עוד פרטים על מכרז "משולש הבורסה": הזוכות יקימו שני חניונים ותחנת כיבוי אש; אישור אכלוס – עד 70 חודשים מיום מסירת הקרקע

ביום חמישי האחרון נסגר אחד המכרזים המסקרנים של השנים האחרונות בגוש דן, כאשר החברות ישראל-קנדה וב.ס.ר הוכרזו כזוכות, תמורת סכום של כ-937 מיליון שקל. כעת, בזכות הודעת ישראל-קנדה לרשות לניירות ערך היום (א'),אנחנו יכולים לדעת יותר פרטים על הפרויקט, על ההוראות שהוא כולל ועל ההתחייבויות מצד הזוכות.

ראשית, ניתן כאן את פירוט זכויות הבנייה לפי ייעודים, כפי שנכתב בהודעת ישראל-קנדה הבוקר: 400 יח"ד לבנייה רוויה למטרת השכרה לטווח ארוך; 350 יח"ד למעונות סטודנטים; מבנים ומוסדות ציבור; כ-120,000 מ"ר (עיקרי ושירות) לתעסוקה ולמסחר, לפי החלוקה הזו – 112,000 מ"ר לתעסוקה; כ-35,000 מ"ר למגורים; כ-10,800 מ"ר למעונות סטודנטים; כ-10,000 מ"ר למוסדות ציבור; כ-7,000 מ"ר למסחר.

החלוקה בין החברות הזוכות, מבחינת שיעור ההחזקה בפרויקט, היא 74% לישראל-קנדה ו-26% לב.ס.ר. בהתאם לכך, חלקה של ישראל-קנדה בתשלום הכולל הוא כ-693 מיליון שקל. נתון נוסף שלא צוין בפרסום שלנו על זכיית החברות במכרז, הוא הוצאות הפיתוח, אשר מסתכמות ב-11.5 מיליון שקל

נציין כי החלוקה בין החברות הזוכות, מבחינת שיעור ההחזקה בפרויקט, היא 74% לישראל-קנדה ו-26% לב.ס.ר. בהתאם לכך, חלקה של ישראל-קנדה בתשלום הכולל הוא כ-693 מיליון שקל. נתון נוסף שלא צוין בפרסום שלנו על זכיית החברות במכרז, הוא הוצאות הפיתוח, אשר מסתכמות ב-11.5 מיליון שקל.

על פי תנאי המכרז, הערבות תחולט מייד עם אישור זכייתה של חברת הפרויקט במכרז. יתרת התמורה, בסך השווה לכ-870 מיליון שקל, תשולם בתוך 90 ימים ממועד ההודעה על הזכייה במכרז"

"סך השווה לכ-66 מיליון שקל הועמדו כחלק מתנאי המכרז על ידי חברת הפרויקט כערבות בנקאית", מפרטת החברה לגבי פריסת התשלום. "על פי תנאי המכרז, הערבות תחולט מייד עם אישור זכייתה של חברת הפרויקט במכרז. יתרת התמורה, בסך השווה לכ-870 מיליון שקל, תשולם בתוך 90 ימים ממועד ההודעה על הזכייה במכרז".

פרק חשוב ומעניין: המטלות הציבוריות

בשנים האחרונות נושא המטלות הציבוריות שאותן צריך לבצע היזם הופך להיות נפוץ יותר ויותר, גם במכרזי רשות מקרקעי ישראל ודומיהם. מכרז "משולש הבורסה" לא שונה מבחינה זאת, ומחייב את היזמים בביצוע מטלות ציבוריות משמעותיות למדי.

חברת הפרויקט תקים עבור עיריית רמת גן חניון ציבורי במתחם, ובו 300 מקומות חניה, כנגד תשלום. עוד תצטרך להקים חברת הפרויקט חניון תת-קרקעי מחוץ למתם "משולש הבורסה", גם הוא עבור העירייה, שגם הוא יכלול 300 מקומות חניה, כנגד תשלום של 44 מיליון שקל

על פי הודעת ישראל-קנדה, חברת הפרויקט תקים עבור עיריית רמת גן חניון ציבורי במתחם, ובו 300 מקומות חניה, כנגד תשלום. עוד תצטרך להקים חברת הפרויקט חניון תת-קרקעי מחוץ למתם "משולש הבורסה", גם הוא עבור העירייה, שגם הוא יכלול 300 מקומות חניה, כנגד תשלום של 44 מיליון שקל. נוסף על שני אלו, תידרש החברה להקים מבנה ציבור בשטח של כ-10,000 מ"ר, וכן תחנת כיבוי אש.

