והרי התחזית לחוק מיסוי מקרקעין - המשמעויות של תיקוני החוק החדשים בראיה לעתיד

התזכיר לחוק ההסדרים שלא מכבר פורסם כולל ארבעה תיקונים חשובים לחוק מיסוי מקרקעין – שניים בתחום ההתחדשות העירונית ושניים נוספים המתייחסים לקביעת סייגים להקלות מסוימות, הניתנות במכירה וברכישה של דירות מגורים. בתהליך החקיקה, פרסום תזכיר הוא שלב מקדים, כך שבהחלט עשויים להיות שינויים כאלו ואחרים עד שחוק ההסדרים יאושר וייכנס לתוקף. ייתכן כי חלק מהתיקונים כלל לא יתקבלו או שנוסחם הסופי יהא שונה.

בשלב זה, ניתן כבר לראות לאן מועדות פניהן של הממשלה ושל רשות המיסים, ואפשר להיערך לקראת הצעדים בהם הן מתכוונות לנקוט. לכן, זהו בדיוק הזמן להבין את משמעות התיקונים החדשים, את הסיכויים של כל אחד מהם להתקבל ואת ההשלכות הצפויות בעקבותיהם.

לשם כך, פנינו אל עורך הדין ד"ר בני קלדרון, שותף במשרד עורכי הדין יוסי אלישע קלדרון ושות' ומומחה בתחום המיסוי, אשר ינתח את משמעות התיקונים השונים, יסביר מה צפויות להיות ההשלכות העתידיות, ויכניס קצת סדר לתחום הרווי באי ודאות.

תיקון ראשון בנושא ההתחדשות העירונית: הענקת פטור ממס גם לדיירים מרובי דירות בפרויקט פינוי בינוי

תיקון זה עוסק במתחמי פינוי בינוי , כאשר בהתאם למצב החוקי הקיים, דייר זכאי לפטור ממס שבח במכירת זכויותיו בדירה אחת בלבד, שתמורתה הוא מקבל דירה חדשה אחת. בנוסף, במקביל לפטור ממס שבח, יחויבו שירותי הבנייה לבניית הדירה החדשה במע"מ בשיעור אפס. דיירים מרובי דירות, לעומת זאת, אשר בבעלותם יותר מדירה אחת במתחם פינוי בינוי, זכאים לפטור הייעודי ממיסוי בפינוי בינוי ביחס לדירה אחת שלהם, בעוד שמכירת יתר הדירות שברשותם במתחם תחויב במס שבח. כמו כן, שירותי הבנייה לבניית יתר דירותיהם החדשות במתחם יחויבו במע"מ בשיעור מלא.

הדבר יצר בעיות רבות, כפי שמסביר עו"ד קלדרון: "אפילו אם נתעלם רגע ממס השבח ונתייחס רק למע"מ, אנחנו מגיעים בקלות, לא אחת, למיסים בסך מאות אלפי שקלים לדירה, שעלולים לתקוע את הפרויקט. זה מתחדד אפילו יותר במקרים שבהם הדייר מרובה הדירות הוא חברה ממשלתית כמו עמידר, שיכולה להחזיק עשר דירות ואף הרבה יותר מזה במתחם אחד".

מה קובע התיקון לחוק: כל דייר בפרויקט פינוי בינוי , גם מי שיש לו יותר מדירה אחת, יקבל דירה חדשה בפטור ממס שבח ובמע"מ בשיעור אפס - תמורת כל דירה שבבעלותו. "זוהי הבשורה הגדולה של חוק ההסדרים מבחינת ההתחדשות העירונית", אומר עו"ד קלדרון, "מדובר בהוראה מקלה שנועדה לעודד פרויקטים של פינוי בינוי ולהסיר חסמים, והרשויות מקלות גם בשאלה על מי תחול ההוראה וקובעות כי ניתן יהיה לקבל את ההקלה בכל פרויקט שבו עדיין לא התקיימו התנאים המתלים, כלומר – התיקון אמור לחול גם על פרויקטים חתומים שטרם יצאו לפועל ושהבנייה בהם טרם החלה".

