התחדשות עירונית במגזר החרדי - המדריך ליזמים

להתחדשות העירונית בשכונות חרדיות קיים ערך אדיר וצורך ממשי, אך בעוד שתנופת ההתחדשות העירונית סוחפת ערים רבות ברחבי הארץ, לשכונות החרדיות, שחלקן הגדול מנותק מהמגזר הכללי, מגיעה המגמה באיחור ורק כעת מסתמנת התעוררות משמעותית בתחום.

ישנם מספר אלמנטים המאפיינים את השכונות החרדיות והופכים אותן למועמדות מוצלחות כל כך לפרויקטים של התחדשות עירונית . שני השיקולים העיקריים לרכישת דירה במגזר החרדי הם קהילתיות ומחירים נמוכים וזאת כיוון שבניגוד לזוגות במגזר הכללי, אשר נוהגים לחיות יחד בשכירות גם לאחר הנישואין, במגזר החרדי נהוג לרכוש דירה מיד לאחר החתונה. לפיכך, מרבית השכונות החרדיות או המתחרדות הן שכונות וותיקות עם בניינים ישנים. בנוסף, המגזר החרדי מתאפיין במשפחות גדולות ורבים מהבניינים, מעבר להיותם ישנים, אינם מותאמים לאוכלוסייה החרדית ואינם עונים על צרכים חשובים, כגון מרפסת סוכה ודירות מרווחות המתאימות למשפחות מרובות ילדים.

לפיכך, פרויקט של התחדשות עירונית עשוי להיות אטרקטיבי מאוד הן עבור הדיירים, הן עבור העירייה או הרשות והן עבור היזמים. לצד הצורך והפוטנציאל, ישנם גם אתגרים רבים בייזום פרויקט התחדשות עירונית במגזר החרדי, ועל היזם להיות מוכן למורכבויות שונות ואף הפוכות לחלוטין מאלו עמן הוא מתמודד במסגרת פרויקטים במגזר הכללי. על מנת להבין לעומק כיצד לגשת לפרויקט של התחדשות עירונית בשכונה חרדית, פנינו אל עו"ד אורי ליקר, בעלים ומייסד של משרד עורכי הדין ליקר ושות', אשר עוסק בייצוג יזמים ודיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית, עם התמחות מיוחדת בייצוג דיירים מהמגזר החרדי.

המורכבויות הייחודיות של ההתחדשות העירונית במגזר החרדי 

"יש מספר אלמנטים ייחודיים למגזר החרדי, שעלולים ליצור מורכבויות עבור היזם, בעיקר אם לא יודעים לצפות להם ולגשת אליהם כמו שצריך", אומר עו"ד ליקר, ומפרט:

מגבלת גובה וסירוב לעירוב מגזרים – האוכלוסייה החרדית לא משתמשת במעליות שבת ולכן ישנה העדפה בולטת שלא לגור בקומות גבוהות. בנוסף, ישנה חשיבות גבוהה לשמירה על הצביון החרדי ולהימנעות מעירוב מגזרים. השילוב של שתי נקודות אלו יחד עלול לעכב ואף לסכל פרויקטים של פינוי-בינוי. "בפרויקט של פינוי-בינוי הדיירים מבינים שמבניין של חמש קומות הם צפויים לעבור לבניין של 15 קומות", אומר עו"ד ליקר, "חרדים, כאמור, לא יגורו בקומות הגבוהות, לכן באופן טבעי רוכשי הדירות בקומות הללו לא יהיו חרדים, דבר שלא יתקבל על הדעת ברובם המוחלט של המקרים. בחלק מהמקומות ישנה הוראה ממשית של רב השכונה שלא לאפשר בנייה של יותר משמונה-תשע קומות, וכך לייתר את הצורך במעלית שבת ולהבטיח שמשפחות חרדיות יוכלו לאכלס את כל הקומות".

