פודקאסט "החזית העירונית" - ד"ר חוה ארליך על תכנון והתחדשות עירונית

יום ראשון הגיע ואיתו פרק נוסף של פודקאסט "החזית העירונית". הפעם אירח אילי בר (מנכ"ל משותף ב-'Ecocity') את ד"ר חוה ארליך, מתכננת מחוז תל אביב במנהל התכנון, ש"סוגרת" ביולי הקרוב 30 שנים במוסדות התכנון ומתכוננת לסוף הקדנציה. בפרק זה דיברו השניים על התחדשות עירונית מההיבט התכנוני, כמובן, על עבודת ועדות התכנון השונות מאחורי הקלעים, על מאפייני הבנייה הייחודיים שהתפתחו כאן בישראל ועוד.

על יעילות מערכת התכנון

"בפרספקטיבה של הרבה שנים - היא התייעלה מאוד, אבל זה לא מערכת הומוגנית. כשיש לך רשויות חזקות כמו תל אביב, הרצליה, נתניה, אשדוד, כל הערים הגדולות יותר, שמסוגלות להעמיד צוותים תהליכים לוחות זמנים - להן כמובן יש כוח במערכת לעשות הרבה מאוד התייעלות פנימית. אבל שאתה מסתכל על ועדות מוחלשות יותר בפריפריה, שם קשה יותר לגייס עובדים, במגזר הערבי למשל, שם מתקשים מאוד לנהל את התהליכים. אז זה לא הומוגני, יש לך כאן טווח מאוד גדול. 

מה שהמדינה עשתה בעצם, בתחום ההיתרים, היא ניסתה לעשות סטנדרטיזציה בתהליך שלה: רישוי זמין, מחשוב, השקיעה הון, זמן וכוח אדם, באמת להוריד את הכובע, בכל הקשור להטמעה - אבל עדיין, מה שקרה זה שהביאו את המערכות האלה לדלת של הוועדות המקומיות ואמרו להן 'משם והלאה תסתדרו'. אנחנו מביאים לכם כסף ותמריצים, אבל אתם תסתדרו. זה לא מספיק, כי אתה בעצם מוסיף קושי ולא פותר חסמים. אז מבחינת יעילות אני לא חושבת שמערכת עשתה כל מה שהיא יכולה".

על התחדשות עירונית דור ב'

"ארגז הכלים שלנו בתכנון ובנייה לא מספיק משוכלל ולא מספיק מתאים להתחדשות עירונית כרגע, לדעתי. אנחנו במחוז עושים הרבה מאוד עבודת המצאה, כי כשאנחנו עושים תכנון - אחרי שאנחנו מדברים, מעלים רעיונות, אדריכל משרטט וכדומה - בסוף זה צריך להיות מיוצג בצורה של תוכנית. צריך להיות תסריט וצריכים להיות נספחים, הוראות. המעבר הזה מחייב כלי מתאים. אם יש לי היום טבלה אחת שאומרת במגרש הזה והזה יהיה ככה, ובמגרש הזה והזה ככה - זה לא מספיק גמיש. 

אני רוצה שבכל מגרש יהיו שלוש או ארבע אפשרויות. שהיזם יכול לבד להחליט לחזק ולבנות קומות, להתחבר עם המגרש שלידו, אולי להיות חלק ממתחם. עכשיו, אם אני צריכה לכל אחד מהמצבים האלה לחזור אחורה ולעשות מחדש תוכנית, לא עשיתי טוב. אני רוצה באותה תוכנית שיהיה מגוון. 

כדי לעשות את זה אני מאמינה שצריך עשות את מה שאנחנו עושים היום – מפתחים כלי שאני קוראת לו ' התחדשות עירונית דור ב'' – כלי שמקודם גם עם הרשות להתחדשות עירונית , שמאוד עוזרת לנו כי גם שם דוחפים קדימה את הנושא. 

מדובר בפורמט של תוכנית שחלה על שכונה של כמה אלפי יחידות דיור, 3,000-2,000, לא יותר מזה, כי יותר מזה יתחיל להיות קשה. ומה שאנחנו עושים זה בעצם לפתור את השכונה: עושים הערכה של השטחים שיעברו התחדשות עירונית בצורה של פינוי-בינוי ואלו בדרכים אחרות, ממש הולכים בית-בית ובודקים מה האופציה שלו. אם הוא מלכתחילה צפוף מדי, אז או שהוא צריך להיכנס למתחם גדול ו'להתערבב' שם עם צפיפויות נמוכות יותר, או שהוא בונה לבד. ממש מנתחים, ובסוף מה שנוצר זה מיפוי של שכונה שלמה, שמתוכה אנחנו יודעים להגיד אילו מתחמים יעברו התחדשות עירונית ברמה הכי גבוהה, ואילו מתחמים יעברו התחדשות ברמת המגרש, אולי שני מגרשים יחד. 

