המשקיעים, החשיפה של הבנקים לענף והמחירים המשתוללים: פרשת אוורגרנד הסינית והנדל"ן הישראלי

זה התחיל עם כמה רחשים מודאגים ומדאיגים, המשיך לידיעות ראשונות מאיימות והגיע למצב של קריסה מוחלטת: פרשת אוורגרנד (Evergrande) הסינית, מחברות הנדל"ן הגדולות בעולם, הפתיעה רבים מסביב לגלובוס, והביאה גם לחששות מאפקט דומינו. כל זה הגיוני לחלוטין כשמדובר על חברה שמדורגת במקום ה-122 מתוך 500 החברות המובילות בעולם, עם היקף פעילות מסחרר.

רק לאחרונה התברר כי אוורגרנד לא תוכל גם לשלם את תשלומי הריבית על האג"ח הדולריות שלה, בסכום "פעוט" של 83 מיליון דולר, תשלום שנקבע לשישי האחרון. ברביעי הקרוב היא אמורה לשלם עוד "סבב תשלומים" כזה – וגם אותו ספק אם תוכל לשלם

אוורגרנד, חברה של כ-800 פרויקטים בבנייה – עם כ-1.5 מיליון דירות עתידיות – כ-1.2 מיליון איש שממתינים לדירותיה, 200,000 עובדים ויצירת כ-3.8 מיליון משרות מדי שנה, הודיעה לפני כמה ימים כי היא בחובות ענק. מדובר על כ-305 מיליארד דולר, שהולכים ותופחים מדי יום, שכן רק לאחרונה התברר כי היא לא תוכל גם לשלם את תשלומי הריבית על האג"ח הדולריות שלה, בסכום "פעוט" של 83 מיליון דולר, תשלום שנקבע לשישי האחרון. ברביעי הקרוב היא אמורה לשלם עוד "סבב תשלומים" כזה – וגם אותו ספק אם תוכל לשלם.

החברה, שנוסדה ב-1996, מדאיגה גורמים רבים ברחבי העולם. זה מתחיל מהמעגל הקרוב – ענף הנדל"ן הסיני, וממנו אל המשק הסיני; ממשיך אל הספקים הרבים שעבדו ועובדים איתה דרך קבע ואל המשקיעים, כמובן, ש"חגגו" כאשר החברה הייתה בשיאה; ומשם אל בורסות העולם, ואפילו אל הנפט, שיש החוששים כי יושפע מהמשבר. וכעת נשאלת השאלה: איך כל זה קשור לישראל?

המשקיעים יושפעו, אולי, יותר מכולם – וזה ישפיע על השוק

בראייה של כמה ימים לאחר הקריסה הרשמית, רבים מהמומחים לא ממהרים לקבוע כי ה"אסון" הכלכלי הזה יגרום לשרשרת אירועים שיביאו למיתון עולמי. החשש הזה קיים, אלא שלטענת רבים צריכים להירשם הרבה מאוד צירופי מקרים כדי שזה באמת יקרה.

הקריסה הזאת תגרום למשקיעים להתנהג אחרת, באופן מיידי. קחו לדוגמה את אותם המוני משקיעים שהניחו את כספם על קרן הצבי, כך מתברר, כאשר בחרו להשקיע בפרויקטים של אוורגרנד. הם בוודאי נכוו כעת, ולכן יחשבו פעמיים לפני שישקיעו שוב. ומדובר בהרבה מאוד משקיעים, כמובן, כשמדובר במאות פרויקטים

בדבר אחד בטוחים כולם: הקריסה הזאת תגרום למשקיעים להתנהג אחרת, באופן מיידי. קחו לדוגמה את אותם המוני משקיעים שהניחו את כספם על קרן הצבי, כך מתברר, כאשר בחרו להשקיע בפרויקטים של אוורגרנד. הם בוודאי נכוו כעת, ולכן יחשבו פעמיים לפני שישקיעו שוב. ומדובר בהרבה מאוד משקיעים, כמובן, במאות פרויקטים של החברה.

