עו"ד רועי שובל בפודקאסט "החזית העירונית": "בתי המשפט המחוזיים מתייחסים היום לעניין דייר סרבן בצורה נחרצת"

יום ראשון הגיע ואיתו פרק נוסף של פודקאסט "החזית העירונית". הפעם אנחנו מגישים לכם את פרק 11, שבו אירח אילי בר (מנכ"ל משותף ב-'Ecocity') את עו"ד רועי שובל, שותף מנהל במשרד שובל-יושע, עורכי דין ונוטריון. השניים דיברו על פסיקות חשובות, של בתי משפט מחוזיים ושל המפקחים על הבתים המשותפים, בנושא התחדשות עירונית , על דיירים סרבנים והשפעתם על התקדמות פרויקטים בתחום, על חוק ההסדרים החדש ומה שהוא אמור להביא עימו ועוד ועדו. האזינו:

להאזנה בספוטיפיי

להאזנה באפל פודקאסטים 

להאזנה בגוגל פודקאסטים 

קידום ההתחדשות העירונית הפך לאקסיומה

"בהיבט של ההתחדשות העירונית אנחנו רואים שאף אחד לא מערער על האקסיומה שהתחדשות עירונית היא נושא שצריך לקדם, ושזה נושא ראוי וחשוב שצריכים כל הזמן להקל עליו ולהוריד בו חסמים. לא משנה מי - שר האוצר, שרת הפנים, אצל כולם זה נשאר כאחת האקסיומות: צריכים להוריד חסמים בהתחדשות עירונית".

על פסק הדין החשוב של השופטת לימור ביבי ב"ערעור ניסני"

"פסק הדין הזה הוא עוד פסק דין אחד בשרשרת של פסקי דין שיחסית מוציאה את האוויר לכל אותן טענות של דיירים סרבנים, כי פסק הדין הזה רואה את הפרויקט כערך עליון. אני חושב שמערכת השיפוט, גם מפקחים ועוד יותר מזה בתי המשפט המחוזיים, מבינה את הקושי שבארגון כמות גדולה של בעלי דירות, ואני חושב שגם מפקח וגם שופט מבינים את זה: אם יש פה כל כך הרבה אנשים, כולם בעלי אינטרסים דומים, וכולם יחד הצליחו להתארגן סביב איזושהי עסקה עם היגיון מסוים, אז כנראה העסקה הזאת הגיונית. 

הרבה פעמים אני יושב עם דייר שלא חותם ומשוכנע בצדקתו, לפעמים אני אומר לו את זה בצורה יותר עדינה לפעמים בצורה פחות עדינה: 'תגיד, מה אתה חושב, שאתה היחיד שרואה את האור, כולם פה סומים בחשיכה, אף אחד פה לא מבין מה קורה, רק אתה? תן קצת קרדיט לאחרים. 

אז מערכת השפיטה נותנת את הקרדיט לאחרים כנראה, ומבינה שאם באו יזם ודיירים ומקדמים פרויקט יחד, יש לזה הצדקה. הרבה פעמים אותו דייר סרבן, נקרא לו כך, הוא חלק מקבוצה של דיירים, קבוצת אינטרס עם עוד אנשים: כל הדיירים בקומה הראשונה, כל בעלי הדירות הקטנות, כל בעלי הדירות הגדולות. בדרך כלל הוא לא מייצג רק את האינטרס שלו. 

יכול להיות באמת שאם יהיה דייר אחד עם מאפיין מאוד ייחודי, ויתברר שכל האחרים עשו איזו עסקה שבאמת תהיה ניצול לרעה של כוח הרוב, והוא יבוא ויראה שאכן 'לא ספרו אותו' בגלל שהוא דייר קטן, ו'הם לקחו את מה שהיה מגיע לי' - יכול להיות שהוא יזכה, אבל נטל ההוכחה פה הופך להיות הרבה יותר כבד.

אני אגיד עוד דבר, בסוגריים: להתרשמותי, בתי המשפט המחוזיים אפילו מתייחסים לזה בצורה נחרצת יותר מאשר המפקחים. אם המפקחים עוד מנסים להגיע לפשרות, 'אולי בכל זאת ניתן לאותו דייר משהו, רק כדי לגמור את התיק', אז בתי המשפט המחוזיים, כשמגיעים אליהם כאלה תיקים, נראה שהם הרבה יותר נחרצים מהמפקחים, ורואים את התמונה הלאומית בצורה רחבה הרבה יותר. שופטת המחוזית רואה תמונה רחבה הרבה יותר, ואומרת – 'טוב, עושים פה פרויקט. מה אתם עכשיו מבלבלים את המוח על ההוא שהמעלית לא מתאימה לו, ההוא עם חצי הקומה שלו... חשוב יותר מהכול שתתקדמו'".

