ארז קמיניץ: "שר אוצר לא מבין למה הוא לא יכול לירות לכל הכיוונים"

ארז קמיניץ, המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, הפך בשנים האחרונות לאחד הגורמים המשפיעים ביותר על מדיניות התכנון של ממשלת ישראל. נושאים קריטיים כמו התחדשות עירונית או מכרזי מחיר למשתכן הציפו מיד גם שאלות משפטיות מהותיות, שהגיעו אל שולחנו של המשנה ליועמ"ש. בפודקסאט "מגדל בבל" הוא מסביר למה הוא מוכרח להיות חלק בלתי נפרד מהפיתרון.

- נתחיל מהשורה התחתונה: מה ליועץ המשפטי ולנדל"ן? למה שוב ושוב אתה מעורב?

קמיניץ: "בחוויה שלי אני לא מתערב הרבה ויש מקומות שהייתי מתערב יותר. אני חושב שהיום בחברה שבה אנחנו נמצאים, במדינת ישראל ובכלל בחברה המערבית, הזכויות של האנשים הפרטיים נמצאות בנסיקה. זכות הקניין וגם זכויות תכנוניות. אנחנו נמצאים המון בבתי משפט על רקע פרויקטים של נדל"ן, ואני חושב שהצורך בהתערבות השיפוטית או המשפטית הוא הכרחי. אני חושב שכל גורמי המקצוע במדינה שאחראיים על תחום הנדל"ן מבינים שיש הכרח לקבל ייעוץ משפטי אינטנסיבי בזמן אמת על הפעולות שנעשות, על הפעולות שהם רוצים לבצע, כי הם יודעים שבסופה של דרך מישהו ימצא את הצורך, את הרצון לפנות לבית המשפט ולהעמיד לבחינה משפטית את הפעולות המנהליות שנעשות".

- אבל אנחנו בעיצומו של משבר דיור. כולם רוצים לרוץ ולירות בכל הכוח, וארז אומר להם לשים פחות כדורים במחסנית

"אני חושב שאנחנו בשלהי המלחמה הזאת, ואנחנו רואים קצת התייצבות במחירים. אבל בוודאי שבשנים האחרונות היתה מלחמה קשה מאוד והגורמים המקצועיים ניסו לירות כמו שאמרת לכל הכיוונים, 360 מעלות. פה התפקיד שלנו הוא החשוב ביותר. אנחנו צריכים להגיד 'חברים, אנחנו מבינים שאנחנו במלחמה ובמשבר, אנחנו מבינים את זה, אבל גם במלחמה צריך לפעול לפי כללים'. אנחנו מדינה דמוקרטית, יש זכויות לציבור ויש זכויות לאנשים פרטיים, וצריך לשים את הדגשים הנכונים במקומות הנכונים. יש קווים אדומים שאי אפשר לעבור גם במלחמה".

- לא קיבלת טלפונים משרים, מפקידים?

"תמיד. בסופו של דבר יש איזה אמירה 'בוא, אתה אל תעצור אותי. אם מישהו יעצור אותי, שזה יהיה בית משפט'. אבל כאשר הגורמים המקצועיים הרגישו שאנחנו נמצאים איתם, נלחמנו בשוחות כמו שאומרים, קל להם יותר לקבל גם אמירות 'תראו חברים, את זה, את הפעולה המנהלית הזאת אי אפשר לעשות, היא חריגה מדי, היא לא דמוקרטית, היא סותרת את החוק, היא סותרת חוקי יסוד'. כמובן שזה קשה. כי ברגע ששר האוצר נמצא בלחץ להוריד מחיר, ויש משפטן שאומר לו שהדבר הזה הוא בעייתי משפטית, אז הוא בוודאי נלחם ולא מבין מדוע הוא לא יכול לירות בכל הנשקים ולכל הכיוונים".

- תן לי דוגמא. מתי אמרת עד כאן

"היו כמה. עלתה פעם יוזמה שקראו לה 'דיורית'. היה רצון להגדיל כמות יחידות דיור על דרך של הוספה של יחידה קטנה בתוך דירה גדולה, ללא היתר. בעצם ללא פיקוח בכלל. שר האוצר היה מאוד בעד, אבל אמרתי לו שאני חושב שהפעולה הזאת מנהלית היא בלתי אפשרית. אמרתי לו שגם התמונה שצוירה לו, כאילו האיש הזקן או הזוג הזקן שלא צריך דירת ארבעה חדרים, ילך יחד אל השקיעה עם הסטודנט שיקח את החדר או חדר וחצי בתוך הדירה היא תמונה אוטופית מדי. בסופו של דבר מה שיקרה זה פיצול של דירות לעובדים זרים או לגורמים אחרים, ולכן הדבר הזה נפסל על ידנו. השר הבין את זה וירד מהיוזמה הזאת".

