תמ"א 38 גבעתיים

תמ"א 38 היוותה במשך שנים את אחת הדרכים הנפוצות להתחדשות עירונית בגבעתיים. בשנים האחרונות שונתה מדיניות העירייה והחל תהליך לקביעת תכנית מתאר חדשה, המסדירה מחדש את היתרי תמ"א 38.

תמ"א 38 גבעתיים - הקדמה

תמ"א 38 גובשה ואושרה ב-2005 על ידי המדינה, בתור תכנית מתאר ארצית שייעודה חיזוק ושיפוץ מבנים קיימים מול סכנות של רעידת אדמה, עבור מבנים שלא עומדים בתקן. התכנית תקפה עבור בניינים שהיתר בנייתם אושר לפני שנת 1980.

הכללים שנקבעו בתכנית מתווים את הדרך לחיזוק מבנים ואופן עידוד הפרויקטים באמצעות אישור לתוספות בנייה במבנים קיימים (עיבוי- תמ"א 38 /1) והריסת בניינים ובנייה מחדש (תמ"א 38/2). בנוסף, תמ"א 38 מתירה חריגה מקווי בניין וגובה המוגדרים בתכניות המאושרות באותו מיקום.

במהלך השנים תמ"א הפכה להזדמנות לשדרוג הנדל"ן והוספת היצע של דיור באזורי הביקוש, לצד ההגנה מרעידות אדמה.

מינהלת התחדשות עירונית גבעתיים

על פי אתר עיריית גבעתיים, "התחדשות עירונית היא תהליך מחולל צמיחה והתפתחות ומהווה הזדמנות ואופק לחידוש העיר, לתמיכה בגידולה הטבעי תוך הרחבה של היצע הדיור ושיפור, חיזוק והתחדשות המרקם הוותיק של העיר והמרחב הציבורי כך שיהיו בטיחותיים, נוחים, שוקקים ורלוונטיים".

המינהלת להתחדשות עירונית הוקמה בתור אגף חדש בעירייה בשיתוף עם מנהל הנדסה ואגפים נוספים, ובשיתוף הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, מתוך מטרה לקדם הליכי התחדשות בגבעתיים, בדגש על מתחמי פינוי-בינוי, לטובת שיפור איכות החיים וחיזוק העירוניות, תוך שמירה על קהילתיות.

השירותים שהמינהלת מציעה לתושבים הם מתן מידע על אפשרויות להתחדשות עירונית, סיוע בהתארגנות תושבים, ייעוץ לנציגיות דיירים, מתן כלים לקידום מיזמי התחדשות עירונית ומתן מידע על זכויות הדיירים. השירותים שהמינהלת מציעה לאנשי מקצוע הם מתן מידע על המדיניות של העירייה, ליווי וקידום פרויקטים של התחדשות עירונית בהתאם לנוהל העירוני, והנחייה לעבודה החברתית הנדרשת בהתאם לנוהל העירוני.

היקפי תמ"א 38 ותכניות מובילות שקיבלו אישור

על פי דו"ח התחדשות עירונית ל-2020 של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, ב-2020 בגבעתיים ניתנו היתרי בנייה ל-7 מבנים של תמ"א 38 הריסה ובנייה מחדש עם 147 יח"ד.

על פי הנתונים המצטברים בין 2005 ל-2020, בגבעתיים ניתנו היתרים ל-34 פרויקטים של חיזוק ועיבוי עם 604 יח"ד ו-77 פרויקטים של הריסה ובנייה מחדש עם 1,814 יח"ד.

ביוני 2021 התקבל אישור ל-3 מתחמי התחדשות עירונית 'ההסתדרות' בגבעתיים, מתחמים ג-ה, הכוללים 601 יח"ד חדשות לאחר פינוי והריסה, בוועדה המקומית לתכנון ולבנייה. השטח כולל 211 יח"ד והוא צפוי לכלול גם 2,000 מ"ר של מסחר ו-1,000 מ"ר של מבנים ומוסדות ציבור.

בספטמבר 2020 הפקידה הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תכנית התחדשות עירונית במתחם גבעת רמב"ם, בשטח של 340 דונם, המאפשרת תוספת של 3,827 יח"ד חדשות, הקמת מבני ציבור ושני בתי ספר חדשים. התכנית מקדמת התחדשות עירונית מגוונת ולא רק פינוי-בינוי. פרויקטים של חיזוק ( תמ"א 38 /1) או הריסה ובנייה מחדש ( תמ"א 38/2 ) יעמדו על גובה של 4.5 עד 10 קומות. לאורך רחובות ויצמן ורמב"ם, התכנית כוללת שטחי מסחר ושטחי ציבור, תוך חידוש פני הרחוב. לדברי הוועדה, התכנית מותאמת למתווה החדש שיחליף את תמ"א 38 גבעתיים , הכוללת אפשרות להוצאת היתרים להתחדשות עירונית במגרש בודד, לצד מתחמים לתכנון מחדש.

שינוי מגמה בתמ"א 38 גבעתיים

במרץ 2021 הקפיאה עיריית גבעתיים את ההתחדשות העירונית בתחומה, בעקבות היעדר תשתיות. ועדת המשנה לתכנון ולבנייה המליצה על הקפאת הדיונים והליך האישור לבקשות חדשות עד למציאת פתרונות להוספת שטחי ציבור. לדברי הוועדה המקומית, עלה החשש כי אם לא ייבנה בית ספר חדש בצפון העיר, העירייה לא תוכל לספק מענה חינוכי לכמות התושבים באזור. מהעירייה נטען כי גבעתיים היא עיר צפופה וכי חובת העירייה לשמור על העיר ועל צביונה ולספק שירותים איכותיים.