האם 'מענישים' דייר שלא שיתף פעולה?

"בסופו של דבר עולה השאלה: מה עם אותו דייר שלא שיתף פעולה, שסירב לחתום? האם הוא צריך לקבל איזה שהוא 'עונש', נקרא לזה ככה, על זה שלא שיתף פעולה ולא חתם, חיכה והמתין והגיע למפקחת וסרבל את המערכת? האם בסופו של דבר הוא יקבל את מה שהוא טוען שהוא צריך לקבל, למרות כל העיכוב הזה שנגרם בגלל הפנייה שלו? לפי פסיקה של מפקחת על הבתים המשותפים, צריך להסתכל על זה 'פרש', בצורה נקייה. אני מקווה מאוד שזה לא יהיה פתח לזה שכל מי שתוקע את התהליך בסוף צריך לקבל משהו בשביל להוציא את העז.
 
אם רוצים לדבר על הדרך לזירוז הליכים תכנוניים, אז לפני שעושים רפורמות מסובכות מאוד בחוק התכנון והבנייה - שהן באמת רפורמות מסובכות: מחוקק שצריך לבנות את מערכת התכנון והבנייה בישראל מחדש, זה יהיה עבורו לא פשוט - החלטה פשוטה שאפשר לקבל ושהייתה יכולה לחסוך הרבה, היא פשוט לחייב באגרה על ערער, נניח, כמו שאם אתה רוצה להגיש תביעה לבית משפט, ערעור לבית המשפט המחוזי על פסק דין של בית משפט השלום, אתה צריך לשלם אגרה, ואתה צריך להפקיד פיקדון לכיסוי הוצאות. אותו דבר אפשר לעשות גם בהליך של ערר. 

היום אני רואה הרבה פעמים עררים שלא שווים את הנייר שהם כתובים עליו - אם זה מחוסר אכפתיות, אם זה מחוסר רצון להשקיע, אם זה מחוסר ידע... אבל יכול לבוא מישהו, לכתוב עמוד אחד בכתב יד, להכניס את זה לוועדת ערר וייקח שנה להוציא את זה החוצה. עכשיו, בשנה הזאת באמת נגרמו נזקים והוצאות, והרבה פעמים הצד המשיב מגיע עם עורכי דין שעולים הרבה כסף, וכותב כנגד אותו העמוד 50 עמודי תגובה, מצגת, ואז מתקיים דיון בוועדות, מבלים שעות בדיונים בעררים – והכול בגלל אותו עמוד אחד של ערר".

הקניין שמשפיע על התכנון והתכנון שמשפיע הקניין: לקראת אוקטובר 22 זה הולך להיות כואב יותר

"פעם, אם היו מחזירים אותך אחורה בגלל התנגדות או משהו בסגנון הזה, בין אם בהליך התכננוני ובין אם בקנייני, אז השאלה אם אתה פותח בקשה חדשה או אם אתה עושה תיקון של הבקשה הקיימת, הייתה שאלה בעיקר טכנית. לפעמים היא משפיעה על מקומך בתור, אבל גם זה לא בצורה משמעותית, ולכן לא הייתה לזה חשיבות מאוד גדולה. 

אוקטובר 22 קרוב - ואני מזכיר לכולם שההחלטה קבעה שצריכים להגיש בקשה עד אוקטובר 22, כלומר אתה צריך להיות בשלב שאחרי שפתחת הליך בעירייה - אם פתחת הליך בעירייה לפני אוקטובר 22 ואז יצאת לאיזשהו דיון, תכנוני או קנייני או גם וגם, והוחלט שאתה צריך לחזור לאחור, וההחלטה הייתה אחרי אוקטובר 22 - פתאום השאלה אם אתה נשאר במסגרת אותה בקשה שכבר פתחת, שיש עליה תאריך של לפני אוקטובר 22, או ששולחים אותך לבקשה חדשה – זו שאלה שהופכת להיות מהותית, היא יכולה להיות 'go no go' של הפרויקט, וגם עלול להיות סביב זה ניצול לרעה של המתנגדים".