ניטרול הסיכון בהגדלת שומת היטל ההשבחה על ידי השמאי המכריע

על פי פרשנות הפסיקה את הוראות התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה (תיקון 84) – לשמאי מכריע, הדן בחיוב היטל השבחה , קיימת סמכות גם לחרוג מגבולות המחלוקת - ואף להגדיל את החיוב. מצב זה גורם לבעלי נכסים להסס בטרם הם מגישים ערעור על שומת היטל השבחה , גם אם בידם טיעונים טובים.

אולם, קיים פתרון פשוט שיכול לנטרל את הסיכון וליצור "תעודת ביטוח" כנגד הגדלת החיוב. 

רבים סבורים, כי ההליך הראשי לערעור על היטל השבחה עובר דרך פנייה לשמאי מכריע. ואכן, ברוב המקרים זהו המסלול המועדף והנפוץ, אך למעשה מבחינת החוק מדובר ב"קיצור דרך" חלופי, כאשר הדרך הראשית הינה, פנייה לועדת ערר.

לשון סעיף 14. (א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה מציינת כי על שומה ניתן לערור בפני ועדת ערר (ללא כל מגבלה לסוג הטענות). לעומת זאת, בסעיף 14. (ב) נקבע המסלול החלופי המקוצר, לפיו, אם אין הנישום חולק על עצם החיוב כשלעצמו, הוא רשאי לפנות מיד למסלול מינוי שמאי מכריע .

כאמור, בהעדר מחלוקת על עצם החיוב, הנישום רשאי, אך לא חייב לפנות למסלול של שמאי מכריע . ואכן, ועדת הערר מקבלת ועוסקת בכל סוגי הערעורים – גם באלה הכוללים טענות שמאיות בלבד.

כמובן, שבמידה והערר עוסק למעשה בשאלה שמאית גרידא, ועדת הערר "אוטומטית" מפנה את התיק לדיון בפני "שמאי מייעץ".

אם כך, יוצא שבשני המסלולים שהוגדרו בחוק, בסופו של דבר דנים בפני שמאי, ולמעשה מדובר אפילו באותו אדם, אך בתפקיד "אחר", אז מה ההבדל? ה"שמאי המייעץ" אמנם זהה ל"שמאי המכריע", אולם הוא לא מכריע בתיק, אלא רק נותן את חוות דעתו לועדת הערר והיא זו שצריכה לפסוק. בשל כך, קיים הבדל קריטי בין מסלול " שמאי מכריע " לבין מסלול ערר עם "שמאי מייעץ", והוא נעוץ בסמכות המוגבלת של ועדת הערר.

עפ"י לשון סע' 14. (ג) (1) לחוק, לועדת הערר, אין בכלל סמכות להגדיל את שומת היטל ההשבחה!

14. (ג) (1)  "דנה ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה בערר לפי סעיף קטן (א) רשאית היא, בהחלטה מנומקת, לקבל את הערר או לדחותו, במלואו או בחלקו"; מלשון הן ניתן ללמוד על הלאו, ולהסיק כי ועדת הערר אינה רשאית להשית חיוב בהיטל השבחה, אשר חורג מגדר המחלוקת. כלומר, כאשר נישום מגיש ערר וטוען ששומת הוועדה המקומית מוגזמת, ועדת הערר רשאית להחליט רק בשלוש חלופות (!) :

1. לקבל את הערר במלואו.

2. לדחות את הערר במלואו.

3. לקבל/לדחות את הערר באופן חלקי.

לכן, במקרה שהשמאי המייעץ, קבע במסגרת חוות דעתו, היטל השבחה בסכום גבוה מהדרישה המקורית – ועדת הערר לא יכולה לקבוע שהנישום חייב בתשלום גבוה יותר, כי אין לה סמכות לכך. כל שתוכל ועדת הערר לעשות הוא פשוט לדחות את הערר במלואו כיוון שהוכח שהעורר טועה, שהרי המומחה מטעם ועדת הערר (השמאי המייעץ) קבע שומה גבוהה אף יותר משומת הועדה המקומית.

בהקשר זה, נפנה לסעיף 89(ב) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, כנוסחו החדש לאחר תיקון מס' 70 לחוק המיסוי, במסגרתו נקבע במפורש, לעניין סמכות ועדת הערר לדון בערעור על גובה שומת מקרקעין שנערכה על ידי מנהל מס שבח, כי הוועדה רשאית לאשר את השומה, להפחיתה, להגדילה, לבטלה או להחליט בדרך אחרת כפי שתראה לנכון, ולצורך זה רשאית הוועדה לדון לפי שיקול דעתה בכל דבר שהמנהל רשאי להחליט בו לפי חוק זה, לפי שיקול דעתו. מהסעיף הנ"ל עולה בבירור, כי כאשר המחוקק ביקש להעניק סמכות לוועדת ערר כלשהי להגדיל את שומת המקרקעין, היטיב הוא לציין זאת במפורש במסגרת לשון החוק ("למען יראו וייראו"). זאת, כאמור, בעניין סמכות ועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין ( מס שבח ).

לסיכום, המנגנון הקבוע בחוק התכנון והבנייה לבירור מחלוקות על היטל השבחה בפני ועדת ערר , יוצר הבחנה בין חוות הדעת המקצועית של שמאי מייעץ – אשר אינה מוגבלת על ידי הדרישה המקורית, לבין המסקנות האופרטיביות של הגורם השיפוטי – אשר כאמור, יכול לקבוע היטל השבחה , עד לגובה הדרישה המקורית בלבד.

לכן, כאשר מתקבלת בידי הנישום שומת היטל השבחה , שלדעת הנישום מוגזמת, אך למרות זאת קיים חשש ריאלי (לאחר בדיקת שמאי מטעם הנישום), כי שמאי מכריע עלול להגדיל אותה, ניתן לפנות למסלול ערר ולנטרל את הסיכון. אמנם, מסלול ערר ארוך יותר וגם דורש מעורבות של עו"ד, אך במקרים מסויימים, בעיקר בהיטלים גבוהים, דרך זו עדיפה.