שמאי שמוליק כהן בעלים ומנכ״ל במשרד השמאות שמוליק כהן קרני גטריידה: "החלפת קבלן בעיצומו של פרויקט גוררת עד 20% תוספת לעלויות ההקמה הישירות"

"יזמים שמגיעים אלינו מתבססים הרבה פעמים על עלויות הקמה לא רלוונטיות. מדד תשומות הבנייה עלה בכ-7% מאז הקורונה, ויש לו השפעה רבה על העלויות – וזה עוד לפני שדיברנו על קבלן המשנה. חשוב לזכור שמה שמשנה זה לא ההסכם מול הקבלן , אלא מה הגוף הפיננסי שמולו חותמים רואה, אילו עלויות הקמה הוא רואה לנגד עיניו.

האנשים באירוע השולחן העגול(קרדיט: מרכז הנדל"ן )

אחד הדברים הדרמטיים ביותר בכל הקשור לעלויות הקמה של פרויקט הוא החלפת קבלן: בתחילת הפרויקט מדובר על תוספת של 15-10% לעלויות ההקמה הישירות, בממוצע לרבעון, ועל תוספת של 20-15% בממוצע לרבעון לקראת סוף פרויקט. החלפת קבלן היא דרמטית, וצריך לקחת אותה בחשבון, מה גם שזו פגיעה דרמטית בתדמית של היזם".

כך אמר היום (ג') שמאי המקרקעין שמוליק כהן, מנכ"ל ובעלים משותף במשרד SK שמאות מקרקעין, בהרצאתו בנושא "דו"חות אפס ותקצוב עלויות הקמה בחסר", במהלך שולחן עגול מיוחד שנערך במתחם משרדי מרכז הנדל"ן ובמרכזו ניתוח ומדיניות שיווק קרקעות ברשות מקרקעי ישראל. בשולחן העגול השתתפו גם השמאי יגאל סומך, שמאי ראשי בבנק הפועלים, ורות אפריאט, מנהלת חטיבה עסקית ברשות מקרקעי ישראל.

באשר להתמודדות במכרזים אמר כהן כי "יזם שרוצה לנסות את מזלו במכרז באילת, בפעם הראשונה, צריך לזכור שהוא לא מכיר באמת את המשמעויות של בנייה באילת – לדוגמה, תוספת עלויות הקמה של 15% בשל השינוע הממושך. זה נכון גם לגבי המרכז: מי שבונה בלב תל אביב צריך לדעת שיש הבדל גדול בין בנייה שם לבין בנייה בשאר חלקי תל אביב וגוש דן. הבדלי העלויות כאן משמעותיים. ישנם אין-ספור פרמטרים שצריכים לנתח ולהביא בחשבון בכל דו"ח אפס ".

הפער הממוצע בין שומת רמ"י לבין ההצעה הזוכה היה 86% - זה אומר שהיזם צריך למכור בחצי מיליון שקל יותר כדי להצדיק את הזכייה. זה מביא אותי לתהייה: אולי צריך לחשוב שוב על שיטת המכרזים של המנהל? האם השיטה לפיה ההצעה הגבוהה ביותר היא הזוכה, זו השיטה הנכונה כיום?"

כהן אף ניתח כמה תוצאות של מכרזי רמ"י מהעת האחרונה, ונתן לדוגמה מכרז בלוד שבו שווי הקרקע ליחידת דיור נקבע בשומת רמ"י על 430,000 שקל, כולל הוצאות פיתוח, ואילו תוצאות המכרז הגיעו לכ-800,000 שקל ליח"ד. "הפער הממוצע בין שומת רמ"י לבין ההצעה הזוכה היה 86% - זה אומר שהיזם צריך למכור בחצי מיליון שקל יותר כדי להצדיק את הזכייה. זה מביא אותי לתהייה: אולי צריך לחשוב שוב על שיטת המכרזים של המנהל? האם השיטה לפיה ההצעה הגבוהה ביותר היא הזוכה, זו השיטה הנכונה כיום?"

"נקודת המפנה החלה באמצע הקורונה"

באירוע השולחן העגול דיבר, כאמור, גם השמאי יגאל סומך, שמאי ראשי בבנק הפועלים. גם הוא סקר כמה מהמכרזים האחרונים ששווקו בהצלחה על ידי רמ"י, וקבע: "השוק על סטרואידים. בכל מכרז רואים את העוצמות ואת הביקושים. מציעים מחירים שלא הכרנו, שמעידים יותר מכול על העוצמות של השוק כיום.

שמאי יגאל סומך (קרדיט: מרכז הנדל"ן )

באמצע הקורונה, בערך לפני כשנה, הרגשתי שחלה נקודת המפנה: השוק היה צמא לקרקעות, ועד אז במכרזים של מחיר למשתכן , גם באזורי ביקוש, שווקו קרקעות במחירי מינימום, הוגשו 3-2 הצעות בכל מכרז ולא יותר. ולפתע המספרים החלו לעלות. הבנתי שמשהו קורה, שהשוק הולך להשתנות.