1.185% מהקרקע נמצאים בבעלות מחזיקים פרטיים

המכרז שבו זכו השתיים הוא מכרז לרכישת זכויות חכירה ישירה מהוונות, ללא הסכם פיתוח, לתקופה של 98 שנים, עם אופציה לתקופה נוספת של 98 שנים. באשר לבניין המגורים להשכרה, יחידות הדיור בו תיועדנה להשכרה ארוכת טווח למגורים, למשך תקופה שלא תפחת מ-20 שנה ברציפות, ממועד קבלת תעודת גמר לכלל המתחם. "25% מהדירות תיועדנה לדיור בשכר דירה מופחת ומפוקח לזכאים, ויתרת הדירות תושכרנה על ידי היזם לשוכרים בשוק החופשי", מציינת ישראל-קנדה. "בתום תקופת ההשכרה יוכל הזוכה למכור את זכויותיו בדירות, כולן או חלקן. שטחי התעסוקה ניתנים למכירה באופן מיידי.

המקרקעין הינם בבעלות משותפת של מדינת ישראל (55.815%),של חברת נתיבי איילון (43%) ושל מחזיקים פרטיים (1.185%). במסגרת המכרז הוצעו לרכישה זכויות חכירה מהוונות בלתי מסוימות של 98.815% מחלקי המגרש, מלוא זכויותיהן של רמ"י ושל חברת נתיבי איילון במתחם. יתרת הזכויות במגרש הינה של בעלים במשותף במושע"

המקרקעין הינם בבעלות משותפת של מדינת ישראל (55.815%),של חברת נתיבי איילון (43%) ושל מחזיקים פרטיים (1.185%). במסגרת המכרז הוצעו לרכישה זכויות חכירה מהוונות בלתי מסוימות של 98.815% מחלקי המגרש, מלוא זכויותיהן של רמ"י ושל חברת נתיבי איילון במתחם. יתרת הזכויות במגרש הינה של בעלים במשותף במושע. לצורך מימוש הבנייה, על חברת הפרויקט להתקשר בהסכם עם הבעלים המשותף ו/או עם יורשיו ו/או חליפיו ו/או מי מטעמו".

כפי שאפשר להבין מהדברים, ישראל-קנדה וב.ס.ר התאגדו במסגרת חברת פרויקט, ופועלות על סמך הבנות משותפות אשר מסדירות עקרונית את מערכת היחסים ביניהן בחברת הפרויקט. "ניהול חברת הפרויקט ייעשה באמצעות דירקטוריון משותף, אשר יורכב מנציגי החברה ומנציג ב.ס.ר , וייעשה גם ביחס לביצוע הפרויקט", נמסר בהודעה. "כל ההחלטות בדירקטוריון החברה צריכות להתקבל בהחלטה משותפת של דירקטורים מטעם שני הצדדים.

במסגרת ההבנות התחייבו כל אחד מהצדדים להעמיד לחברת הפרויקט הלוואות בעלים בשיעור חלקן היחסי בחברת הפרויקט (היינו 74% ו-26% בהתאמה),במימון רכישת המקרקעין ובהקמת הפרויקט ו/או בכל תשלום וערבות אחרים

במסגרת ההבנות התחייבו כל אחד מהצדדים להעמיד לחברת הפרויקט הלוואות בעלים בשיעור חלקן היחסי בחברת הפרויקט (היינו 74% ו-26% בהתאמה),במימון רכישת המקרקעין ובהקמת הפרויקט ו/או בכל תשלום וערבות אחרים. בהתאם למתווה ההסכמות ההשקעה תיכלל החל במועד השלמת העסקה בסעיף השקעה בחברה כלולה (אקוויטי).

ההודעה מציינת גם את תאריך היעד לקבלת אישור אכלוס לכל חלקי המתחם – "לא יאוחר מ- 70 חודשים ממועד מסירת מלוא חלקי המגרש לחברת הפרויקט". עוד מציינת ישראל-קנדה כי "נכון למועד זה, חברת הפרויקט טרם קיבלה את ההיתרים הדרושים לה לבניית הפרויקט. בכוונת החברה לפעול להקמת הפרויקט ולשיווקו בדרך של נכס מניב".