בני זלמנוביץ' בפודקאסט "החזית העירונית": "יכול להיות שאנחנו בשלב שבו צריך לשנות את החוק לגבי היטלי השבחה"

יום ראשון הגיע ואיתו פרק נוסף של פודקאסט "החזית העירונית". הפעם אירח אילי בר (מנכ"ל משותף ב-'Ecocity') את יו"ר ועדת הערר במחוז דרום, עו"ד בני זלמנוביץ', ויו"ר ועדת הערר במחוז ירושלים, עו"ד שרית אריאלי, לשיחה על נושאים רבים, מרתקים ומורכבים, ובראשם היטלי השבחה - סביב ההחלטה בעניין אשדר , המתח שבין שימור להתחדשות עירונית בירושלים וביטול מנגנון התקלות. האזינו לחלק הראשון מתוך שניים (החלק השני – בראשון הבא):

להאזנה בספוטיפיי 

להאזנה באפל פודקאסטים 

להאזנה בגוגל פודקאסטים 

הבעייתיות בפרשנות החוק בכל הנוגע להיטלי ההשבחה

בני: "כשאני בונה את מודיעין, אי שם בשנות ה-90, אני לוקח קרקע שיום בהיר אחד היא אדמת טרשים ולמחרת היא מופשרת לבנייה. הבעלים מתעשר באותו בוקר כשהוא קם. בתוכניות של התחדשות עירונית - כמה יממשו מהן? הוועדות המקומיות מדברות על אחוזים בודדים, סביבות 20%. לב העיר בתל אביב, כמה מומש שם? מעט מאוד. 

שנים אחרי מעט מאוד מומש - ואגב לדעתי, אם נבדוק, רובם בבניינים בבעלות אחת. אז אם אני בוחר במועד הקובע ולא במועד הוצאת ההיתר, לפחות בפרויקטים להתחדשות עירונית, יכול להיות שאנחנו נמצאים בשלב שבו צריך לבוא ולהגיד: אין מענה, צריך לשנות את החוק. אבל אי-אפשר בסופו של דבר שמי שישלם את המחיר זה הדייר. גם אם הוועדה המקומית סבורה שזה עוול, לא מתקנים עוול בעוול".

שרית: "מה שחשוב הוא בעיקר לצקת תוכן לחוק הזה. כל מה שנוצר במהלך השנים זה איזה שהוא יציר של פסיקה. כשמסתכלים על האבולוציה של זה, לאור כל ההתפתחויות של כל הפסיקה וכל ההחלטות שהתקבלו, לאגד את זה לחקיקה אני חושבת שזה נוצר במצב שאין לך כאן טאבולה ראסה. אתה צריך בעצם לייצר איזה שהיא חקיקה שהיא נשענת על כל הפסיקה שקיימת, וזה בהיבט החקיקתי, הפעולה חקיקתית יותר נוקשית. מישהו צריך לבוא לעשות רגע מחק ולארגן מחדש. השוק יכול להגיב לזה בטלטלה, אבל צריך לעשות דיוקים או תיקונים נקודתיים שיאפשרו התייחסות לפי קונטקסט". 

המתח והאיזון בין החוק לבין מדיניות הוועדה

שרית: "הנושא של ההתחדשות העירונית מול לשימור בירושלים מיטיב לייצג את הקונפליקט הזה, כי בעצם ישנם שלושה משתנים שתמיד קיימים: משאב הקרקע, שימור והתחדשות עירונית. אנשים חיים בעיר הזו, ואתה חייב ליצור איזשהו איזון במתחים האלה. ירושלים היא סוג של מיקרוקוסמוס, כי יש בה הכול – חרדים, חילוניים, יהודים, ערבים, נוצרים, מקומות קדושים לכל הדתות. 

יש בה גם התפתחות עירונית גדולה, יש אגן העיר העתיקה, יש לה מרקם היסטורי, ואז בעצם באה תוכנית 10038 - ואני חושבת שזו הסיבה של סעיף 23 לירושלים: התוכנית הזאת זכתה לפרק משמעותי בפני עצמו, והוא בעצם יוצר את הדיפרנציאציה בין מבנים לשימור, מבנים היסטוריים, הוא יוצר מדרג שלם של ערכים. 
 