בישראל המצב שונה, כמובן, ואין סכנה נראית לעין, מה גם שהמשקיעים זוכים לעדנה מסוימת מאז הוחלט על הפחתת המס על דירה נוספת. עם זאת, אפשר בהחלט להניח שמשקיעים רבים – כאלו שעושים את הצעדים הראשונים בתחום, כאלו שגם כך תהו אם נדל"ן הוא האפיק הנכון להשקעה – יחשבו כעת פעמיים לפני שישקעו בנדל"ן, גם בישראל. ממש כמו תחקירי "כלבוטק" המפורסמים, שגרמו לצרכנים למשוך ידיהם מהחומוס עם הקוליפורמים או מהחלב עם הסיליקון – אבל לתקופה מוגבלת בלבד – כך ייתכן שיקרה גם כאן.

רמת החשיפה של הבנקים

אפשר לומר שמהבחינה הזו ההבדל בין ישראל לבין סין גדול מאוד: בעוד בסין ישנו שלטון ריכוזי, שיכול להחליט בהינף יד אחת שהוא מלאים/מציל/מסייע לחברה מכספי המדינה עצמה (יש רבים אשר מעריכים שכך אכן יקרה, בסופו של דבר – ובכך מחזקים את ההערכה שהקריסה לא תגרום למפולת עולמית), בישראל המצב שונה, וכדי "להציל" חברה פרטית מקריסה צריך הרבה יותר מהינף יד.

נכון, היו מקרים לא מעטים שבהם זה קרה – בחודשים האחרונים, למשל, מסייעת המדינה לאל על לקום על הרגליים לאחר משבר הקורונה – אך המצב בין שתי המדינות אינו דומה באמת. עם זאת, חשוב להדגיש דבר אחד, שמוביל אותנו (כפי שמייד תראו) גם לנושא הבא: מידת החשיפה של הבנקים לענף הנדל"ן עשויה, או עלולה, להיות שם המשחק כאן. הרי אף אחד לא רוצה לראות בנק ישראלי קורס, ומדינה שנזעקת להצילו.

בנק ישראל ציין כי רמת הסיכון הממוצעת של האשראי הניתן לענף הנדל"ן מצד חמשת הבנקים הגדולים היא ברמה נמוכה-בינונית, ו"תיאבון הסיכון למימון פרויקטים סגורים - שמרני יחסית", אך הוא גם ציין כי ענף הנדל"ן הוא הענף עם היקף חשיפת האשראי הגבוה ביותר במערכת הבנקאות בישראל

כך, בדו"ח היציבות הפיננסית של בנק ישראל לחודש אוגוסט האחרון נכתב כי הסיכון מהחשיפה של הבנקים לענף הנדל"ן "נותר משמעותי"; בסקירה השנתית של מערכת הבנקאות לשנת 2020, שפורסמה במאי האחרון, אומנם ציין בנק ישראל כי רמת הסיכון הממוצעת של האשראי הניתן לענף הנדל"ן מצד חמשת הבנקים הגדולים היא ברמה נמוכה-בינונית, ו"תיאבון הסיכון למימון פרויקטים סגורים - שמרני יחסית", אך הוא גם ציין כי ענף הנדל"ן הוא הענף עם היקף חשיפת האשראי הגבוה ביותר במערכת הבנקאות בישראל, והתעכב על דבר חשוב נוסף: התארכות התהליכים בתחום והשפעתם על הבנקים: "תהליכי האישור בישראל לפרויקטים שממומנים על ידי הבנקים הגדולים נמשך כ-2.4 שנים בממוצע, והוא תלוי בהליכי בירוקרטיה במתן האישורים. ככל שהליכי האישור מתעכבים, גיל הקרקע עולה וכך גם רמת הסיכון לבנק". ואנחנו נוסיף רק עוד דבר אחד: מחירים.