זכות הקניין נגד תמ"א

- גם בהתחדשות עירונית יצרת לא מעט כותרות. בשוק מאשימים אותך שבגללך היטל ההשבחה יותר גבוה, שבגללך זכויות הבנייה יותר נמוכות, שבגללך יותר קשה להוציא דייר סרבן. התחדשות עירונית היא הבשורה הגדולה, אבל זה עובד לאט מדי, בין השאר בגללכם

"אני מסכים עם כל מה שאמרת, למעט האמירה בגללכם. קודם כל, אנחנו מזדהים מאוד עם הצורך, נתחיל בזה. יש המון תועלות בהתחדשות עירונית, אבל בוא נדבר על האבל. מול כל התועלות המאוד יפות של התחדשות עירונית , יש גם זכות קניין. זכות הקניין של הפרט. וצריך גם לשמור עליה. זכות הקניין של הפרט היא היא זכות וטו. אם אדם לא רוצה לצאת מביתו כי הוא איש זקן ורוצה לסיים את חייו ברגיעה ובנוח בסביבת המגורים שלו, אז אי אפשר לבטל את זכותו במחי יד ולומר אדוני יתכבד ויצא. יש מדינות שעושות את זה. שנותנות התראה של תשעים יום, אדוני יעזוב. אני מניח שאנחנו מעדיפים להיות במדינות שמקדשות קצת יותר את זכות הקניין".

- רוב הדיירים הסרבנים הם כאלה שבעיקר באים לנסות לקבל טיפה יותר

"כן. אז אני מזכיר שאם אנחנו לא מדברים באוכלוסיה מוחלשת, בעניין הזה יש לנו מרחק ללכת. הלכנו בתיקון האחרון מרחק מסוים, ואם עד היום דייר סרבן טופל באמצעות דיני נזיקין, דהיינו לא תפנה אנחנו נחייב אותך בתשלום כספי, התיקון האחרון הביא לאופציה שבה היזם יכול לדרוש פינוי ממש. התגברות ממש על זכות הקניין ובאמצעות כינוס נכסים, במידה ואדם מסרב מנימוקים לא סבירים. זו התקדמות ושנת 2019 תהיה שנת ההתקדמות הזאת, יש לנו לאן להתקדם".

- יכול להיות שגם נרד בשיעור ההסכמה הנדרש לביצוע פרויקט?

"בהחלט יכול להיות. שוב, אם נזהה נכון ונתאים נכון, גם בפינוי בינוי וגם בתמ"א. אם אנחנו מדברים על אותם דיירים סחטנים ולא אוכלוסיות חלשות שצריך להגן עליהן, בהחלט יש מקום לשקול הפחתה של האחוזים. אני מאמין נצא בקול קורא לציבור, לציבור עורכי הדין, לציבור היזמים כדי שיציע לנו דרך טובה יותר להתמודד עם מצבים של דיירים סחטנים. אני מזכיר, יש זכות קניין. צריך לדעת שאנחנו עושים איזון נכון בין זכות הקניין הפרטי ובין התועלות הגדולות מאוד והרבות מאוד שיש להתחדשות עירונית. אנחנו בשנים האחרונות מתחברים יותר לתיאוריה שמכניסה מימד של אחריות חברתית לקניין. אדם שיש לו קניין, יש לו גם מחויבות לקהילה, ודאי לקהילה הקרובה שלו. ביחס לדיירים סרבנים שהם לא סבירים, אנחנו נפעיל עליהם תיאוריות או הצדקות של אחריות חברתית, יש להם אחריות לקהילה".

- ובסוף אומרים שארז קמיניץ בא מהשלטון ולכן הוא דואג בעיקר לרשויות המקומיות עצמן. יותר היטל השבחה , פחות זכויות

"קודם כל אני מתייחס לשלטון המקומי כשלטון. אני חושב שכך צריך להתייחס אליו וכך הוא צריך להתייחס לעצמו. יש בזה המון כף זכות אבל גם הרבה לכף חובה. והשלטון המקומי מבחינתי בוודאי מייצג אינטרס ציבורי. אני חושב שהגיעה העת לחשוב על הסכמי גג בהתחדשות עירונית, ואני חושב שאחד הפתרונות המשמעותיים האפשריים, כדי שהשלטון המקומי יאמץ פרויקטים, הם מצבים שבהם אנחנו מקדמים שימושים מעורבים, שימושים של מסחר, שימושים שכירים, יחד עם שימושי מגורים. הדבר הזה יוסיף ארנונה, הדבר הזה יכול גם לממן את את הבנייה, או בנייה יותר מאסיבית ובנייה יותר לגובה.

