ארנון פרידמן: "כמו שזה נראה כרגע – התחזיות לעלייה של 10-5% במחירים מתממשות כבר במחצית הראשונה של 2021"

להיכן הולך ענף הנדל"ן בשנים הקרובות? עד כמה הקורונה פגעה בו, ומה הם האתגרים המשמעותיים ביותר העומדים בפניו? על שאלות אלו, ועוד הרבה אחרות, ניסו לענות משתתפי פאנל "עתיד הנדל"ן" שנערך ביום חמישי האחרון בוועידת פסגת הנדל"ן 2021 של מרכז הנדל"ן , בהנחיית מגיש ערוץ 12, דני קושמרו.

אני לא מאמין שהמחירים ייעצרו. לא ראינו בממשלה החדשה שמישהו נלחם על תיק השיכון והבינוי או עסק בפתרון משבר הדיור. אף אחד לא רואה משהו כזה, לא רק אני. כולם מדברים על סיכוי נמוך לירידת מחירים"

"אני לא מאמין שהמחירים ייעצרו. לא ראינו בממשלה החדשה שמישהו נלחם על תיק השיכון והבינוי או עסק בפתרון משבר הדיור. אף אחד לא רואה משהו כזה, לא רק אני. כולם מדברים על סיכוי נמוך לירידת מחירים, וכמו שזה נראה כרגע – התחזיות לעלייה של 10-5% במחירים מתממשות כבר במחצית הראשונה של 2021".

כך אמר בפאנל מנכ"ל חברת אשדר , ארנון פרידמן, והמשיך: "בשנים האחרונות מנהל התכנון מקדם הרבה מאוד תוכניות, אך הן לא זמינות לבנייה. לא מספיק לתכנן: חלק מהשיווקים הם של קרקע לא זמינה, עם היעדר תשתיות והתנגדות עזה מהשלטון המקומי. הפתרון הוא כסף. הכסף מניע את העולם, כסף מלמעלה שהממשלה תשקיע באותם חסמים. גם כדי שהתוכניות המאושרות תתממשנה צריך כסף".

אנשים רואים שאין היצע ואין פתרונות, שלבנות היום בניין בישראל לוקח בין שבע לעשר שנים, אז הם מבינים שהם צריכים לקנות, כי אחר כך יהיה קשה יותר. יש עלייה בביקוש לדירות ועלייה בביקוש למשכנתאות, ובמחירים. זה המצב כרגע"

"הכול מתחיל מהתמשכות התכנון", המשיכה את אותו קו דפנה לנדאו, ראש מערך בנייה ונדל"ן בבנק לאומי. "אנשים רואים שאין היצע ואין פתרונות, שלבנות היום בניין בישראל לוקח בין שבע לעשר שנים, אז הם מבינים שהם צריכים לקנות, כי אחר כך יהיה קשה יותר. יש עלייה בביקוש לדירות ועלייה בביקוש למשכנתאות, ובמחירים. זה המצב כרגע.

כמו היזמים, גם אנחנו נלחמים על כל עסקה. עובדים בצמוד עם היזמים, מנסים להיות גמישים ולתת להם פתרונות יצירתיים. אנחנו תופסים את שוק הדיור כשוק בסיכון נמוך, גם בגלל יזמים טובים וגם בגלל הביקוש הגבוה.

הפתרון: סוף מעשה במחשבה תחילה. צריך לשבת ולתכנן תוכנית כוללנית שמתחשבת במכלול האינטרסים. אם זה לא יקרה, ארנון תיאר מה כן יקרה. אנשים לוקחים משכנתה כי הם צריכים קורת גג. הם קונים עכשיו דירה כי הם מפחדים שיקרה התרחיש שדובר עליו כאן". 

הנדל"ן בישראל חזק מאוד, אבל צריך לזכור שמי שנהנה בעיקר מעליית המחירים זו המדינה – היא בעלת הקרקע הגדולה ביותר בישראל. הרשות משווקת קרקעות לא מוכנות, אין פה תכנון רוחבי וזה ייקח אותנו להמשך עליית מחירים"

"הנדל"ן בישראל חזק מאוד, אבל צריך לזכור שמי שנהנה בעיקר מעליית המחירים זו המדינה – היא בעלת הקרקע הגדולה ביותר בישראל", כך אמר מנכ"ל קבוצת מבנה, דודו זבידה. "הרשות משווקת קרקעות לא מוכנות, אין פה תכנון רוחבי וזה ייקח אותנו להמשך עליית מחירים. המקומות החזקים יתחזקו יותר. התכנון בארץ לא עובד נכון: דוחפים תעסוקה איפה שלא צריך תעסוקה, וכל נושא הארנונה בישראל צריך להתבטל. יש כאן חוסר היגיון וחוסר משילות".