הסכנה היא שהשתוללות כזו תגרום להחלטות לא רציונליות של קבלנים ויזמים. ישנם מכרזים של עשרות מתמודדים, ולפעמים רק אחד זוכה - כל כך הרבה משתתפים שנשארים בלי קרקע. זה יכול לגרום למצב לא בריא. במכרז שנערך לא מזמן בגדרה, עבור בנייה של שמונה יחידות דיור בסך הכול, הוגשו 55 הצעות. זה מראה על מצוקה גדולה"

הסכנה היא שהשתוללות כזו תגרום להחלטות לא רציונליות של קבלנים ויזמים. ישנם מכרזים של עשרות מתמודדים, ולפעמים רק אחד זוכה - כל כך הרבה משתתפים שנשארים בלי קרקע. זה יכול לגרום למצב לא בריא. במכרז שנערך לא מזמן בגדרה, עבור בנייה של שמונה יחידות דיור בסך הכול, הוגשו 55 הצעות. זה מראה על מצוקה גדולה".

סומך אף הפנה את תשומת הלב לגורם שאולי לא דובר מספיק בעת האחרונה: "בשנים האחרונות אנחנו רואים שנפח הבנייה עלה, אבל מצד שני משך הבנייה התארך מאוד – לראייה, אנחנו בשיא מבחינת היקף הבנייה הפעילה. אם לבניינים קטנים בני 15-10 דירות נדרש בשנת 95 סדר גודל של 20 חודשים להשלמה, בשנים האחרונות התווספה לכך עוד שנה שלמה".

"גם אנחנו הופתענו מתוצאות המכרזים"

רות אפריאט, מנהלת חטיבה עסקית ברשות מקרקעי ישראל, דיברה על פעילות רמ"י בתקופה האחרונה ובכלל. היא סיפרה על מיזמי דיור במחיר מופחת, מחיר מטרה ו" דירה להשכיר ", וציינה כי "היכולת שלנו היא לתכנן ולשווק כמה שיותר – אבל אנחנו לא שחקן יחיד, אנחנו קשורים ותלויים בעוד המון גורמים. כך או כך, מתחילת השנה אנחנו משווקים במספרים יפים מאוד.

רות אפריאט, מנהלת חטיבה עסקית ברשות מקרקעי ישראל (קרדיט: מרכז הנדל"ן )

באשר למכרזי ' דירה להשכיר ', ישנם כבר כמה פרויקטים שאוכלסו והצליחו מאוד, הפכו להיות חלק מהמרקם האורבני. מלבד זה שדרך המכרזים הללו אנחנו מאפשרים דיור בר השגה למי שלא יכול לשכור דירה, זה מאפשר לרשויות להשאיר את התושבים אצלן, ומאפשר לנו, במשא ומתן מול הרשויות, להזכיר להן שאומנם הן לא יכולות להציע מכרזי דיור במחיר מופחת, אבל בהחלט יכולות להציע דיור להשכרה. היום אנחנו גם מכוונים להקצאת עד 20% מהדירות לבני המקום – גם במכרזים בשוק החופשי – כדי לאפשר לרשות להציע דירות גם לתושבים שלה". 

המכרזים הם תמונת ראי של מה שקורה בשוק, ולנו אין לנו שום רצון לשחק במחירים. גם אנחנו הופתענו מהתוצאות. אין לנו שום מחשבה לייצר מחירים מסוימים, ומבחינתנו הדבר החשוב ביותר הוא להוציא כמה שיותר דירות לשוק. חשוב לזכור שיש כאן שיקולים שונים, כמו הרשות המקומית – שלא תמיד רוצה שיווקים של מאות ואלפי יח"ד בבת אחת בשטחה"

אפריאט התייחסה גם למחירים המאמירים שחקים במכרזי הרשות, וציינה: "אנחנו רואים בהרבה מכרזים פערים גדולים בין הערכות השומה לתוצאות. חשוב לזכור שהמכרזים הם תמונת ראי של מה שקורה בשוק, ולנו אין לנו שום רצון לשחק במחירים. גם אנחנו הופתענו מהתוצאות. אין לנו שום מחשבה לייצר מחירים מסוימים, ומבחינתנו הדבר החשוב ביותר הוא להוציא כמה שיותר דירות לשוק. חשוב לזכור שיש כאן שיקולים שונים, כמו הרשות המקומית – שלא תמיד רוצה שיווקים של מאות ואלפי יח"ד בבת אחת בשטחה.

אירוע השולחן העגול (קרדיט: מרכז הנדל"ן )

בהקשר הזה אתייחס גם להסכמי הגג ולדו"ח מבקר המדינה: "נכון, אחנו לא ב-100% מימוש, אבל  כן בצעדים משמעותיים למימוש יחידות הדיור. על 300,000 יחידות דיור כבר חתמנו, והיקף ההסכים החתומים הוא 35 מיליארד שקל. תחשבו מה דבר כזה עושה לעיר. חלק מה'מתנה' שהעיר מקבלת בהסכמים הללו הוא תשתיות העל – פארק, מחלף וכדומה".