כ-165,000 תושבים בדרך לשינוי? דרום תל אביב מתחילה בשדרוג - בשטח ועל "מפת התכנון"

כשמדברים על נדל"ן, מדברים על תל אביב; כשמדברים על תכנון בראייה ארוכת טווח, מדברים על עיריית תל אביב-יפו; וכשמדברים על התחדשות עירונית – מדברים בעיקר על מה שמתוכנן לקרות בשנים הקרובות בדרום תל אביב, שעומד, על פי כל הסימנים, בפני מהפכה של ממש בכל הנוגע לנדל"ן ולחוויית המגורים.

על פי תוכנית הרובעים של עיריית תל אביב-יפו, שלושה רובעים מרכיבים את חלקה "התחתון" במפה של העיר הלבנה: רובעים 7, 8 ו-9. יחד מתגוררים בהם כיום כ-165,000 תושבים, וכולם כולל כולם ממתינים לאותו רגע מיוחל, רגע שבו יחל השינוי.
נכון, זה לא קורה אף פעם בבת-אחת, ואין סיכוי שבתוך זמן קצר נראה את הכול משתנה שם, בשלושת הרובעים שבדרום העיר. אבל צעד אחר צעד, מהלך אחרי מהלך, נראה שהדברים כבר מתרחשים. יש כאלו שנראים כבר בשטח, ואחרים מופיעים על "מפת התכנון", ובשלבים מתקדמים מאוד. כל אלו מסמנים על בואו של השינוי – ועל כך שמציאות סביבתית ונדל"נית חדשה בדרום העיר היא עניין של עשור לכל היותר.

רוצים לדעת עוד על תל אביב ועל הנדל"ן שהיא מציעה?
בעוד כשבועיים - יום עיון בנושא תוכניות העתיד של תל אביב יפו
הירשמו כאן!

יותר מ-28,600 יחידות דיור "בצנרת"

בשנים האחרונות גיבשה עיריית תל אביב-יפו את "תוכנית הרובעים" המפורסמת, שכבר הוזכרה כאן – ונחשבת לאחת הדוגמאות הטובות לתכנון עירוני ארוך טווח. תוכנית זו גם מאפשרת לנו לדעת יותר על כל אחד משלושת הרובעים הנמצאים באור הזרקורים כעת – רובעי דרום תל אביב.

רובע 7 הוא רובע יפו. "ברובע צירי מסחר ותיקים כמו רחוב יפת ושדרות ירושלים", נכתב במסמכי העירייה, "שם עתיד לעבור הקו הראשון של הרכבת הקלה, הקו האדום. ציר מרכזי נוסף ברובע הוא ציר שלבים, שלו פוטנציאל להתפתח כציר תעסוקה חדש. בסמיכות לציר זה ייבנו בעתיד מתחמי מגורים שיאפשרו כניסה של אוכלוסייה חדשה לאזור".

בעירייה מציינים כי אוכלוסיית הרובע נמצאת במגמת ירידה מתמשכת. עוד מצוין במסמכים כי השטח הציבורי הממוצע לנפש ברובע 7 הוא 30.8 מ"ר, נמוך במעט מהממוצע העירוני. כפי שנראה מייד, המצב הזה הוא מצב טוב לעומת המתרחש ברובע הסמוך לו.

רובע 8 כולל את שכונות התחנה המרכזית וסביבתה. כפי שנכתב במסמכי העירייה, "ברובע קיימים אזורים המאופיינים בתהליכי הידרדרות פיזית וחברתית. העירייה עושה מאמצים רבים למצוא כלים לשיקום ולחיזוק האזור; לשכונות פלורנטין, קריית שלום ושפירא, ולאזור התחנות המרכזיות, הוכנו בשנים האחרונות תוכניות אב במטרה לחזק את אזורי המגורים ואת המרחב הציבורי, לחדש את אזורי המלאכה ולשנותם לאזורי תעסוקה מודרניים. תהליכים אלה יארכו זמן".

נדמה כי אחת מנקודות התורפה הגדולות של הרובע, לצד הבעיות הידועות – שהוזכרו גם במסמכי העירייה – היא היעדר השטחים הציבוריים בו. לפי פרסומי העירייה מדובר על 20.8 מ"ר שטח ציבורי לנפש ברובע זה, לעומת ממוצע עירוני של 37.8 מ"ר, כלומר כמעט חצי מהשטח שלו זוכים רוב תושבי העיר. פרויקטי התחדשות עירונית , שכיום כוללים שטחים ציבוריים בהיקפים גדולים הרבה יותר מבעבר, יכולים להיות הפתרון כאן.