"אם יש טענות  וטרוניות ליזמים, אז בבקשה, דלתנו תמיד פתוחה. אני נפגש מדי פעם עם התאחדות הקבלנים, עם גורמים אחרים, אני אשמח לשמוע מה הצרכים שלהם ולנסות לחבר ביחד. פשוט אין לנו ברירה. אנחנו חייבים לבנות לגובה, אנחנו חייבים שימושים מעורבים, אנחנו חייבים לקדם תכניות של התחדשות עירונית בצורה משמעותית. כמו שהתגייסנו במשבר הדיור עם הקווים האדומים, אנחנו נתגייס גם פה, עם קווים אדומים. הכיוון הכללי הוא למצוא כמה שיותר פתרונות כדי לקדם התחדשות עירונית".

הסדרת קבוצות הרכישה

- נושא נוסף התערבתם בו הוא הסדרת קבוצות הרכישה. תזכיר החוק פורסם ביוני 2018, אבל החקיקה עוד לא התקדמה

"אנחנו בשלבים אחרונים של עשייה מקצועית ויכולים להתקדם כבר לשלב הבא, שזה וועדת שרים וחקיקה. אני מניח שזה יקרה בשבועות הקרובים".

- ובסופו של דבר, התזכיר הרבה יותר פושר מהדו"ח הראשוני שכתבת

"בסופו של דבר ריככנו חלק מהמסקנות, כי הבנו שאם נגיע לתוצרים הקשיחים יותר, יהיה קשה לחזור אחורה. לעומת זאת אם נתחיל בעולם שהרגולציה בו קצת יותר רכה ונראה שאנחנו לא מספקים את הסחורה, תמיד נוכל להקשיח".

- ולמה בכלל להתערב בהחלטה של אזרח בוגר להצטרף לקבוצת רכישה?

"מהמחקר שעשינו ומהשיח הארוך שניהלנו ברמה המקצועית, לבקשת שרת המשפטים אילת שקד, עלתה תמונה מובהקת. רוב הרוכשים בטוחים שהם קונים דירה ולא מבינים שהם קונים זכות קרקע, ובעצם עושים עסקת קומבינציה מאוד מסובכת. רוכשים זכות בקרקע ורוכשים שירותי קבלנות. אם הוא רוצה לקחת את הסיכון שיקח, אבל במודע. חלק משמעותי מהוראות התזכיר עוסקות בחובת הגילוי הזו, 'דעו לכם, אתם לא רוכשים דירה'".

- למה ההתמקדות בהגנה על רוכשי דירה? הרבה יותר מסוכן לקנות למשל משרד בקבוצת רכישה

"כשאנחנו מתערבים לטובת צרכן, אנחנו עושים את זה במקומות שאנחנו מזהים פער מידה או פער עסקי משמעותי בין הספק ובין הלקוח. בקבוצות רכישה יש פער משמעותי מאוד בין מארגן ובין דיירים. אנשים שרוכשים משרדים הם אנשים שהם כבר יותר מתוחכמים. בסוף כשאנחנו עושים חקיקה אנחנו מנסים לפתור את מה שבפנינו. אני מסכים שהתוצר של מה שאנחנו עושים בהחלט יכול להיות שאנשים יפנו יותר למקום שבו הרגולציה עוד יותר חלשה, או שאין בה רגולציה, ואין ואקום. ויכול להיות שנצטרך לטפל ולהגן גם על רוכשי משרדים, אני עדיין חושב שרמת ההגנה על מי שרוכש או רוצה לרכוש דירה אל מול מי שרוצה לרכוש משרד היא לפחות בעולם המשפטי שלי צריכה להיות פחותה".

עדיפות לבני מקום

- תסביר לי את ההכשר המשפטי שנתת למחיר למשתכן. למה לאשר הטבות לבני מקום? למה הרצלייני מקבל מהמדינה צ'ופר של שש מאות אלף שקל, לעומת בחור בקרית שמונה שמקבל אולי מאתיים אלף, או בחור בגבעת שמואל שלא מקבל בכלל?

