חברת YBOX "במגעים מתקדמים" להקמת מלון בשטח כ-12,000 מ"ר בפרויקט גת רימון בדרום תל אביב

חברת YBOX (וויי בוקס) דיווחה אתמול (ד') כי חברה בת שלה, וויי בוקס גת רימון, המחזיקה בקרקע ברחוב גת רימון בדרום תל אביב, "מנהלת מגעים מתקדמים" להתקשרות בעסקה עם שותף אסטרטגי הפועל בתחום המלונאות, להקמתו ולניהולו של מלון בשטח של כ-12,000 מ"ר ברוטו, כחלק מהפרויקט.

"במסגרת העסקה, אם תצא אל הפועל, יחזיק כל אחד מהצדדים בחלק מסוים משטחי המלון", כך בהודעת החברה לרשות לניירות ערך, "וכמו כן ייחתמו בין הצדדים הסכם שיתוף להסדרת בעלותם המשותפת בשטחי המלון, וכן הסכם ניהול ביחס לתפעול המלון. יצוין כי העסקה מותנית בקבלת אישור לתוכנית בניין עיר חדשה, אשר תאפשר הקמת פרויקט לתעסוקה, מלונאות ומגורים על גבי הקרקע.

יובהר כי התקשרות החברה בעסקה כפופה להשלמת בדיקת נאותות ומשא ומתן, וכן לחתימה על הסכמים מפורטים. למועד זה אין ודאות כי המגעים האמורים יבשילו לכדי הסכם מחייב ואין כל ודאות בקשר למועד סיומם, תוצאותיהם, תנאיהם הסופיים של ההסכמים והשלמת העסקה מכוחם"

יובהר כי התקשרות החברה בעסקה כפופה להשלמת בדיקת נאותות ומשא ומתן, וכן לחתימה על הסכמים מפורטים. למועד זה אין ודאות כי המגעים האמורים יבשילו לכדי הסכם מחייב ואין כל ודאות בקשר למועד סיומם, תוצאותיהם, תנאיהם הסופיים של ההסכמים והשלמת העסקה מכוחם. אם ייחתמו הסכמים מחייבים כאמור, תפרסם על כך החברה דיווח מפורט".

הפרויקט ברחוב גת רימון – סמוך לרחוב יפו בתל אביב, ומרחק קצר מכיכר המושבות – מוגדר בדו"ח הכספי המסכם של החברה לשנת 2020 כ"קרקע להשקעה מהותית מאוד", שעליה מתוכנן לקום "מגדל משולב מגורים ומשרדים ו/או מלונאות. עוד מצוין בדו"ח כי התב"ע לפרויקט כבר קיימת, וכי החברה פועלת כעת להוצאת היתר בנייה, בהתאם לתוכנית המתאר תא/5000 ובמטרה לקבל את מלוא הזכויות בקרקע.

החברה רכשה את השטח, החולש על פני כ-2,800 מ"ר, בסוף מרץ 2017, תמורת 150 מיליון שקל. שווי הקרקע בעת הרכישה היה כ-70 מיליון שקל, ובסוף 2020 נקבע השווי ההוגן על כ-94.6 מיליון שקל. היקף זכויות הבנייה בפרויקט הוא כ-31,000 מ"ר – מהם כ-8,000 למגורים, שיציעו 70 יחידות דיור חדשות, וכ-13,500 מ"ר שטחי משרדים או מלונאות

החברה רכשה את השטח, החולש על פני כ-2,800 מ"ר, בסוף מרץ 2017, תמורת 150 מיליון שקל. שווי הקרקע בעת הרכישה היה כ-70 מיליון שקל, ובסוף 2020 נקבע השווי ההוגן על כ-94.6 מיליון שקל. היקף זכויות הבנייה בפרויקט הוא כ-31,000 מ"ר – מהם כ-8,000 למגורים, שיציעו 70 יחידות דיור חדשות, וכ-13,500 מ"ר שטחי משרדים או מלונאות. 

"ביחס לחלקם של בעלי הקרקע הפרטיים (92.5% מהמתחם) החזקה במקרקעין נמסרה לידי החברה והבעלות נרשמה בפנקס השטרות, אך טרם נרשמה בפנקס הזכויות", כך בהמשך הדו"ח השנתי. "ביחס לחלקה של עיריית תל אביב (7.5% מהמתחם), החזקה במקרקעין נמסרה לידי החברה והבעלות נרשמה בפנקס השטרות, אך גם כאן טרם נרשמה בפנקס הזכויות. נרשמה משכנתה לטובת בנק לאומי על כלל המקרקעין. הרישום בפנקס הזכויות כפוף להשלמת הליכי ההסדר במקרקעין".

"תהליך הרישוי מלווה בדרישות רבות ושונות מצד העירייה"

החברה העריכה בדו"ח המסכם ל-2020 כי סיום ההקמה של הפרויקט יהיה בשנת 2026, וכי התחלת השיווק בו יהיה ב-2022. על פי הערכתה, מחיר יחידת דיור יהיה כארבעה מליון שקל, וצפי ההכנסות מהפרויקט – כ-280 מיליון שקל, זאת לעומת צפי של 242 מיליון שקל ב-2019; העלויות הצפויות מסתכמות בכ-218 מיליון שקל, לעומת כ-190 מיליון שקל ב-2019; והרווח הצפוי לאחר המימון הוא כ-62 מיליון שקל, לעומת 52 מיליון שקל ב-2019.

לא במקרה אנחנו מתעכבים על ההפרשים הללו בין השנים – שכן החברה מתייחסת לכך בעצמה בדו"ח, וכותבת: "יצוין כי מאז נרכשו המקרקעין שעל גביהם יוקם הפרויקט, חלו שינויים מהותיים בתחזיות החברה ביחס להקמתו ולשיווקו של הפרויקט. 

מאז נרכשו המקרקעין שעל גביהם יוקם הפרויקט, חלו שינויים מהותיים בתחזיות החברה ביחס להקמתו ולשיווקו של הפרויקט. שינויים אלו נובעים ממורכבותו של תהליך הרישוי, וכחלק ממנו קבלת תוספת הזכויות והשבחת הקרקע, המתבצעות מול העירייה, ומלווה בדרישות רבות ושונות מצידה, תוך ליווי של אנשי מקצוע שונים הן מצד היזם והן מצד העירייה"

שינויים אלו נובעים ממורכבותו של תהליך הרישוי, וכחלק ממנו קבלת תוספת הזכויות והשבחת הקרקע, המתבצעות מול העירייה, ומלווה בדרישות רבות ושונות מצידה, תוך ליווי של אנשי מקצוע שונים הן מצד היזם והן מצד העירייה. יובהר כי החברה פועלת כל העת במטרה לקדם את הפרויקט, ולאורך השנים ערכה פגישות רבות עם העירייה בעניין זה.

מדי שנה מבצעת החברה הערכת מצב מחודשת בהתאם לקצב התקדמות התהליך מול העירייה, וכנגזרת מכך אומדת את לוח הזמנים הצפוי לשם קבלת ודאות ביחס לתכנון ולזכויות בפרויקט לצורך וקידומו".