בחלק מהמקומות ישנה הוראה ממשית של רב השכונה שלא לאפשר בנייה של יותר משמונה-תשע קומות, וכך לייתר את הצורך במעלית שבת ולהבטיח שמשפחות חרדיות יוכלו לאכלס את כל הקומות"

הגובה והגודל הם חיסרון – הסדר בו בוחרים הדיירים את הדירה החדשה שלהם בפרויקט התחדשות עירונית , נקבע בהתאם להערכת שמאי של שווי הדירות הקיימות. בעלי הדירה מטיפוס דירה דומה, ששוויה הוא הגבוה ביותר, יהיו הראשונים לבחור את הדירה החדשה. אך בעוד שבמגזר הכללי ככל שהדירה גבוהה יותר, כך גם השווי שלה עולה, במגזר החרדי זה הפוך – ככל שהדירה גבוהה יותר כך יהיה קשה יותר למכור אותה ולכן היא שווה פחות. "גם הגודל במגזר החרדי עלול להוות חיסרון", מוסיף עו"ד ליקר, "שכן דירות גדולות מאוד יהיה קשה יותר למכור. אמנם גם במגזר הכללי קשה יותר למכור דירות גדולות מאוד, אבל במגזר החרדי זה גורף יותר, כיוון שגם היכולת הכלכלית, על פי רוב, נמוכה יותר".

בבניין חרדי, בדרך כלל, טיפוסי הדירות מאוד שונים. יכולים להיות עשרה סוגים שונים של דירות בבניין, ואתה כיזם צריך להתחשב בכולם, תוך כדי שהדיירים עצמם מתעקשים לרדת לקומות נמוכות יותר או לכל היותר לא לעלות מעל לקומה הנוכחית"

הרחבת דירות עצמאית – החיים כמשפחה מרובת נפשות בדירה קטנה וצפופה מובילים משפחות חרדיות רבות להרחיב את דירותיהן באופן עצמאי – לבנות על הגג, להוסיף חדר, לסגור מרפסת וכדומה. הדבר מציב בפני היזם מגוון מורכבויות תכנוניות, מסביר עו"ד ליקר: "בבניין חרדי, בדרך כלל, טיפוסי הדירות מאוד שונים. יכולים להיות עשרה סוגים שונים של דירות בבניין, ואתה כיזם צריך להתחשב בכולם, תוך כדי שהדיירים עצמם מתעקשים לרדת לקומות נמוכות יותר או לכל היותר לא לעלות מעל לקומה הנוכחית. בנוסף, כמו במגזר הכללי, חלק מההרחבות נבנו ללא היתר ולכן לא מאושרות על ידי הרשויות לטובת חישוב התמורות, אז דיירים רבים חשים שהם לא מקבלים תמורה ראויה. מנגד, ישנם דיירים שקיבלו היתר אך לא מימשו אותו, והם דורשים על כך פיצוי".

מרפסות סוכה – מגבלה תכנונית נוספת היא הדרישה למרפסות סוכה, הנמצאות תחת כיפת השמיים ללא כל גג או סוכך. "כשמדובר בבניין של ארבע קומות זה יותר פשוט", אומר עו"ד ליקר, "אבל בבניינים של שמונה קומות זה כבר מתחיל להיות מסובך. זה דורש בנייה מדורגת או בצורת ספירלה וזו מגבלה משמעותית בתכנון".

איסור הלכתי לפנות לבית המשפט במקרה של דייר סרבן – ישנו איסור הלכתי לפנות לבית המשפט במקרה של דייר סרבן, אך לאלטרנטיבה המותרת על פי ההלכה, פנייה לדין תורה, אין כל חזקה או סמכות במה שנוגע לתחום הנדל"ן, ולא ניתן להפעיל באמצעותה סנקציות על הדייר הסרבן. "צריך למצוא כל מיני מנגנונים, למשל בשלב ראשון לפנות לדין תורה ואם זה לא עוזר, לקבל היתר הלכתי לפנייה לבית המשפט", מסביר עו"ד ליקר.

