פודקאסט "החזית העירונית" - עו"ד משה רז-כהן על איחוד וחלוקה ועל חשיבותו בפרויקטים להתחדשות עירונית

יום ראשון הגיע ואיתו פרק נוסף של פודקאסט "החזית העירונית". הפעם אירח אילי בר (מנכ"ל משותף ב-'Ecocity') את עו"ד משה רז-כהן ממשרד רז-כהן, פרשקר ושות', שעוסק כבר שנים בהתחדשות עירונית, אולי ה-מומחה בנושא איחוד וחלוקה – מהנושאים המשפיעים ביותר על ענף הנדל"ן בכלל ועל תחום ההתחדשות העירונית בפרט.

בר ועו"ד רז-כהן דיברו על שלל המשמעויות של המושג על העוסקים בנדל"ן, על המאקרו ועל המיקרו, על השלבים שיש לעבור כדי להשלים את המהלך, על אנשי המקצוע המעורבים בו – מהיזם ועד השמאי והוועדה המקומית - ועוד ועוד. אחת השאלות החשובות נגעה, כמובן, לקשר שבין איחוד וחלוקה לבין התחדשות עירונית .

"זהו מושג שנוגע ישירות להתחדשות עירונית, בכל העולם - במקומות שבהם גידול האוכלוסייה גבוה: טייוואן, קוריאה, יפן... הוא מחייב אותנו, כדי לחלק את תוך הערים וליצור מגרשים חדשים. המגרשים יהפכו בסופו של דבר לחלקות רישום, ולכן מלבד השינוי התכנוני הזה, הוא יהפוך לחלקה. הוא נוגע גם בעולם התכנון, אבל גם בעולם הקניין. הוועדה המקומית היא שקובעת מי יהיה בעלים היכן, ומשמעות התהליך היא שינוי דרמטי: מקבלים בעלות משותפת במגרש החדש.

ב'מצב כניסה' יש הבחנה בין הייעודים השונים – סחירים, כולל מגורים, מול ייעודים ציבוריים. בצד השני של המכונה נפלטים המגרשים הסחירים והלא סחירים. לאחר מכן מנוסחת טבלת הקצאות. ביום אישור התוכנית כל בעלים מקורי יודע היכן זכויותיו, ובאיזה מגרש תמורה עתידי הוא יקבל אותן".

איחוד וחלוקה ועיקרון השוויון

"יש בחוק הנוגע לאיחוד וחלוקה כללים שמשרתים את ההיגיון. אילו היו אפס עלויות משא ומתן, וכל בעלי הזכויות יכלו להתכנס ביניהם להסדר – אם לא היו סחטנים, ללא עורכי דין, היינו מגיעים להסדר האופטימלי, וההסדר בחוק הוא האופטימלי. אם אני ואתה, ועוד כמה בעלי זכויות, היינו רוצים להקים פרויקט משותף, כל אחד היה תורם שווי מסוים, היה מקבל הקצאת מניות לפי השווי שתרם – וזה בדיוק מה עושה החוק. המנגנונים שבתוכו נותנים מענה לשאלה מה הצדדים עצמם היו עושים, אם לא היו מגיעים ביעילות לתוצאה מסוימת. 

אומר החוק - נקצה באופן יחסי, כך שכל אחד יקבל מניה, ויקבל הקצאה על פי שווי המניה שלו, על פי השווי היחסי הנכנס. כל אחד יקבל על פי השווי היחסי הנכנס, וזו עבודתו של השמאי. כל בעל זכות נכנסת עובר שומה, השמאי צריך לבקר בכל נכס ונכס - אם זה בדירה או בקרקע - ערב התוכנית החדשה, ועורך את זה במה שנקרא 'טבלת איזון והקצאה'.

כל אחד יקבל חלק במגרש, והשמאי צריך לבדוק מה השווי של האחוזים באותו מגרש שבו תתקבל ההקצאה, לעומת שווי כל המגרשים הסחירים. וזה יקיים את אותו היחס: אם היה 1.5% בכניסה, יהיה גם 1.5% ביציאה. זהו עיקרון השוויון היחסי ששמאי המקרקעין אחראי לבצע אותו ולשמר אותו".

ההתמודדות עם סרבנים

"התוכנית מוגשת מתוך ייפויי הכוח של הדיירים, אלא אם ישנם סרבנים. אם ישנם כאלו שלא משלימים עם ההחלטה של השמאי שערך את טבלאות האיזון וההקצאה, נערך דיון התנגדויות בפני הוועדה, השמאי והיועץ המשפטי בוועדה המקומית, שמחליטים אם לקבל את ההתנגדויות ולתקן את התוכנית. אם לא משלימים עם ההחלטה של הוועדה, אפשר להגיש ערר לוועדת הערר בענייני תכנון.

כרגע בשכונת התקווה נעשות תוכניות איחוד וחלוקה רבות, ו-ועדת הערר צפויות 'להיסתם' בעקבות ערעורים רבים שכנראה יוגשו בעקבות זאת. אם זה לא עובד מול ועדת הערר, ממשיכים הלאה למועצה הארצית לתכנון ובנייה, בדומה להליך התכנוני הרגיל".

