אדריכלית נעמה מליס המייסדת והבעלים של משרד נעמה מליס אדריכלות ובינוי ערים בפודקאסט "החזית העירונית": "המקומות שהכי צריכים התחדשות בגבעתיים הם לחלוטין חסרי סיכוי לכך"

יום ראשון הגיע ואיתו פרק נוסף של פודקאסט "החזית העירונית". הפעם אנחנו מגישים לכם את פרק 13, שבו אירח אילי בר (מנכ"ל משותף ב-'Ecocity') את אדריכלית נעמה מליס, המייסדת והבעלים של משרד "נעמה מליס אדריכלות ובינוי ערים". השניים דיברו על התחדשות עירונית בגבעתיים – שם אחראית אדריכלית מליס על שתי תוכניות מרכזיות בעיר, על תוכניות אחרות שהיא אמונה עליהן בעיר אזור ובקריית ים, למשל, ועל השיקולים הכלליים של מתכננת שאמורה לבצע ארגון מחדש של עיר קיימת: עם מה היא מתמודדת ואילו גורמים מושכים, לאיזה כיוון? האזינו:

להאזנה בספוטיפיי

להאזנה באפל פודקאסטים

להאזנה בגוגל פודקאסטים 

על הייחודיות של גבעתיים

"את גבעתיים, כיוון שהיא קטנה כל כך, אפשר להמשיל לשכונה מסוימת בעיר אחרת, בלי לקחת את כל יתר השכונות מסביב, שמאזנות את אותה שכונה. יש הרבה מרקמים כאלה בישראל – בבת ים, בפתח תקווה, בראשון לציון, בטח ובטח ברמת גן. 

הסוגיות שאנחנו מתמודדים איתן בתוכנית המתאר של גבעתיים מתבטאות בכך שבעיר כולה, כמעט כל הבניינים זכאים לתמ"א 38 או נדרשים להתחזק, על מרקם של מגרשים בני 400 עד 500 מטר, שעומדים אחד ליד השני, בניינים שהוקמו על ידי קבלנים , עם דירות קטנות מאוד במרבים הפעמים, עם כמות שטחים ציבוריים נמוכה מאוד יחסית, עם מצוקת חניה ומצוקת פקקים וכו'. זו סיטואציה שקיימת בהרבה ערים ותיקות בישראל.

כשמסתובבים בעיר היום רואים הרבה מאוד מנופים. זו עיר לא גדולה, עם כמה אלפי יחידות דיור, וכמות מנופים כזו, כמות בנייה כזו - זה משמעותי מאוד עבורה. במצב הכניסה שלנו העיר הייתה בערך 18,000-17,000 תושבים לקילומטר, שזו צפיפות ראויה, טובה. למה אני אומרת צפיפות טובה? כי אם עיר צפופה פחות מדי, אז מרחק ההליכה אל השירות שאותו אתה צריך או למשל כמות המסחר שאפשר לתת לך בקרבה לבית וכולי – כל אלו הולכים ומתרחקים ככל שהעיר צפופה פחות. 

בערים צפופות ההנחה הטובה היא שהחנויות יהיו מתחת לבית, שבית הספר נמצא במרחק חמש דקות מהבית, שכדי להגיע לתיכון אפשר בקלות ללכת ברגל; תחבורה ציבורית - אפשר לקיים תחבורה ציבורית מסוג של רכבת קלה כבר ב-15,000 נפש לקילומטר, ואנחנו כאן כבר בתוך צפיפויות שיכולות לכלכל גם מטרו. זאת אומרת שמהבחינה הזאת, העיר גבעתיים כבר במצב הכניסה שלה יחסית צפופה מאוד".

היתכנות כלכלית – רק בצפיפות של 10-8 יח"ד לדונם

"תהליכי התחדשות עירונית , כפי שהם נעשים בישראל, משיתים את עלות החידוש על הזכויות ועל הדיירים, והופכים לא כלכליים כאשר השטח הקיים צפוף מדי. אם אתה מנסה להחליף בניין קיים בבניין חדש, כל אחד יודע שצריך לשלם על ההקמה, לשלם ליזם וכולי, אבל אנשים לא לוקחים בחשבון את העלות של התשתיות שהדבר הזה מכיל. 

עלות של תשתיות זה לא רק ביוב ומים ודברים מסוג זה, שהעירייה אמורה לממן בצורה כלשהי, אלא בעיקר התשתיות הציבוריות: הצפיפות הנכנסת של יחידות הדיור הקיימות משמעותית מאוד לכלכליות של הפרויקט, כאשר הפרויקט כביכול לא מסובסד. לפי הנתונים הכלכליים שבדקנו עבור גבעתיים, ראינו שאפשר לצפות שרק מגרשים שבנויים בצפיפות של בין שמונה לעשר יחידות דיור לדונם, רק הם בצפיפות שיכולה לממן פינוי-בינוי, אם זה פרויקט נקודתי.

