משבר הדיור והמחסור בדירות: המספרים מדברים בעד עצמם – אבל אולי אנחנו לא מקשיבים?

לאחרונה אנחנו שומעים זאת היטב, ומכל כיוון: המשבר כבר כאן, הטיפול חייב להיות מיידי, יש למצוא פתרונות ללא דיחוי. הסיבה, מבחינת אלו המצהירים זאת, היא המספרים, מספרים מדאיגים, כאלו שנראים גם בשטח לדבריהם, המעידים על מציאות אחת: יש כאן משבר דיור שהולך ומחריף, ובקרוב מאוד הוא יתפוצץ לנו בפרצוף. המספרים כבר הרבה זמן לא היו מדאיגים כל כך.

נתחיל בהבהרה: אין לנו ספק, כמו לכולם, שנדרשת כאן עבודה ונדרשים פתרונות למצב. אין ספק שיש כאן משבר דיור מסוים, ולחלוטין אין ספק שהקורונה החריפה אותו – לכל הפחות מבחינת ההרגשה הכללית של כל אחד מאיתנו. התחושה נעה בין "אף אחד לא עשה כלום במשך שנה" לבין "גם המעט שנעשה אינו מספיק". השנה המוזרה שעברה עלינו, הבלבול הגדול וחוסר הוודאות העצימו מאוד את התחושה ששום דבר לא זז.

אין ספק שיש כאן משבר דיור מסוים, ולחלוטין אין ספק שהקורונה החריפה אותו – לכל הפחות מבחינת ההרגשה הכללית של כל אחד מאיתנו. התחושה נעה בין "אף אחד לא עשה כלום במשך שנה" לבין "גם המעט שנעשה אינו מספיק". השנה המוזרה שעברה עלינו, הבלבול הגדול וחוסר הוודאות העצימו מאוד את התחושה ששום דבר לא זז

יש לכך גם נתונים תומכים. למשל, היקף התכנון מצד מוסדות התכנון, שירד ב-2020 באופן משמעותי; כמות היתרי הבנייה שניתנו לאורך 2020 בהתחדשות עירונית, שירדה ב-25%; היקף השיווקים המצומצם מצד רשות מקרקעי ישראל . כל אלו בוודאי לא מוסיפים לאופטימיות, בטח ובטח באשר לשנים הבאות. אלא אם כן...

אלא אם כן התנופה שבאה לאחר היציאה מהקורונה תביא איתה האצת תהליכים במוסדות התכנון, ברמה שתחפה על הפער של שנה אחת, בודדה; אלא אם כן נסתכל על הדברים בראייה רוחבית יותר, כפי שמציעה מנכ"לית מנהל התכנון , דלית זילבר, שמצביעה על אישור 520,000 יחידות דיור בארבע השנים האחרונות; אלא אם כן נסתכל על נתונים שפורסמו ממש לאחרונה, ומראים שאולי, רק אולי, השד אינו נורא כל כך.

כמעט 50,000 התחלות בנייה בשנת קורונה?
לא רע בכלל

לפני כשבוע וחצי פרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה את הסקירה הרבעונית שלה באשר להתחלות הבנייה בישראל. גם אנחנו פרסמנו אותה, כמובן, והצבענו על "ירידות רבתי". וזו אכן התמונה: אם מסתכלים על התקופה הנסקרת, אפריל 2020 עד מרץ 2021, לעומת התקופה הקודמת לה – אפריל 2019 עד מרץ 2020 – ישנה ירידה בכל המדדים ומכל הבחינות: בהתחלות בנייה, בגמר בנייה, בשטח ההתחלות וגמר הבנייה, במספר ההיתרים ובהתחלות הבנייה בהתחדשות עירונית. התמונה ברורה.

אבל בואו לרגע נניח את ההשוואות בצד – הרי יש לזה סיבה טובה: שנת הקורונה עברה אותנו, ורובה נכללת בסקירה הזו של הלמ"ס. השוואות כאן לא יהיו נכונות במיוחד, וגם לא בריאות במיוחד (ראו מה הן עושות לרמת ההיסטריה בשוק...). חשוב, דווקא עכשיו, להסתכל על המספרים המוחלטים. והם מראים תמונה לא ורודה – אך גם לא שחורה משחור.

זו הייתה שנת קורונה, ואם בשנת קורונה, שבה כולנו מסכימים שקצב הבנייה, התכנון והייזום היה נמוך מהרגיל, הרי שבשנה "נורמלית" (מי יודע, אולי 2021 תהיה שנה כזו? הלוואי) אפשר להגיע, לכאורה, בלי מאמץ לרף החדש. אולי אפילו לעבור אותו

אם כן, בין אפריל 2020 למרץ 2021 החלו להיבנות, שימו לב – כ-49,990 דירות. כן, יחידות בודדות מרף 50,000 הדירות השנתי. עכשיו תגידו שהדיבורים הם על 60,000 יחידות דיור שזקוקה להן המדינה מדי שנה בשנים הקרובות. זה נכון, אך זו הייתה שנת קורונה. ואם בשנת קורונה, שבה כולנו מסכימים שקצב הבנייה, התכנון והייזום היה נמוך מהרגיל, הרי שבשנה "נורמלית" (מי יודע, אולי 2021 תהיה שנה כזו? הלוואי) אפשר להגיע, לכאורה, בלי מאמץ לרף החדש. אולי אפילו לעבור אותו.