"בסופו של דבר זו תכנית הדגל ויש מאמץ ממשלתי מאוד משמעותי של משרדים הנוגעים בדבר, לייצר פתרונות לזוגות צעירים. אני לא בטוח שתכנית מחיר למשתכן היא זו שמורידה מחירי דיור, אבל בוודאי יש בה פתרונות בעיקר לזוגות צעירים".

- לזוגות צעירים מאוד מסוימים. אלה שיש להם הון עצמי. השאלה היא עד כמה אתה מאפשר את הפעילות הזאת ללא מעצורים משפטיים. אמרנו 'חברים, זה בסדר, אנחנו מוותרים על צדק מוחלט לטובת היעילות'. הסכמנו עם השר לבטל את כל הקריטריונים. חשבנו שמשפטית אפשר להגן על המגמה הזאת והצורך הזה

"בכל מה שקשור לעדיפות לבני מקום, זו שאלה משפטית כבר יותר מסובכת. בסופו של יום מכרז צריך לעשות בצורה שוויונית. אני חושב שבאמת בקצוות יש עיוותים. בוודאי יש עיוות במקומות האלה של ערכי קרקע גבוהים מאוד. הטרידה אותנו הנקודה הזאת, שאלנו עד כמה מגיעות ההנחות בפרויקטים בכלל הארץ. הגענו למקומות שבהם יש פרויקטים בהנחה של שלוש מאות וארבע מאות אלף שקל, אני חושב שכשההנחה חוצה את הרף של הארבע מאות אלף שקל, היא כבר הופכת להיות בעייתית מאוד מאוד. ניסינו לבדוק כמה פרויקטים כאלה קיימים, ואני מקבל עדכונים שוטפים על הנושא הזה. כרגע אין, ומאוד יכול להיות שזה יצוץ. עיקרון השוויון במכרז הוא עיקרון מקודש, אבל יש חריגים לעיקרון השוויון. בני מקום הוא אחד החריגים. אנחנו לא המצאנו את מושג בני המקום, הוא מופיע בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל והתפיסה היא שבני מקום מחזקים את הישוב, מייצרים לוקאליות ליישוב, וטובים יותר לפרט, לא בגלל ההנחה, אלא בגלל הצורך להיעזר בסביבה התומכת".

- רק שזו היתה דרך פשוט לשכנע ראשי ערים להסכים לשיווק המואץ

"אני לא חי בעולם אוטופי. ברור לחלוטין שבני המקום גם עוזרים לראש העיר להיבחר. לכן יש לחץ של ראש העיר, כל ראשי הערים, לייצר עוד פתרונות לבני מקום. הלחץ הזה לא נופל על אוזניים ערלות אצל הגורמים המקצועיים, כי כולם יודעים שאחד המפתחות לשיווק מוצלח הוא שראש העיר יהיה בעדך. שם המשחק הוא איזון. ואם במרכז הארץ ניסו לשכנע אותי שחמישים אחוז בני מקום זה מצוין וזה טוב, אז אמרתי 'חברים, זה לא מצוין ובטח לא טוב, ותורידו את האחוזים'. מספר של עשרים אחוז בהחלט היה נראה לנו סביר ואישרנו אותו".

- בענף הנדל"ן אומרים שארז קמיניץ הפך למתכנן יותר מאשר משפטן

"אני מכיר את הטענה וכופר בה. אני אוהב מאוד דיני תכנון ובנייה. נחשפתי לעולם הזה של תכנון ובנייה דרך חברות בוועדות המחוזיות ובוועדה המחוזית ירושלים ובמועצה הארצית, ואני אוהב גם את הדיסציפלינה של תכנון. אבל אני מנסה בהחלט לעשות את הניתוק בין מה שאני חושב על תכנון לבין העולם המשפטי. הדוגמא הכי טובה היא תמ"א 38 . כולם יודעים כמה אני שוחר שלה, התנגדתי במועצה הארצית לתיקונים, אבל לא הפעלתי שום אמירה משפטית נוספת. חשבתי שתכנונית זה לא נכון, אבל לא הצבתי את הבלמים המשפטיים. הבלמים המשפטיים הוצבו רק כאשר באמת זה חרג מעבר לכל פרופורציה, ואמרנו במצבים האלה באמת יש כבר חוסר סבירות קיצוני שמייצר בעיות משפטיות קשות ובלמנו. אנחנו לא טכנוקרטים משפטיים".

לחדשות נדל"ן, עדכונים יומיומיים, דעות וניתוחים, הורידו את אפליקציית מרכז הנדל"ן

אנשי נדל"ן, בואו לשמוע ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו לקבוצת הפייסבוק רק נדל"ניסטים ותיחשפו לתכנים בלעדיים לתעשייה