לכן, המקומות שהכי צריכים את ההתחדשות העירונית בגבעתיים הם המקומות שהם לחלוטין חסרי סיכוי, כי הצפיפות הנכנסת בהם היא יותר מ-20 יחידות דיור לדונם במצב הקיים. כך נכון לגבי כל האזור של כצנלסון במרכז העיר, לדוגמה, שהוא בעצם מה שהעיר הכי מעוניינת לפתור מבחינה עירונית. צירי התנועה הראשיים, שבהם אמור לעבור גם "מהיר לעיר" וכדומה, הם על אותם צירים בדיוק והם גם כבר עכשיו צרים מאוד ובעייתיים. יש ממש בעיה של מדרכות בגבעתיים, יש המון רחובות שכמעט אין בהם מדרכות, אפילו ברחובות ראשיים כמו רחוב כצנלסון".

"המדינה כבר הרבה מאוד שנים לא יוצרת רחובות"

"בתוכנית מפורטת אנחנו מנסים לוודא שהרחובות הם רחובות טובים. אחת הבעיות הגדולות של המדינה היא שכבר הרבה מאוד שנים היא לא יצרת רחובות. מה זה רחוב? זה מקום שיש בו דיאלוג בין הבניין ובין הולך הרגל, דיאלוג שהוא מערכת יחסים. המצב שאנחנו מכירים היום זה חומות, פחי אשפה, פחים לטובת מחזור, ארונות חשמל ותקשורת - כל מיני דברים שמורידים מאוד מאיכות הרחוב. גם הרחובות הם, כמו שאמרנו, צרים מאוד, עמוסים במיוחד. אנשים חונים על המדרכות, מחנים אופניים חשמליים על המדרכות. יש כאן המון קונפליקטים, בגלל שהתכנון ישן מאוד והשימוש הוא 80 שנה אחרי או 60 שנה אחרי.
 
השאיפה במסגרת התוכנית היא שנקבל רחוב ירוק הרבה יותר, קודם כול, וכאן יש היבט של המגרש הפרטי ושל המגרש הציבורי. ההיבט של המגרש הציבורי הוא שאנחנו היינו מעוניינים מאוד להוריד כמה שיותר חניות לתת הקרקע, לפחות בצד אחד של הרחוב, כי אחרת אנחנו לא יכולים לבנות שביל אופניים, שחייב להיות רציף. היום אין לנו יכולת לעשות שבילי אופניים. 

אנחנו רוצים גם להסיר כמה שיותר תחבורה מהרחובות האלה, כי אלו רחובות שהם כמעט מדרחוב. אנחנו מעוניינים לקחת את החניה בעיר ולהכניס כמה שיותר ממנה לחניונים תת-קרקעיים ציבוריים, לא פרטיים, במסגרת תהליך שנקרא איגום חניה. מה ההיגיון של איגום חניה? היום לכל תושב יש מקום חניה או שניים מתחת לבית, יש לו חניה גם במקום בעבודה, יש לו אחד חלקי 10,000 מקום חניה ליד הסופר - זה המון. טביעת הרגל החניונית שלך יותר גבוהה מטביעת רגל המגורית שלך, יותר קילומטרים לחניה מאשר למגורים. אם אנחנו עושים את זה בחניונים שמאוגמים, זה יוצא וזה בא – וכך אתה צריך הרבה פחות חניה".

הדרך "לייצר" שטחים ראויים עבור מוסדות ציבור

"הרצון שלנו הוא לתת כמה שיותר גמישות בנושא, ולאפשר, כמה שיותר, לאנשים בגבעתיים להיכנס לתהליך התחדשות עירונית , למרות שכמו שאמרתי קודם - בניגוד לצפוי, חלק משמעותי מהתושבים לא יכול להגיע לזה, לא בגלל ערכי הקרקע הנמוכים, כמו שקורה במקומות אחרים, אלא בגלל הצפיפות הגבוהה.
 
האינטרס של העיר גבעתיים הוא שיהיו לה כמה שיותר תהליכים של פינוי-בינוי, כי התהליכים האלה של חידוש בניין-בניין בפני עצמו לא פותרים את הבעיה המרכזית שלה, שזה המחסור בבתי הספר. אם כן, לגבי אותם שטחים חומים גדולים, שאנחנו נותנים 5.4 דונם מינימום כיוון שאנחנו לא חושבים שיהיו לנו הרבה תב"עות של עשרה דונמים שאפשר לקחת מהן חצי - זה קצת דמיוני בעיר כמו גבעתיים - אנחנו אומרים כך: 
 
מגרש משחקים יהיה על ארבעה דונמים; שני דונמים מתוכו אנחנו צריכים עבור מגדל ובנייה קצת פריפריאלית, בשביל להחזיר לתושבים את הזכויות. שני הדונמים הנותרים הם עבור שטחים חומים. כיוון שאין לי מה לעשות עם שני הדונמים בפני עצמם – שהרי זה לא מאפשר שום דבר חוץ מבניית גני ילדים, שאותם כבר פתחתי בבניינים הקטנים - אנחנו מבקשים שארבעת הדונמים לא חייבים להיות צמודים. שני הדונמים של שטח חום צריכים להיות קרובים או צמודים לשטח חום אחר בעיר, ובצורה כזאת יש איזו התווספות אחד על השני. כך פתאום יש לי שטח לבית ספר, או שיש לי בית ספר שאני יכולה להרחיב בשני דונם, וזה המון".