הוצאה של פרויקט לפועל עשויה לקחת מספר לא מועט של שנים, לאורכן הדייר החרדי צריך להתחייב שלא להרחיב את הדירה הקיימת, לא לקחת משכנתא וכדומה. אך באוכלוסייה החרדית, בפרק זמן ארוך כל כך ודאי ייוולדו ילדים נוספים או שההורים יחתנו חלק מהילדים, קשה מאוד להתחייב להגבלות כאלה ולכן חרדים נרתעים מלהיכנס לתהליך"

קושי להתחייב לתהליך ממושך – "עבור הדיירים החרדים", אומר עו"ד ליקר, "גם משך הפרויקטים בהתחדשות עירונית הוא בעייתי. ידוע כי הוצאה של פרויקט לפועל עשויה לקחת מספר לא מועט של שנים, לאורכן הדייר החרדי צריך להתחייב שלא להרחיב את הדירה הקיימת, לא לקחת משכנתא וכדומה. אך באוכלוסייה החרדית, בפרק זמן ארוך כל כך ודאי ייוולדו ילדים נוספים או שההורים יחתנו חלק מהילדים, קשה מאוד להתחייב להגבלות כאלה ולכן חרדים נרתעים מלהיכנס לתהליך".

עורך הדין כ"מתורגמן" - הגורם המתווך בין היזם לבין הדיירים

על מנת להתמודד עם האתגרים הללו ולהצליח להוציא לפועל פרויקט מוצלח וכדאי, חשוב כי היזם יכיר ויבין מראש את המורכבויות הייחודיות, ויידע כיצד לגשת אל הדיירים ולספק מענה לצרכיהם. מומלץ לערב בתהליך גם את הרב של השכונה, שיעניק מעין הכשר לכל הפרויקט, אך לשם כך ולטובת התנהלות נכונה מול הדיירים, אומר עו"ד ליקר, חייב להיות ליזם איש קשר חרדי שמבין את השפה, את האוכלוסייה ואת הצרכים ויודע לתווך אותם ליזם, ואת היזם חזרה לדיירים.

לרוב החרדים אין אימייל, בטח לא ווטסאפ, כל צורת ההתקשרות מולם היא שונה, ויש להם המון צרכים ייחודיים שחשוב להבין. עורך דין המייצג יזם בפרויקט התחדשות עירונית במגזר החרדי, משמש כמקשר ואפילו כ'מתרגם' בינו לבין הדיירים. מצד אחד, מסביר לו את הצרכים שלהם ומהיכן הם מגיעים, מצד שני אני מרגיע את החששות שלהם, ובסופו של דבר נותן ביטוי בחוזה להסכמות בין הצדדים"

"כמי שייצג ומייצג דיירים חרדים במגוון פרויקטים שונים של התחדשות עירונית , וכאדם חרדי בעצמי, אני יודע כמה חשובה ההיכרות עם כל הניואנסים של החברה החרדית, וכמה חשובה צורת התקשורת עם האנשים. לרוב החרדים אין אימייל, בטח לא ווטסאפ, כל צורת ההתקשרות מולם היא שונה, ויש להם המון צרכים ייחודיים שחשוב להבין. עורך דין המייצג יזם בפרויקט התחדשות עירונית במגזר החרדי, משמש כמקשר ואפילו כ"מתרגם" בינו לבין הדיירים. מצד אחד, מסביר לו את הצרכים שלהם ומהיכן הם מגיעים, מצד שני אני מרגיע את החששות שלהם, ובסופו של דבר נותן ביטוי בחוזה להסכמות בין הצדדים. בשורה התחתונה, לא ניגשים לבניין בשכונה חרדית בירושלים, כמו שניגשים לבניין ברמת גן או בתל אביב. זה עולם אחר לחלוטין".