רובע 9 מהווה, למעשה, את "הפינה הדרום-מזרחית" של העיר, כמו גם את הדופן המזרחית שלה. הרובע מתחיל מנחלת יצחק, סמוך למגדלי עזריאלי, וממשיך דרומה עד לפארק דרום, עובר בדרך בשכונת התקווה, בשכונת הארגזים ועוד.

"זהו רובע המגורים הגדול בעיר. אוכלוסייתו במגמת עלייה מתמשכת לאורך השנים", נכתב במסמכי העירייה. "לשכונות המגורים שבצפון הרובע (נחלת יצחק וביצרון) מתוכנן להתווסף אזור מגורים חדש שיקשר אותן ויצור רצף מגורים מצפון לדרום. בדרום הרובע נמצאות שכונות מגורים המיועדות לשיקום, בעלות פוטנציאל גדול לפינוי-ובינוי".

וכעת למספרים – אשר אומנם מתייחסים לשנת 2014, אך יכולים ללמד רבות על הפוטנציאל של שלושת הרובעים (ובטח ובטח כאשר משך הקמת פרויקט התחדשות עירונית , מרגע הייזום ועד לקבלת טופס 4 , הולך ומתארך ונמשך כיום כמה שנים טובות): אם כן, על פי מסמכי העירייה, יותר מ-28,600 דירות נמצאות "בצנרת התכנון", בדרך למימוש. אליהן אפשר לצרף עוד מאות ואלפי יחידות דיור שנכנסו אל הצנרת רק בשנים האחרונות. כל אלו מראים כי השינוי כבר כמעט כאן.

שלל תוכניות מקודמות – בתוך שבועיים בלבד

ההוכחות נראות לעין, לא רק בפרויקטים שכבר התממשו, כדוגמת רביעיית פלורנטין שעל ציר דרך סלמה, אלא גם על מפת התכנון. דוגמה נהדרת לכך היא הנתונים שהבאנו כאן לקראת סוף שנת 2019, אז דיווחנו על קפיצה של 950% בהתחלות הבנייה ברובע 7 במהלך החצי הראשונה של 2019 – וזאת בהשוואה לכל שנת 2018.

המגמה הזו נמשכה לאורך 2019, אך נעצרה, כמובן, או נפגעה במידה מסוימת, בעקבות משבר הקורונה, שהאט את קצב הבנייה והתכנון ברמה כלל ארצית, כידוע לכולנו. אלא שנראה כי היציאה מהמשבר מביאה לריבוי תוכניות שמקודמות כעת בדרום העיר, ממש עד כדי "התפוצצות תכנונית".

כך, בשבועיים האחרונים דיווחנו כאן על שלל תוכניות בדרום העיר שמקודמות לשלבים חשובים ומכריעים: ראשית דיווחנו כאן, לקראת סוף החודש החולף, על הפקדת תוכנית התחדשות עירונית בין השכונות נווה שאנן ושפירא שברובע 8, עם 322 יחידות דיור חדשות; יומיים לאחר מכן דיווחנו כאן על הפקדת התוכנית למתחם הצפוני של שכונת הארגזים שברובע 9, שבמסגרתה מתוכננות לקום 1,838 יחידות דיור חדשות; ימים ספורים לאחר מכן אושרה תוכנית התחדשות עירונית בנווה אליעזר, גם היא ברובע 9, עם 315 יחידות דיור חדשות. 

מעט מאוחר יותר דיווחנו על הפקדת תוכנית התחדשות עירונית בדופן כפר שלם שברובע 9, עם 157 יחידות דיור; ובתווך הודיעה חברת מנרב כי זכתה במכרז רמ"י לבניית 74 יחידות דיור חדשות בקריית שלום שברובע 8. כ"פינאלה" דיווחנו כאן אתמול (ב') על אישורה של תוכנית פינוי-בינוי ברחוב לה גוורדיה, בתחומי רובע 9, עם 288 יחידות דיור חדשות.

זהו ריכוז חריג של מהלכים לקידום תוכניות התחדשות בעיר, שנדמה כי נובע משני כוחות שפועלים במקביל: האחד – הרצון לקדם, כמדיניות עירונית, את התחדשות שלושת הרובעים הללו; השני – היציאה מהקיפאון או מהמגבלות המעיקות של הקורונה, שאפשרה תכנון מהיר יותר, של עוד ועוד תוכניות שהמתינו לתורן. אפשר להעריך כי בזמן הקרוב נראה עוד תוכניות כאלו, אשר יוסיפו להתקדמות התהליך כולו בשכונות דרום העיר.