיירים צריכים לשלם את המס – ומדובר בהרבה מאוד כסף. זה משהו שחייבים לתקן מבחינת החקיקה, ועד היום זה לא קרה.

עניין נוסף שצריך לשים לב אליו נוגע לערבות הבדק: אנחנו מתעקשים – והיזמים לא תמיד אוהבים את זה – לקבוע את ערבות הבדק על זמן ממושך יותר משנת הבדק, כלומר על 13, 14 ואפילו 15 חודשים, כדי שיהיה כיסוי לתיקונים אם התגלו קצת אחרי שעברה שנה מהאכלוס. כמו כן, אנחנו דואגים לסכם שתקציב שהיזם הקצה לתיקונים ולא מומש בדירה אחת, ימומש אם יהיה בכך צורך בדירה אחרת, שאולי 'חטפה' את רוב הליקויים בבניין".

לעיון במצגת שליוותה את עו"ד ונוטריון הלפרט לאורך ההרצאה, לחצו כאן