ההשלכות: התיקון עשוי לסייע בשחרור חסמים בהיקפים לא קטנים. דבר נוסף שצפוי להשתנות בעקבות תיקון החוק הוא התנאי הקובע כי לא יינתן פטור על דירה שניתנה במתנה ב-24 החודשים שקדמו לפרויקט הפינוי-בינוי, שכן אין בו כבר צורך, היות שתכנון המס שהוא נועד לסכל (העברת דירה לקרוב כדי להיוותר עם דירה אחת בלבד) אינו נחוץ עוד. עם זאת, מבהיר עו"ד קלדרון, כי אין לראות בתיקון הזה פתרון לכל הבעיות במיזמי פינוי בינוי , ואף מצביע על מצב מעט אבסורדי שנוצר: "הרציונל של רשות המיסים הוא להקל על מי שיש לו פחות, אבל התיקון הזה מקל רק על מי שיש לו "יותר", בגלל שההגדרה היא עדיין תמורה של דירה תמורת דירה. יכול להיווצר מצב שבו, לדוגמה, דייר שיש לו שלוש דירות ייצא מהפרויקט עם שלוש דירות חדשות בפטור ממיסים, בעוד שדייר שיש לו רק דירה אחת, נניח של 100 מ"ר, שיקבל שתי דירות צנועות של 60 מ"ר כל אחת, יחויב במס. יש בזה עיוות".

תיקון שני בנושא ההתחדשות העירונית: אי ניכוי עלויות הבנייה של הדירה החדשה בחישוב הרווח במכירה עתידית של הדירה החדשה

תיקון זה עוסק בפרויקטים מסוג פינוי בינוי ותמ"א 38/2 – הריסה ובנייה, ומתייחס למצב עתידי בו דייר יבקש למכור את הדירה החדשה שקיבל במסגרת הפרויקט. בעת המכירה, אם אין לדייר פטור ממס שבח (כיוון שיש בבעלותו דירה נוספת או מכל סיבה אחרת),האם באפשרותו להפחית מהרווח שחייב במס את עלויות הבנייה של אותה דירה?

"יהיה מי שיגיד, כמו רשות המיסים, שהיה כאן ספק מסוים שתיקון החקיקה בא להסיר, אך אחרים יגידו שבתיקון הזה יש כדי לשנות את המצב המשפטי", מסביר עו"ד קלדרון, "הרי בפרויקט של פינוי בינוי או תמ"א 38/2 , הדייר מוכר ליזם זכויות על הדירה תמורת עבודות בנייה שמעניקות לו דירה חדשה. מבחינה כלכלית, הדייר שילם עבור עבודות הבנייה בדרך של מכירת הדירה החדשה ליזם, ואם כך, לכאורה, יש להפחית את עלויות הבנייה מהשבח המחושב בעת מכירת הדירה החדשה בעתיד".

מה קובע התיקון לחוק: עלויות הבנייה של דירה שנבנתה בפרויקט פינוי בינוי או תמ"א 38/2 לא יילקחו בחשבון ולא יופחתו מהרווח על מכירת הדירה העתידית. " מבחינת רשות המיסים, הדייר לא באמת שילם עבור עלויות הבנייה של הדירה החדשה, אלא קיבל אותן בפטור ממס בזכות ההקלה המיוחדת בהתחדשות עירונית שהמחוקק נתן לו, ולכן לא ניתן להתייחס אל הדייר, לשיטת רשות המיסים, באותו האופן שבו מתייחסים לאדם שבאמת שילם את עלויות הבנייה מכיסו".