מחירי הנדל"ן עולים גם בסין

אספקט אחד שבו ישראל וסין "דומות", כביכול, הוא נושא עליית המחירים: על העלייה המתמשכת בישראל – הן של מחירי הדירות, הן של מחירי הקרקעות והן של מחירי הנדל"ן הצפויים בעתיד הקרוב - כתבנו כאן לא מעט. גם בסין המצב דומה, וכולם שם בטוחים כי בעתיד הקרוב מצביע על עליות בלבד, ואפילו משמעותיות.

בישראל עליות המחירים מסייעות לענף, ולמשק כולו, לכאורה: הן מכניסות כסף למדינה (ממכרזי רשות מקרקעי ישראל , שלאחרונה גורפים – אחד אחרי השני – מיליארדי שקלים) ומכניסות כסף ליזמים ולקבלנים, ולכאורה כולם מרוצים. לכאורה, כי יש הרבה מאוד הסתייגויות בדרך, כולל כאלו שמשמשות כנורת אזהרה אדומה בוהקת.

מי שבעיקר לא נהנה מהדהרה של המחירים הוא כמובן האזרח הפשוט, שצריך עוד כסף כדי לרכוש דירה. אבל זה לא רק הוא: גם אנשי הנדל"ן עצמם מודאגים מהמצב ומתריעים מפני איבוד שליטה

ראשית, מי שבעיקר לא נהנה מהדהרה של המחירים הוא כמובן האזרח הפשוט, שצריך עוד כסף כדי לרכוש דירה. אבל זה לא רק הוא: גם אנשי הנדל"ן עצמם מודאגים מהמצב ומתריעים מפני איבוד שליטה. אך לאחרונה התבטא בעניין, באירוע שולחן עגול של מרכז הנדל"ן , מנכ"ל אפריקה התחדשות עירונית אסף סימון, שאמר כי המצב הנוכחי "לא בריא לאף אחד".

אפשר להוסיף לכך גם את אותו נושא החשיפה של הבנקים לענף, שכן ככל שהמחירים יוסיפו לעלות, כך הנדל"ן ימשיך להיות הענף המוביל בישראל מבחינת היקף חשיפת האשראי מול הבנקים, ואף יגיע לגבהים חדשים. לאן כל זה יוביל אותנו? אי-אפשר לדעת, אך ישנם לא מעט תרחישים מדאיגים בהקשרים הללו.

עוד לא צריך למשוך את הכסף ולהחביא מתחת לבלטות

ולמרות הדברים הללו, חשוב לזכור: רוב האנליסטים מעריכים שמקרה ליהמן ברדרס – קריסתה של אחת מחברות השירותים הפיננסיים החשובות בארה"ב, שהייתה לאחר האירועים המרכזיים במפולת העולמית של 2008 – לא יחזור כאן. אומנם הבורסות ברחבי העולם ירדו לאחר שנודע על החובות העצומים של אוורגרנד, אך רוב רובם של המומחים מרגיעים ולא חוזים משבר עולמי.

השפעה חזקה על הכלכלה הסינית בוודאי תגרום לטלטלה מסוימת גם ברחבי העולם. חוץ מזה, את משבר 2008 כמעט איש לא חזה – כולל המומחים הגדולים ביותר – כך שגם תחזיות כאלו צריך לקחת בעירבון מוגבל

בסין ייתכן שהקריסה של החברה אכן תגרום להשפעה חזקה. וכן, השפעה חזקה על הכלכלה הסינית בוודאי תגרום לטלטלה מסוימת גם ברחבי העולם. חוץ מזה, את משבר 2008 כמעט איש לא חזה – כולל המומחים הגדולים ביותר – כך שגם תחזיות כאלו צריך לקחת בעירבון מוגבל. כך או כך, נראה שלפי שעה הסובלים העיקריים הם אותם אנשים אשר עובדים ישירות מול אוורגרנד, וכמובן מאות אלפי הדיירים שמחכים לבית – וכנראה יצטרכו להמשיך לחכות.