התחדשות עירונית תל אביב

התחדשות עירונית תל אביב - רקע

התחדשות עירונית היא תהליך של התערבות באזור עירוני, בו הרשויות החליטו כי יש דרישה לשיפור במצב הפיזי, החברתי או הכלכלי. התחדשות עירונית היא הניסיון של הרשויות לעצור את מגמת ההתיישנות של אזור מסוים באמצעות שיפור תשתיות, מגורים וחיזוק הכלכלה המקומית.

הגישות השונות ליישום התחדשות עירונית , הנפוצות בישראל ובעולם, הן פינוי בינוי (הריסת מתחם קיים ובנייה של מתחם חדש לחלוטין במקומו, תוך הוספה של דירות, שיקום תשתיות ופיתוח הנוף והשירותים לציבור),ושדרוג מתחם קיים בלי להרוס אותו ובאמצעות התשתיות הקיימות. הדיירים מקבלים במקרים אלו הרחבה של הדירה ושדרוג התשתיות, לצד שדרוג התנאים בבניין (מעלית, חנייה).

עם השנים, ההתחדשות העירונית בישראל הפכה להיות כלי לאספקת מענה לביקוש לדיור בערים, על רקע המחסור בשטחים לבנייה חדשה. במסגרת התחדשות עירונית בישראל, הדיירים מקבלים גם דירה ממוגנת יותר מול רעידות אדמה והוספת ממ"ד.

פרויקטי התחדשות עירונית יכולים להיות מוצאים לפועל באמצעות הריסה ובנייה מחדש (פינוי-בינוי),בניית מבנה חדש עבור הדיירים במקביל להריסת המבנה הקיים ובנייה מחדש (בינוי-פינוי-בינוי),או חיזוק מבנה קיים מפני רעידות אדמה ובניית תוספות בנייה כגון קומות, הרחבת הדירות, חנייה, מעלית, ממ"ד וכו' (תכנית תמ"א 38 ).

ההתחדשות העירונית ביפו ובתל אביב החלה כבר ב-1961 עם הקמת החברה לפיתוח יפו העתיקה על ידי עיריית תל-אביב יפו וממשלת ישראל.

בעקבות המיקום המרכזי שלה, המחסור בשטחים לבנייה חדשה, מחירי הדיור הגבוהים והביקוש האדיר לדירות, בירת ההתחדשות העירונית בעשור האחרון היא ללא ספק תל אביב.

מנהלת התחדשות עירונית תל אביב , או הזרוע הביצועית של התחדשות עירונית עיריית תל אביב בתחום הבינוי הציבורי היא חברת עזרה וביצרון, אשר אחראית על הסברה, קידום תכניות של פינוי בינוי ותמ"א 38 תל אביב, פרויקטים של שימור מבנים, שיפוצי חזיתות ודיור בר השגה. כל השירותים של החברה ניתנים במימון עירוני וללא מטרת רווח.

'הבית להתחדשות עירונית' של עזרה וביצרון מרכז את כל מה שצריך לדעת על התחום בעיר, במקום אחד- שירותי מידע וליווי לתושבים, ייעוץ תכנוני, סיוע משפטי, שירותי גישור, קורסים והכשרות לתושב ללא עלות.

מדיניות התחדשות עירונית בתל אביב

על מנת לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית בצורה מסודרת, עיריות מנסחות תכניות הכוללות קווים מנחים וחלוקה לאזורים במידת הצורך. מטרת התכניות היא פישוט הליכי הרישוי, שמירה על הצביון המקומי, שמירה על רצף ואחידות בהיבט האדריכלי והגנה על שטחים מיועדים לשימור. בתל אבי תכנית המתאר קיבלה את השם 'תוכנית הרובעים תל אביב', אשר נועדה להגדיר את זכויות הבנייה ברובעים השונים בעיר, בנוסף למיצוי פוטנציאל תוספת הדירות ברחבי העיר.

תכנית ההתחדשות העירונית של תל אביב מחלקת את העיר ל-9 רובעים, כאשר בכל אחד מהם מדיניות מעט אחרת באשר לאפשרויות של התחדשות עירונית . תשעת הרובעים כוללים את 57 שכונות המגורים בתל אביב, כאשר רובע 1 נמצא בצפון מערב העיר ורובע 9 בחלק הדרום מזרחי שלה.

בחלק הראשון של המסמך של העירייה, מפורטים התנאים לקבלת היתר בנייה והוא כולל הצגת אישור לצורך בחיזוק המבנה, שיטת החיזוק המוצעת ומסמכים קונסטרוקטיביים נוספים אשר נבחנים על ידי יועץ קונסטרוקציה מטעם העירייה, שהאישור שלו מהווה תנאי מינימלי לטיפול בבקשה להיתר.