ההשפעה על תוכנית הבינוי

"לאיחוד וחלוקה אין השפעה על תוכנית הבינוי, אבל לעיתים קרובות, מכיוון שזו תוכנית בסמכות ועדה מקומית, אפשר להוסיף בהזדמנות זו עוד הוראות: לשנות את תוכנית הבינוי ולתקן. למשל, מחליטים להעביר קומות, להעביר בין המגרשים זכויות בנייה, זה אפשרי. ההקצאות בשווי היוצא יתבססו על אותם תיקונים, בתוכנית האב ובתוכנית הנוספת ביחד. אז לעיתים קרובות מביאים עוד 'חבילה' של תיקונים".

"לייצר" חלקה עם 100% הסכמה במתחם פינוי-בינוי

"כידוע, נדרשת הסכמה של 80% כדי לצאת לדרך. אבל יכול להיות מתחם שבו יש בסך הכול 40% חתימות, והצלחנו באיחוד וחלוקה לקבץ הקצאות, לאסוף מכל הבניינים את אלו שחתמו, ויש לנו 100% חתימות במגרש החדש, אף על פי שבכל הבניין הישן אין 100%. כך אפשר לצאת לדרך, וזה פשוט מאוד. כך אפשר 'לייצר' מגרשים חדשים עם 100% הסכמה ולהתחיל לבנות אותם, אם התב"ע יודעת לתת שלביות ביצוע.

זה יכול להסתכם בשתי ישיבות של עורך דין שמבין בזה, של השמאי ושל היזם. צריך לוודא בסופו של דבר שעל המגרש החדש שנוצר לא 'ידרכו' בניינים שאין בהם 100% חתימות. טבלאות האיזון וההקצאה יוצרות מצב חדש עוד לפני שעשית משהו בשטח, לכן לעניין זה החלקות הישנות לא רלוונטיות. מקבצים למגרש שנוצר בתוכנית את כל אלו שחתמו לשלב א' של הפרויקט - חשוב לבדוק שאפשרי להקים את זה בלי להרוס את הבניינים שלא חתמו עליהם - ואם זה אפשרי, אפשר בהחלט ליצור מגרש כזה ולצאת לדרך. אם יש חלקת מקור של 100% וצריך הרי לבנות בניין פי ארבעה בנפח, אפשר להוסיף חלקות שלא חתמו בהן 100%. אגב, כבר בתכנון עם האדריכל, הראשוני, יש לחשוב קדימה בהיבט הזה.

חשוב להבין שכשאנחנו עוסקים בהקצאות אנחנו מחויבים כלפי הדיירים וכלפי עיקרון השוויון. אנחנו לא יכולים לגזור גורל לשבט או לחסד לפי האינטרסים של היזם. אם צריך לבחור בין דיירים, מי יהיה בשלב א' ומי בשלב ב', למשל, תהיה כמובן הגרלה. כעו"ד דיירים אני מקפיד על זה, וכעו"ד יזם – גם אם עו"ד הדיירים לא מכיר את העניין – אקפיד שזה יהיה כך. בפרויקט שאנחנו מלווים מיומו הראשון ברמה"ש, למשל, דווקא רבים מהדיירים העדיפו את שלב ב', והיינו צריכים לשדל אותם לבחור בשלב א'.

בהקשר הזה עלתה שאלה: נותנים לכל אחד דירה בתוספת שטח קבועה, אז למה להקצות לפי שווי יחסי – שזה דבר אחר בכלל? בעקבות זה באה ההחלטה לעשות זאת תמיד בהסכמה. הצבעתי על כל מיני פגמים שינבעו מכך, שכן ההקצאה היחסית היא היעילה והנכונה. עדיין ראוי ונכון בפינוי-בינוי להציע משהו אחר ששומר יותר על שוויון, כי יש כללים אחרים: זו לא קרקע פנויה שאתה עושה עליה עסקה, בהליכי פינוי-בינוי יש משהו יותר רגשי, צריך הסכמה כמעט של כולם, ולכן הפער בין השווי הנכנס לא אמור להשתקף לחלוטין בשווי היוצא. האיחוד והחלוקה צריך להתייחס למצב שבו אולי גם בסוף לא יהיה פרויקט.

כך או כך ראוי שהוועדה המקומית תבחן ותוודא, לפני שהיא מאשרת תוכנית איחוד וחלוקה, שאכן יש רוב נדרש של 80% לפי חוק הפינוי-בינוי. זו חובה בעיניי, אחרת באמת יש פה תקלה, אך יש לה פתרון באמצעות פירוק שיתוף. עם זאת, חשוב להבין שפירוק שיתוף הוא סיטואציה מורכבת מאוד".

מילות המפתח: היכרות ואמון

"מה שחשוב בכל הסיפור הזה הוא האמון בין עורך הדין לדיירים, וההיכרות ביניהם, להמשך הדרך. עד שאני לא מקיים כמה פגישות עם הדיירים, אני לא יוצא לדרך: פינוי-בינוי זו דרך ארוכה, כמה שנים יחד. הדיירים נפגשים עם עורך הדין, מחפשים עליו מידע בגוגל, האמון גובר וגובר ומגיעים ליום החתימה, לליווי הבנקאי ולחתימות. 

אם לא נבנה האמון הזה לאורך הדרך, הדיירים לא חותמים, וזה לא מגיע לשום מקום. האמון הזה נבנה בהדרגתיות, ולכל יזם יש אינטרס על שיהיה אמון בין עורך הדין לדיירים, כי אחרת לא יהיו חתימות ולא יהיה פרויקט".