ההשלכות: עו"ד קלדרון מסביר כי "מבחינת היזמים, התיקון נוגע למכירת הדירה החדשה על ידי הדייר, דבר שנעשה כבר אחרי שהפרויקט הסתיים ועסקת ההתחדשות העירונית הושלמה מבחינתם. גם מבחינת הדיירים אני לא צופה שזה ימנע או ישבש עסקאות. עסקאות ההתחדשות העירונית עדיין צפויות להיות משתלמות בעיניים שלהם ובנוסף, נראה שלא תינתן מבחינתם חשיבות רבה לאירוע שאם יתרחש, יהיה זה בעתיד הרחוק יותר. בסופו של דבר, ההשלכה היחידה תהיה הגדלה של היקפי המס הנגבים בעתיד, ולא צפויה השפעה על יציאתם לפועל של פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית".

תיקון שלישי בנושא דירות מגורים: סייג לפטור ממס שבח ולהקלה במס רכישה למשפרי דיור

פטור ממס שבח ניתן כיום לאדם שמוכר דירה יחידה הנמצאת בבעלותו. עם זאת, החוק מכיר במצבים שבהם משפרי דיור מחזיקים באופן זמני בשתי דירות, לדוגמה במצב בו זיהו הזדמנות מצוינת לרכישת דירה חדשה וחששו להחמיץ אותה, ולכן ביצעו רכישה של הדירה החדשה מתוך כוונה למכור את הדירה הקודמת בהקדם. במצבים אלו החוק לא מעוניין להחמיר עם משפרי הדיור ומאפשר פטור ממס שבח כל עוד הדירה הישנה תימכר תוך פרק זמן מוגדר מראש. עד 2016 עמד פרק זמן זה על 24 חודשים, ב-2016 קוצר בהוראת שעה לפרק זמן של 18 חודשים ובתחילת יולי האחרון הוארך בחזרה ל-24 חודשים.

מה קובע התיקון לחוק: פרק הזמן בו ניתן להחזיק שתי דירות בו זמנית ועדיין להיחשב כבעלי דירה יחידה יקוצר באופן קבוע ל-12 חודשים בלבד. "ההסבר של רשויות המס אומר כי בהינתן מחירי דיור שהולכים ועולים, יש לבעלי הדירות נטייה להשתהות עם מכירת הדירה הישנה עד סמוך לקצה פרק הזמן המוגדר, על מנת להנות מעליית ערך הדירה שתקרה באופן טבעי בזמן הזה", אומר עו"ד קלדרון, "כדי להאיץ את מכירת הדירות ולהגדיל את היצע הדירות, תזכיר החוק קובע קיצור של פרק הזמן וכתימוכין במהלך, רשות המיסים מציגה בדיקות שמראות כי התיקון בכל מקרה לא יפגע בשכבות החלשות, כיוון שמי שמרשה לעצמו להשתהות עם המכירה הוא, לשיטת הרשות, בין כה וכה מוכר בעל אמצעים שיכול להרשות לעצמו לממן את רכישת הדירה החדשה מבלי למכור בטווח של חודשים ספורים את דירתו הישנה".

ההשלכות: "קיצור פרק הזמן ל-12 חודשים הוא קיצוץ מאוד דרמטי, וכבר עכשיו ניתן לשמוע הרבה מאוד השגות מצד העוסקים בתחום. הפטור הזה הוא בסך הכל פטור סוציאלי שנועד לאפשר לאנשים לשפר את רמת החיים, הם לא משקיעים שמתכוונים להחזיק שנים בשתי דירות. גם כשפרק הזמן עמד על 18 חודשים זה היה זמן דוחק ואנשים היו בלחץ להספיק למכור, וייתכן שבמקום לקצר בצורה כל כך מחמירה היו צריכים לרדת לכל היותר ל-18 חודשים שוב, לבחון את ההשפעה, ורק לאחר מכן לשקול אם יש מקום לקיצור נוסף. יש לציין כי פרק זמן דומה והקלות דומות קיימים גם בחישוב מס רכישה (מכירת הדירה הישנה בתוך פרק הזמן הקבוע מאפשרת להנות משיעורי מס רכישה מופחתים שחלים על רוכש דירה יחידה),כך שמי שלא יספיק למכור את הדירה תוך 12 חודשים יאלץ לשלם גם מס שבח וגם מס רכישה בשיעור גבוה. אנשים רבים עלולים להיכנס ללחץ גדול מאוד למכירת הדירה וצפויות עם זה לא מעט בעיות".