בחלק השני של התכנית מוצגים קווי מדיניות כלליים של התחדשות עירונית , החלים על כל שטחי העיר.

בחלק השלישי מפורטת המדיניות העירונית ומידע על תוספות בנייה אפשריות באזורי העיר השונים מכוח תכנית תמ"א 38 .

גורמי הרישוי מעדכנים את המסמך באופן שגרתי על פי השינויים בתכנית והחקיקה הרלוונטית.

באופן כללי מאוד, ההבדל במדיניות התחדשות עירונית בין הרבעים הוא:

- רובע 1 (אפקה, נווה אביבים, רמת אביב),ההיתרים ותוספות משתנים, החל ממבנים עם תוספת מלאי, חלק מותרת הרחבה ללא תוספת קומות, ובחלק תוספות כפופות לתבניות מאושרות או נדרשים לאישור.

- רובע 2 (צפון מזרח העיר),ההיתרים ותוספות הבנייה מאפשרים בעיקר הרחבה ללא תוספת קומות, וישנם אזורים נוספים המוקשים לקבלת היתרים שונים. בחלק המזרחי מותרים מבנים לחיזוק בלבד.

- רובע 3 (הצפון הישן),אפשרות לתוספות למבנה על פי תכניות מאושרות או נדרשות לאישור. ממערב לאבן גבירול תותר בניית ממ"דים בלבד ורוב הרובע מוכרז לשימור.

- רובע 4 ( הצפון החדש),כמו ברובע השלישי.

- רובע 5 (כרם התימנים, נווה צדק) – הרובע ההיסטורי של העיר, חלק מהמבנים מורשים לחיזוק בלבד, חלק רשאי לחיזוק ותוספות על פי תכניות.

- רובע 6 (אזור הקרייה והמסדר),רובע העסקים – חלק מהבתים מותרים לחיזוק יחד עם תוספות, על פי תכניות מאושרות.

- רובעים 7 ו-8 (יפו העתיקה, התחנה המרכזית הישנה)- תוספות מלאות או על פי אישורים או שנדרש להגיש, או חיזוק בלבד, על פי אזור המבנה בתוך הרובע.

- רובע 9 (דרום מזרח העיר, התקווה, יד אליהו). מבנים רבים זכאים לתוספות מלאות.

בדצמבר 2019 אושרה מדיניות כוללת להתחדשות עירונית בעיר, אשר תאפשר קידום תכניות להתחדשות עירונית תוך הגברת הודאות התכנונית ויצירת תהליך עבודה שקוף וברור לכל הצדדים.

מסמך המדיניות אושר על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל-אביב יפו, בין היתר מתוך מטרה כי התושבים הוותיקים יהיו שותפים במהלך ומקבלים את המידע האמין ביותר, וכי זכויותיהם לא נפגעות.

בין היתר, מסמך המדיניות החדש קובע כי לשטח הדירות הקיימות יתווספו 12 מ"ר המייצגים תוספת של חדר, לשיפור רווחת הדיור, וזאת כל עוד השטח המינימלי של דירת התמורה לא קטן מ-60 מ"ר.

בנוסף, המסמך מציג כלים תכנוניים אפשריים, שבמסגרתם יהיה ניתן להציג כלי התחדשות שונים, לצד התייחסות להיבטים כמו עריכת נספח חברתי במימון עירוני בעת הכנת התכנית, שיפור מערך המרחב הציבורי במרחב התכנון, שמירה ויצירה של תמהיל דירות מגוון, הגדרת שטחי הציבור הנדרשים והתועלת שתעלה מהם, התנאים לשילוב בנייה גבוהה מהסביבה שלה, התנאים לעידוד השארת האוכלוסייה הקיימת במרחב התכנון תוך שמירה וטיפוח המרקם החברתי-קהילתי הנוכחי, עידוד הליכה רגלית ורכיבה על אופניים, ועוד.

התחדשות עירונית תל אביב- היקפים ונתונים

על פי דו"ח ההתחדשות העירונית ל-2020 של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, מספר ההיתרים במסלול הריסה ובנייה מחדש בת"א עמד על 60, כאשר מספר היתרי הבנייה לפרויקטים של חיזוק ועיבוי עמד על 49. נכון ל-2021, מקודמים בתל אביב כ-550 פרויקטים של תמ"א 38 בתל אביב.