באפריל 2021 עתרו בעלי דירות בעיר לבית המשפט המחוזי בדרישה לבטל את ההחלטה של הוועדה המקומית להקפאת הוצאת היתרי הבנייה לתמ"א 38 בגבעתיים ל-12 חודשים או עד הפקדת תכנית חדשה שתסדיר את הנושא. התושבים טענו כי מדובר בהחלטה בלתי סבירה, אשר 'מטילה גזר דין מוות' על מימוש תמ"א 38 בגבעתיים, ואשר התקבלה ללא אפשרות להגשת התנגדויות. עוד נטען בעתירה כי מנהלת התכנון והמועצה הארצית לתכנון ולבנייה החליטו כי תכנית תמ"א 38 תסתיים ב-1 באוקטובר 2022, כך שהחלטת הוועדה המקומית להקפאת התכנון בעיר לשנה היא הודעה על סיום בפועל של תמ"א 38 בגבעתיים.

הצעת תכנית חלופית לתמ"א 38 גבעתיים

ביולי 2021, הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה קיבלה תכנית חלופית אשר מגבילה באופן משמעותי את תמ"א 38 בגבעתיים, ומאפשרת תוספת של 250 יח"ד לעיר במשך 3 שנים. עוד שינויים בתכנית החדשה- מספר הדירות שיאושרו לכל בניין יעמוד על פי 2.3 מהכמות הקיימת, לעומת פי 3.6 עד לאותה נקודה, ומתן עדיפות לפינוי-בינוי. גובה הקומות יוגבל ל-6-8 קומות בהתאם לאזור בעיר. אישור התכנית נעשה על פי סעיף 23 של תמ"א 38 , המאפשר לכל עירייה לגבש תכנית עירונית אשר תחליף את ההוראות של תמ"א 38 בשטחה.

על פי התכנית החדשה, מספר הדירות יוגבל ל-250 דירות חדשות בשלוש שנים ו-250 דירות נוספות אשר יאושרו לאחר בחינת היקף השטחים הציבוריים בעיר. התכנית מגדירה כי אם בתוך 3 השנים המכסה של 500 דירות תמומש, כל אישור לבנייה נוספת יהיה תלוי בחוות דעת של מהנדס העיר.

בדברי ההסבר לתכנית נכתב כי "על מנת להבטיח כי ציפוף מרקם המגורים ייעשה תוך שמירה על איכויות המרחב העירוני מצד אחד, ועל איכות החיים בבניינים מצד שני, נקבעו היקף תוספת הזכויות והוראות הבינוי בשים לב לנפחי הבנייה, שעוצבו לפי התנאים האקלימיים". עוד נכתב כי "על מנת להבטיח רמות סבירות של אור ואוורור טבעיים לדירות המגורים ולמרחבים הציבוריים. כמו כן נקבע יחס בין רוחב חלל הרחוב לבין גובה הבינוי סביבו, כדי לשמור על תחושה של קנה מידה אנוש".

עקרונות הבינוי בתוכנית מתבססים על שני מרכיבים: הגבלת תוספת יח"ד במגרש ביחס למספר יחידות הדיור הקיימות, והקביעה כי נפח הבנייה המותר ינבע ממספר הקומות המותר, מתוך התכסית המצויה בתחום קווי הבניין ומן הנסיגות הנדרשות בקומות העליונות.

האתגר המרכזי בהתחדשות עירונית ותמ"א 38 בגבעתיים, על פי התכנית, הוא "שמירה על מצאי מספק של קרקע בייעודי מבנים ומוסדות ציבור ושטחים ציבוריים פתוחים, התואם את כמות האוכלוסייה".

על פי תכנית המתאר הכוללנית של העיר, אשר נמצאת בתהליכי תכנון לקראת אישור, העיר נערכת להוספת כ-40 אלף תושבים ב-20 השנים הקרובות, בעזרת תוספת של כ-14 אלף דירות. בעקבות החוסר בעתודות קרקע, העירייה שואפת להוסיף תושבים באמצעות תכניות פינוי-בינוי גדולות, בהן כ-50% מהשטח יוקצו לצרכי ציבור. תכנית המתאר מחלקת את העיר לשישה אזורי תכנון, כאשר לכל אזור איפיוני פיתוח וכללי התחדשות שונים. לדברי ראש עיריית גבעתיים, רן קוניק, "תכנית המתאר מבטיחה התחדשות עירונית באמצעות חידוש תשתיות ושיפור איכות החיים לטובת התושבים, באמצעות איזון נכון בין שימור הערכים המקומיים הקיימים לבין הצורך לחדש ולענות על צרכי הדיור בהתאם לגידול של האוכלוסייה בישראל".

חברות תמ"א 38 מובילות – גבעתיים

על פי מדד ההתחדשות עירונית של מרכז הנדל"ן ל-2021, החברות המובילות בתמ"א 38 גבעתיים הן:

סיכום

אם כן, במשך השנים נרשמה פעילות ניכרת של תמ"א 38 גבעתיים , אך בשנים האחרונות החלה העירייה לעכב ולהגביל את הפעילות, בטענה של מחסור בתשתיות ושירותים ציבוריים לצד הגידול בכמות התושבים. על רקע ההצעה של תכנית כלל-ארצית אשר תחליף את תמ"א 38 , וועדת התכנון והבנייה המקומית הציעה תכנית חלופית הרלוונטית לגבעתיים בלבד, לצד קידום תכנית מתאר כוללנית הכוללת בתוכה מרכיבים של התחדשות עירונית .