כשאנחנו מסתכלים ברמת השכונה אנחנו יכולים גם להגיד איפה יהיו מוסדות חינוך, מה צריך לעשות בשביל התחבורה והתנועה, ואז אנחנו מקבלים תוכנית שכונתית. עשינו בזמנו בדרך זו בפתח תקווה את רמת ורבר שמופקדת, עכשיו אנחנו עושים את שכונת רמב"ם בגבעתיים. בשתיהן יש פריסה כזאת, מיון כזה".

על הבנייה במגדלים

"התפתחה כאן תרבות של מגורים שמתאימה למשפחות. אנחנו משפחות בדרך כלל עם הרבה ילדים, אוהבים לארח ואוהבים להיות בתנועה, אפילו היום: שלא יגידו שהילדים רק במחשבים, הם אוהבים מאוד לצאת החוצה ולהיות עם החברים שלהם. 

אז כן, התפתחה צורת מגורים ייחודית, שמתאימה לאוכלוסייה של משפחה. אני חושבת שזה אחד מהמפתחות שיעזרו לנו להבין איך התקדמנו למקום הזה. וכאן נכנסת הבנייה גובה, ונכנסים המגדלים: בהרבה מקומות שבונים מגדלים זה בכלל לא למשפחות, או שזה משפחות עם ילד אחד, משפחות ממעמד גבוה דווקא, או אפילו 'סלאמס'. 

אני, לדוגמה, גרה במגדל בפתח תקווה. אז קודם כול, סטנדרט הבנייה מעולה. אנחנו מאוד אוהבים את הדירות, ויש פינוקים של מגדל: יש בו למטה חדר דיירים, יש חדר כושר, יש לנו דירות מאוד טובות, מרפסות מהממות, אבל המגדל הזה הוא בן חמש ויש פה מערכות כבדות: מים, חשמל, גנרטור, מאגר מים על הגג, ספרינקלרים בדירה - וכל הדברים האלה צריכים להיות מתוחזקים. אין אצלנו עוד תרבות כזאת. חברת הניהול שלנו, למשל, מה היא עושה? אחראית על הניקיון, ואולי מחליפה נורה בלובי. אבל מי שמחזיק את הכול זה ועד הבית, ואין עוד סטנדרט בעניין הזה.
 
אז אנחנו משפחתיים מאוד בארץ- איך אתה מגדל משפחה במגדל כזה? אני חושבת שלא נוכל לא לבנות בכלל מגדלים, אבל אנחנו צריכים להתחיל לפתח הבנייה המרקמית, שפעם היא הייתה שלוש קומות והיום היא עשר קומות, כדי שכל אחד יוכל למצוא את מקומו. אני צריכה מגוון של בינוי, אני צריכה מגוון מבחינת גודל הדירות, כי מי שלא יודע - אנחנו הולכים להכפיל את עצמנו גם מבחינת כמות האנשים על אותה יחידת שטח, אז אנחנו צריכים את כל המגוון".

על כלכליות הפרויקטים

"קודם כול, הניתוח הכלכלי של פרויקט התחדשות עירונית הוא מורכב מאוד. אנחנו כוועדה מבקשים את דו"חות האפס, והם מעבירים את זה ישר לשמאי שלנו כדי שיסתכל, אבל יש הרבה אי-ודאות גם מבחינת איך שעורכים את הדו"חות האלה. אז אני לא בטוחה ששולי הרווח צרים כל כך.

אני יכולה לספר שהיה לי מקרה שבו קבלן שלא היה מיומן התחיל פרויקט של תמ"א 38 , והבניין התחיל לנטות, ולבסוף נאלצנו - בהחלטה של ועדת ערר - לתת שם עוד שתי דירות, כדי לחלץ אותו מהתסבוכת, וזה מחיר גבוה ציבורית. אבל אני לא חושבת שהגענו לזה: באמת בונים היום בישראל בסטנדרט לא רע בכלל. המבנים החדשים – הם בסטנדרט גבוה".