התוכנית הזו קובעת קריטריונים, והקריטריונים יוצרים ודאות מסוימת, אבל יש משפט שאני בדרך כלל משתמשת בו: 'לא התגרשנו מהשכל הישר'. יש משפטים ויש תוכניות, וכשיש לך שיקול דעת אתה מפעיל אותו לפי שכל ישר ופה בעצם אתה רואה את המתח הזה: תוכנית 10038 נתנה שיקול דעת, היא יצרה הרבה מאוד מנגנוני הגנה. היא נותנת הרבה קריטריונים ואמות מידה, שבעזרתם אתה מפעיל את שיקול הדעת שלך. 

אנחנו נודה ונאמר שלפעמים שיקול הדעת של ועדת הערר שונה משיקול הדעת של הוועדה המקומית, אבל זה לא סכום אפס, בכל הנוגע לזכויות: אנחנו לא באים ומסתכלים על הרווח שיוצא. יש מקרים שבהם ארים דגל אדום ואומר 'בשביל זה קמו ההוראות של 10038 שקבעו כי מבנים לשימור הם לא מבנים שמאפשרים הריסה'. באה מתכננת המחוז ואמרה 'רגע, אבל אם תוכנית השימור נותנת אינדיקציות שכן אפשר לבצע הריסה?' אז ועדת הערר אמרה 'אוקיי, אנחנו נפתח חריג, אבל חריג כזה צריך למצוא ביטוי בתוכנית השימור'".

בין ירושלים לתל אביב

בני: "שיקול הדעת שמבטא את ההבדלים בין התוכניות בתל אביב ובירושלים קשור מאוד לרמות המימוש שאתה צופה, כי בסופו של דבר קבעת איפה מסתור הכביסה יהיה, אבל עד כמה בדקו בתוכניות האלה – תוכניות לפי סעיף 23 או לא – את היקפי המימוש? עד כמה ירדו לרזולוציה? מה יקרה או האם בכלל אפשרי שיהיו אחוזי מימוש גבוהים יותר? מתי יגיע מצב שבו מהנדס העיר ידפוק על השולחן ויגיד: 'חבר'ה לא חלמנו שיהיו אחוזי מימוש כאלה, אין לנו תשתיות לזה, אין לנו מבני ציבור לזה'. 

בסופו של דבר יצרו פה תוכניות שלא משנה אם רשום בהן במפורש שיש סעיפים לשיקול דעת. במודיעין, למשל, ברור לכולם שקרקע ריקה תמומש, ב-100%. בתוכניות להתחדשות עירונית למתחמים שכונתיים למתחמים של עיר שלמה או של רובעים או של שכונות, הפירוט שנוגע למסתור כביסה או למקום שבו יציבו את המזגנים הוא זניח, לעומת השאלה מה יקרה ברגע שבו הן ימומשו".

שרית: "כשמתכללים את הכול לתוכנית עד הפרט האחרון, אני לא חושבת שזה יוצר ודאות. מסתור הכביסה לא יוצר ודאות במימושים שמדברים עליהם. אני חושבת שכשאתה יוצר גמישות מסוימת, אתה מגדיל את האפשרויות ולצד זה אתה יוצר מסמכי מדיניות. זה לא שאתה נמצא בחלל ריק או שיש מתחם שיקול דעת ואין לך מושג איך להתנהל בתוכו. 

אתה יוצר קריטריונים ברורים לשיקול הדעת, ובמקרים מסוימים - שבהם אתה מבין 'ממעוף הציפור' שהקריטריונים בסופו של דבר לא מביאים לתוצאה עצמה, אתה יכול גם לחרוג מהמדיניות - אבל זה תמיד יהיה במקרה קיצון. זה שאתה מאפשר לעצמך מרחב שיקול דעת בגמישות אבל יוצר כללים ברורים בשאלה איך מפעילים את שיקול הדעת - זה בעיניי נכון הרבה יותר מאשר ללכת ולאטום את כל התוכניות מכל כיוון אפשרי. 

הפער בין מועד אישור התוכנית לבין המימוש שלה הוא שיוצר את המצב שבו בסופו של דבר פוגשים לפעמים או קרקע אחרת או אוכלוסייה אחרת או שינויים שקרו באותו מתחם, או שאושרו תוכניות נוספות - ואז למעשה אתה חייב לייצר גמישות מסוימת במתן ההיתר, כי זה או שהתוכנית לא תמומש או שיינתנו 19 הקלות, ואז יבואו ויגידו: 'חייבים לבטל את מוסד ההקלות, זה בכלל לא מה שאישרנו'".