המחוזי הטיל פצצה: "בהערכת שווי החלקה במצב קודם אין לכלול את שווי פוטנציאל הזכויות על פי תמ"א 38"

אחת הסוגיות החשובות ביותר – ואחת השאלות המרכזיות – סביב תמ"א 38 היא נושא הערכת שווי חלקה במצב הקודם, לצורך חישוב גובה היטל ההשבחה. פרסמנו כאן לא פעם ולא פעמיים שומות מכריעות שעסקו בעניין זה, וברובן ציין השמאי המכריע כי מדובר בסוגיה משפטית. ובכן, ייתכן שסוף-סוף, לאחר שנים של חוסר ודאות בנושא, נפלה החלטה, שמשמעותה ברורה: אין לכלול את שווי פוטנציאל הזכויות הנובעות מתמ"א 38 בהערכת שווי חלקה במצב הקודם.

את הקביעה רבת המשמעות הזו סיפק השופט רון סוקול, סגן נשיא בית המשפט המחוזי בחיפה, בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, עת דן בערעורם של יזמים שביקשו להקים בית מגורים באזור מרכז הכרמל בחיפה. בבקשתם להיתר ביקשו המערערים לקבל הקלה מתוכנית, הכוללת תוספת של שלוש יחידות מגורים, 20% בשטח הבנייה והקלה בקו בניין לחנייה. בקשתם התקבלה וניתן להם היתר להקמת הבניין, כולל ההקלות המבוקשות – אך הם נדרשו על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה חיפה לשלם היטל השבחה .

בבקשתם להיתר ביקשו המערערים לקבל הקלה מתוכנית, הכוללת תוספת של שלוש יחידות מגורים, 20% בשטח הבנייה והקלה בקו בניין לחנייה. בקשתם התקבלה וניתן להם היתר להקמת הבניין, כולל ההקלות המבוקשות – אך הם נדרשו על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה חיפה לשלם היטל השבחה

בין הצדדים התגלעה מחלוקת, וממש כפי שציינו לעיל – הסוגיה הגיעה לפתחו של שמאי מכריע . זה קבע כי לא חלה השבחה בעקבות אישור ההקלות, אך הוועדה המקומית ערערה על ההחלטה לוועדת הערר המחוזית במחוז חיפה, וזו הפכה את ההחלטה: היא קבעה כי המערערים צריכים לשלם היטל בגין השבחת המקרקעין בעקבות אישור ההקלה.

על כך פנו המערערים לבית המשפט המחוזי בחיפה, אשר קבע כי דין הערעור להידחות. עד כאן נשמע כמו סיפור שגרתי, אלא שקביעתו המורחבת של בית המשפט יכולה להשפיע על כלל המקרים שבהם נוצרת מחלוקת סביב היטל השבחה בפרויקטים מסוג תמ"א 38 . 

"נקודת המוצא היא כי תוכנית מתאר ארצית אינה תוכנית משביחה"

השופט סוקול קבע, בראש ובראשונה, כך: "נקודת המוצא היא כי תוכנית מתאר ארצית אינה תוכנית משביחה, וכי האירוע המשביח שבעקבותיו יחויב בעל הזכויות בהיטל הוא הפעולה התכנונית הנוספת הנדרשת לשם מימוש ההשבחה.

ציפייה כללית אינה מספקת לצורך קביעת שווי במצב קודם, שהרי אם תתקבל הטענה, המשמעות היא העלאת שווי כל המקרקעין ברחבי ישראל שבהם נבנו מבנים שלא על פי הוראות תקן 413. יתרה מזו, הלכה היא כי ציפייה כללית שאינה קונקרטית אינה מספקת כדי להצדיק העלאת שווי מקרקעין לצורכי היטל השבחה או לפיצוי בגין פגיעה"

ניתן לכאורה לטעון כי אף שתוכנית החיזוק לא הקנתה זכויות בנייה קונקרטיות בחלקה, הרי די בציפייה לאישורה של בקשה להיתר על פיה כדי להביא לעליית שווי המקרקעין במצב הקודם. על כך יש להשיב כי ציפייה כללית אינה מספקת לצורך קביעת שווי במצב קודם, שהרי אם תתקבל הטענה, המשמעות היא העלאת שווי כל המקרקעין ברחבי ישראל שבהם נבנו מבנים שלא על פי הוראות תקן 413. יתרה מזו, הלכה היא כי ציפייה כללית שאינה קונקרטית אינה מספקת כדי להצדיק העלאת שווי מקרקעין לצורכי היטל השבחה או לפיצוי בגין פגיעה".

בהתאם לאלו, ולמסקנות אחרות שהעלה השופט בהחלטתו, הוא קבע כי "בהערכת שווי החלקה במצב קודם אין לכלול את שווי פוטנציאל הזכויות על פי תכנית החיזוק, ועל כן דין הערעור להידחות". עוד הוא קבע כי המערערים ישלמו לוועדה המקומית הוצאות הליך בסך של 10,000 שקל.

לעיון בפסק הדין לחצו כאן

עו"ד צבי שוב , מומחה לתכנון ובנייה, אמר בעקבות פסק הדין: "מדובר בתקדים. פסק הדין עלול להשליך על הליכים רבים הממתינים להכרעה בסוגיה זו של התייחסות לתמ"א 38 כחלק מחישוב המצב הקודם, והינו מנוגד לחלק מההחלטות שנתקבלו עד כה, של שמאים מכריעים ו-ועדות ערר, בין היתר גם בעניין תוכנית הרובעים בתל אביב, שכרגע מתנהלים בעניינה מאות תיקים בוועדות הערר.

עו''ד צבי שוב

עד כה רוב השמאים המכריעים קבעו כי יש לקחת בחשבון כחלק מהמצב הקודם את תמ"א 38 , וכעת הכרעה זו של המחוזי עשויה להפוך את הקערה על פיה, ולהוביל לחיובים גדולים מאוד של הנישומים הנמצאים בתוכניות אלו, חיובים אשר יהוו נטל כבד מאוד. ייתכן שהדבר יוביל לכך שדירות לא יוצעו למכירה בעת הזו, כל עוד הכרעה זו מרחפת מעל ראשן, על מנת שלא לשלם היטל השבחה בשיעורים כה גבוהים.

הפוטנציאל לתמ"א 38 גם לפני תכניות המפורטות המשביחות השפיע על שווי הדירות והנכסים, ונטרול פוטנציאל זה במצב הקודם מאיין חלק גדול מהרעיון של עידוד חיזוק מבנים ועלול לפגוע ולהקפיא עסקאות שיכולות להוביל ולחידוש ובנייה"

אין ספק שהפוטנציאל לתמ"א 38 גם לפני תכניות המפורטות המשביחות השפיע על שווי הדירות והנכסים, ונטרול פוטנציאל זה במצב הקודם מאיין חלק גדול מהרעיון של עידוד חיזוק מבנים ועלול לפגוע ולהקפיא עסקאות שיכולות להוביל ולחידוש ובנייה".