תיקון רביעי בנושא דירות מגורים: ביטול הפטור היחסי ממס שבח לבעלי קרקעות מלפני שנת 2014, שבונים דירה ומוכרים אותה בחישוב ליניארי מוטב

עד סוף 2013 קבע החוק כי כל ארבע שנים ניתן למכור דירה בפטור ממס שבח, ללא קשר לכמות הדירות שבבעלות המוכר. בתחילת 2014 החוק שונה למצב הנוכחי הקובע, כאמור, כי רק מכירה של דירה יחידה מקנה פטור, אך על מנת להימנע מפגיעה בזכאים ומטענות שונות כנגד שינוי החקיקה בזמנו, הוחלט להגדיר פטור יחסי: כל עליית הערך מיום הקנייה עד סוף 2013 תהיה פטורה ממס שבח, ורק עליית הערך מ-2014 תחויב במס, בהתאם ליחס התקופות (חישוב ליניארי מוטב).

מה קובע התיקון לחוק: הפטור היחסי יחול רק על מי שרכש דירת מגורים לפני 2014, ולא על מי שרכש קרקע. עם זאת, על מנת לא לשנות סדרי בראשית בן לילה, קובע התיקון כי בעלי קרקע שנרכשה לפני 2014, אשר יוציאו היתר בנייה בשלוש וחצי השנים הקרובות, עד ה-31.12.2024, יהיו זכאים לקבל את הפטור היחסי. "גם כאן, תכלית התיקון היא לעשות צדק ולמנוע מצב בו בעלי קרקע, שמחזיקים בה במשך עשרות שנים, נהנים מהקלה שלא נועדה עבורם, שכן הללו לא יכלו לבצע מכירה בפטור ממס עד סוף 2013 היות שברשותם קרקע ולא דירת מגורים. בהיבט זה תיקון החקיקה המוצע נראה נכון", אומר עו"ד קלדרון.

וכעת – לתחזית: אילו תיקונים יתקבלו לדעתך?

"אני מתאר לעצמי ששני התיקונים הראשונים יתקבלו. הראשון, שעוסק בדיירים מרובי דירות, יתקבל כי הוא תיקון מקל וגם רשות המיסים תומכת בו מאוד; השני – ביחס לאי ניכוי עלויות הבנייה במכירת דירת המגורים החדשה - יתקבל כיוון שאין באמת גורם אמיתי שצפוי להתנגד לו, וכיוון שלרשות המיסים יהיה קל, כך נראה, להסביר את המטרה המונחת בבסיסו. לתיקון הרביעי בנושא הקרקעות עשויה להיות איזושהי התנגדות אבל גם במקרה הזה מדובר בתיקון הגיוני, בסופו של דבר, אז לדעתי גם הוא יעבור, ואילו התיקון השלישי שמקצר את הפטור למשפרי הדיור ל-12 חודשים צפוי להיתקל בהתנגדות קשה מאוד ולדעתי קיים ספק רב אם יעבור".

אפשר לראות מגמה מסוימת בארבעת התיקונים הללו?

"בניגוד לתיקונים בהקשרים אחרים המוצעים בחוק ההסדרים ובניגוד לתיקונים שנעשו בעבר שעיקר מטרתם הייתה להגדיל את גביית המיסים, נראה שהתיקונים המוצעים כעת נועדו להגדיל את היצע הדירות בכלים מיסויים, ומצד שני להבטיח שהקלות יינתנו רק למי שעבורם הן נועדו. אני חושב שיש כאן לא רק גזרות, אלא תיקון עיוותים – לטוב ולרע. גם בקיצור ל-12 חודשים הכוונה טובה אבל זה מרחיק לכת, זה מהלך חד מדי של קיצור התקופה בחצי, ובהחלט אפשר להישאר על פרק זמן של 24 חודשים ולאפשר לאנשים שיש להם נכס יחיד משמעותי למקסם את הערך של הנכס שלהם ולקבל ממנו כמה שיותר".