עו"ד אמיר חן, שותף מנהל וראש מחלקת נדל"ן בפירמת פישר, אמר: "אני לא זוכר בכל הקריירה שלי תקופה קשה כל כך ועמוסה כל כך. יש טירוף במגורים, משום שיש ביקושים כבושים של שנתיים-שלוש, מצד אנשים שישבו על הגדר. הם לא מאמינים למי שאומר שהמחירים ירדו, והממשלה עצמה כבר לא אומרת שהיא מנסה להוריד את מחירי הדירות.

ישראל היא אחד המרכזים הגדולים בעולם בתחום תעשיית השבבים, ויש הבעת אמון בכוח הישראלי ובשוק הישראלי מצד החברות הבינלאומיות הגדולות, וסביב הדבר הזה ישנם ביקושים גדולים מאוד בשוק המשרדים, ויש תנופה גדולה"

צריך לזכור באיזו מציאות אנחנו חיים: הדברים הטובים הם שיש כמות עצומה של כסף זול בשוק. המוסדיים מחזיקים בסביבות טריליון וחצי שקל, והופכים להיות גמישים יותר ומשתפים פעולה עם יזמי נדל"ן. טכנולוגיה – ישראל היא אחד המרכזים הגדולים בעולם בתחום תעשיית השבבים, ויש הבעת אמון בכוח הישראלי ובשוק הישראלי מצד החברות הבינלאומיות הגדולות, וסביב הדבר הזה ישנם ביקושים גדולים מאוד בשוק המשרדים, ויש תנופה גדולה.

נושא הממשלה והפוליטיקה כנראה לא הולך להשתנות, אבל יש שוק פרטי אדיר שצריך לתת לו לעבוד ולעשות דברים, זה שוק טוב וחזק. בתחום המגורים יש תמימות דעים: תהיה עליית מחירים. שוק המגורים זה נמר, והוא חזק מכולם. אי-אפשר לשלוט בו".

לצד כל האתגרים הללו דיבר עו"ד צבי שוב , מומחה לתכנון ובנייה ונדל"ן, על אתגר נוסף – בהרצאה שהעביר בוועידת בפסגת הנדל"ן: פטור מהיטל השבחה . בהרצאה הוא אמר כי "באופן כללי, בכל הנוגע לגביית היטל השבחה , הנוסח הנוכחי של החוק ותיקוניו אינם תואמים לצרכים ולבעיות בתחום התכנון שמשתנים חדשות לבקרים, ועל כן אינו מסוגל לספק מענה לסוגיות מורכבות. על כן נאלצים הגורמים השונים, ובהם מוסדות התכנון, ועדות הערר ובתי המשפט, 'לייצר' פתרונות פרשניים ופסיקתיים יצירתיים על מנת להתמודדות עם צורכי השעה.

הנוסח הנוכחי של החוק ותיקוניו אינם תואמים לצרכים ולבעיות בתחום התכנון שמשתנים חדשות לבקרים, ועל כן אינו מסוגל לספק מענה לסוגיות מורכבות. על כן נאלצים הגורמים השונים, ובהם מוסדות התכנון, ועדות הערר ובתי המשפט, 'לייצר' פתרונות פרשניים ופסיקתיים יצירתיים על מנת להתמודדות עם צורכי השעה"

הפתרונות הקיימים אלו דורשים פרשנויות פתלתלות של החוק, שאינן תואמות לתכליותיו, ויוצרות אי-ודאות גדולה בקרב הנישומים, שאינם יכולים לכלכל את צעדיהם לעתיד. בעייתיות זו מחמירה אף יותר בשנתיים האחרונות, מכיוון שכל הרפורמות התכנוניות הוקפאו, בלא תקציב ובלא חקיקה ראשית בתחום".