ונגלה לכם עוד משהו – שלרוב לא מדובר באופן גלוי בציבור ובתקשורת: המספרים שמפרסמת הלמ"ס אינם סופיים. דרור מרמור, עורך הנדל"ן של קבוצת ידיעות אחרונות (וידיד קרוב של מערכת מרכז הנדל"ן ),מדבר על זה המון, אך הוא בערך היחידי. במילים אחרות: מה שהתפרסם רק לאחרונה על ידי הלמ"ס צפוי להתעדכן, ולרוב זה קורה כלפי מעלה. יותר מ-50,000 דירות בתקופה האמורה? ככל הנראה כן. ומתי? בשיא הקורונה.

עוד נתון "חמקמק": מספר הדירות בבנייה

אז כאמור, הלמ"ס פרסמה באותה סקירה שלל נתונים שליליים, אך יש נתון אחד חיובי ש"חמק" משום מה מעיני כולם (ונודה באופן גלוי – גם מעינינו. ננסה לתקן זאת מעתה): מספר הדירות שנמצאות בבנייה פעילה בישראל.

גם הנתון הזה נכלל בסקירה של הלמ"ס – והוא בעצם מוסיף עוד נדבך, שרבים מאיתנו אולי לא מכירים, לתמונה הכוללת. הרי אם אנחנו מתמקדים רק בהתחלות בנייה ובגמר בנייה, אנחנו חוטאים לאמת, במידה מסוימת: אנחנו מסתכלים רק על קצות הסקאלה, ולא מתעמקים בטווח שביניהן; אנחנו בודקים את תחילת התהליך ואת סופו, אבל לא שואלים מה קורה באמצע, בין הבנייה לבין סיומה. ובכן, זה הזמן לומר שקורה שם לא מעט.

בסקירה האחרונה של הלמ"ס התברר כי בסוף מרץ 2021 נמצאו כ-129,100 דירות בבנייה פעילה. לשם הפרופורציה נציין כי המספר הזה גדול משמעותית ממספר התחלות הבנייה וגמר הבנייה (כ-96,920 דירות יחד). לשם פרופורציה נוספת, מסוג אחר לגמרי, נציין כי מדובר בעלייה של 2.7% בהשוואה לסוף מרץ 2021

אם כן, בסקירה האחרונה של הלמ"ס התברר כי בסוף מרץ 2021 נמצאו כ-129,100 דירות בבנייה פעילה. לשם הפרופורציה נציין כי המספר הזה גדול משמעותית ממספר התחלות הבנייה וגמר הבנייה (כ-96,920 דירות יחד). לשם פרופורציה נוספת, מסוג אחר לגמרי, נציין כי מדובר בעלייה של 2.7% בהשוואה לסוף מרץ 2021 – כלומר יש לנו ב"מחסנית" מאגר הולך וגדל של דירות.

גם כאן צריך להסתייג ולומר: המספר הזה יכול להעיד גם על מגמה בעייתית, אשר הוזכרה כבר בכמה פרסומים, והיא קצב הבנייה או משכו. ככל שלוקח יותר זמן לבנות דירה, כך ישנן יותר דירות בבנייה פעילה, וגם את זה חשוב לומר. ובכל זאת, כאשר מציגים את התמונה הזו במלואה – התחלות בנייה של דירות (שמספרן לא רע בכלל),גמר בנייה של דירות ודירות בבנייה פעילה, מקבלים תוצאה לא רעה כל כך. היא גם אינה מושלמת, רחוק מאוד מכך, אך יש בהחלט במה להיאחז.

...וישנם עוד לא מעט נתונים שצריך לקחת בחשבון

לכל המספרים הללו ישנם, כמובן, עוד כמה "מספרים תומכים" או "מחזקים", שגם סביבם לא זוכה הציבור לעיסוק מספיק. כך למשל, שיעור המבנים בני דירה אחת או שתיים בערים כמו באר שבע ואשקלון עומד על 70%; לעומת זאת, שיעור המבנים בערים הגדולות שבהם 50 דירות ויותר הוא רק 1.8% מכלל המבנים.

המספרים מוכיחים שהקטסטרופה עוד לא כאן, ושהנסיגה ב-2020 הייתה מינורית למדי. כעת עלינו לשנס מותניים, לגייס את כל הכוחות, ולדאוג לכך ש-2021, כמו גם השנים הבאות, ייראו כמו שאנחנו רוצים שייראו: עם תכנון מהיר ומקיף, עם היצע הולך וגדל, ועם משבר דיור הולך ונעלם

זוהי רק דוגמה אחת מיני רבות למצב הנוכחי בישראל מבחינת דיור, צפיפות, זמינות מגורים וכדומה. המצב אומנם דרוש תיקון משמעותי, ואין ספק ששנה נוספת כמו זו שעברה עלינו תביא עימה השלכות משמעותיות, אך נראה שהמשק מתאושש והדברים חוזרים לסורם – אולי אף בקצב ובעוצמות גדולות משהיו לפני המגפה. המספרים מוכיחים שהקטסטרופה עוד לא כאן, ושהנסיגה ב-2020 הייתה מינורית למדי. כעת עלינו לשנס מותניים, לגייס את כל הכוחות, ולדאוג לכך ש-2021, כמו גם השנים הבאות, ייראו כמו שאנחנו רוצים שייראו: עם תכנון מהיר ומקיף, עם היצע הולך וגדל, ועם משבר דיור הולך ונעלם.