על פי מדד ההתחדשות עירונית של מרכז הנדל"ן ל-2021, התמונה של תוספת דירות עתידיות לעיר בפרויקטי התחדשות עירונית עומדת על תוספת של 24,591 יחידות דיור מפרויקטים שנמצאים בשלבים מתקדמים נכון ל-2021- 12,516 דירות במסגרת פינוי בינוי ו-12,075 במסגרת תמ"א 38 .

על פי נתוני הדו"ח, מספר יחידות הדיור לפינוי-בינוי הנמצאות בתהליכי בינוי נכון ל-2020 עומד על 21,850, ב-41 מתחמים שונים.

יחידות הדיור שאושר לפינוי-בינוי במחוז תל אביב עמדו נכון לסוף 2020 על 35,700 יח"ד, ב-100 מתחמים שונים.

במהלך 2020 אושרו בתל אביב 29 תכניות פינוי-בינוי, הכוללות 3,138 יח"ד קיימות ו-10,155 יח"ד מוצעות. במהלך השנה ניתנו היתרים ל-9 מתחמי פינוי בינוי, הכוללות 2,120 יח"ד.

מבחינת תמ"א 38, ניתנו בתל אביב ב-2020 היתרי בנייה של 49 פרויקטים של חיזוק ועיבוי ו-69 פרויקטים של הריסה ובנייה מחדש.

במצטבר בין 2000 ל-2020, בתל אביב אושר 19 תכניות במסלול הרשויות, עם 2,822 יחידות בדיור במצב הקיים ו-8,932 יח"ד במצב המוצע.

במצטבר בין 2005 ל-2020, מספר המבנים שקיבלו היתר בתמ"א 38 בתל אביב עמד על 384 מבנים של חיזוק ועיבוי (7,447 יחידות דיור מוצעות) ו-266 מבנים של הריסה ובנייה מחדש (4,435),ובסך הכל 650 מבנים עם 11,882 יח"ד מוצעות.

חברות מובילות – התחדשות עירונית תל אביב

על פי מדד ההתחדשות העירונית של מרכז הנדל"ן ל-2021, חברות הנדל"ן המובילות בתמ"א 38 - תל אביב הן אקו סיטי עם 32 פרויקטים בתהליך, 11 בפרויקטים בביצוע ו-16 פרויקטים מאוכלסים, אורבן נדל"ן עם 23 פרויקטים בתהליך, 10 בפרויקטים בביצוע ו-19 פרויקטים מאוכלסים, החברה לחיזוק מבנים בישראל עם 19 פרויקטים בתהליך, 5 בפרויקטים בביצוע ו-13 פרויקטים מאוכלסים, אנשי העיר עם 13 פרויקטים בתהליך, 4 בפרויקטים בביצוע ו-8 פרויקטים מאוכלסים, קן התורהתחדשות עירונית עם 15 פרויקטים בתהליך ו-5 בפרויקטים בביצוע, רם מוגרבי ארדיטי עם 12 פרויקטים בתהליך, 3 בפרויקטים בביצוע ו-4 פרויקטים מאוכלסים, אלמי יזמות נדל"ן עם 4 פרויקטים בתהליך, 3 בפרויקטים בביצוע ו-6 פרויקטים מאוכלסים, יעז יזמות ובניה עם 9 פרויקטים בתהליך, 1 בפרויקטים בביצוע ו-12 פרויקטים מאוכלסים, קבוצת י.ד.ר עם 6 פרויקטים בתהליך, 4 בפרויקטים בביצוע ו-5 פרויקטים מאוכלסים ובית וגג עם 14 פרויקטים בתהליך, 7 בפרויקטים בביצוע ו-14 פרויקטים מאוכלסים.

סיכום

לסיכום, יישום של התחדשות עירונית פופולארית מאוד בתל אביב בעקבות רמת המחירים הגבוהה, מצב הבניינים הקיימים והביקוש הרב להגדלת ההיצע ושיפור איכות החיים ברחבי העיר. הזרוע הביצועת של עיריית תל אביב בהתחדשות עירונית היא חברת עזרה וביצרון, המפעילה גם את הבית להתחדשות עירונית, המסייע לתושבים בכל שלב בדרך. תכניות המדיניות של עיריית תל אביב בכל הנוגע להתחדשות עירונית מחלקות את העיר לרובעים ומגדירות את התנאים בכל רובע, ובנוסף גם מתעדכנות במהלך השנים ומכניסות היבטים חברתיים וקהילתיים לתחום.

נכון להיום, מקודמים בתל אביב כ-550 פרויקטים של התחדשות עירונית מסוגים שונים, כגון פינוי בינוי ועיבוי בינוי, ובשלבים שונים של התקדמות.