פודקאסט 'החזית העירונית': אסף סימון מנכ"ל 'אפריקה התחדשות עירונית' מתארח בפרק שכל כולו פינוי-בינוי

יום ראשון הגיע ואיתו פרק נוסף של פודקאסט "החזית העירונית". הפעם אירח אילי בר (מנכ"ל משותף ב- 'Ecocity') את אסף סימון, שמכהן ב-5 השנים האחרונות כמנכ"ל חברת ' אפריקה התחדשות עירונית ' המקדמת כיום מעל 40 פרויקטים ברחבי הארץ.

להאזנה דרך  Spotify 

להאזנה דרך  Apple Podcasts 

להאזנה דרך Sound Cloud 

להאזנה דרך  Castbox 

להאזנה דרך Google Podcasts 

בר וסימון שוחחו מנקודת מבטם כיזמים על המהלכים שהתבצעו והמלכים שצריכים להתבצע בתחום הפינוי בינוי. בין היתר התייחסו לתקן 21 של השמאים, לרגולציה המגדירה את התמורות המובטחות עבור דיירים, החשיבות בשיתוף פעולה פורה בין רשויות מקומיות לבין יזמים, היטל השבחה , ניהול סיכונים ולבסוף גם הזכירו את "תוכנית 2040" של מדינת ישראל ומה ניתן לבצע כדי שהיא אכן תוכל לממש אותה.  

"הערך המוסף הוא בפינוי בינוי"

למעלה מ-12 שנים פועלת 'אפריקה התחדשות עירונית' לקידום פרויקטים בכל רחבי הארץ כאשר ב-5 השנים האחרונות משמש אסף סימון כמנכ"ל החברה, ותחת ניהולו שינתה ' אפריקה התחדשות עירונית ' את מוקד הפעילות שלה לפרויקטים במסלולי פינוי בינוי. מטבע הדברים, השיחה עם אילי בר נפתחה עם כמה מילים על מהות תפקידו של אסף סימון כמנכ"ל חברת הבת של ' אפריקה ישראל '.

"מיד עם כניסתי לתפקיד זיהיתי את העובדה שהערך המוסף שלנו צריך להיות בפרויקטים של פינוי בינוי " ציין אסף סימון. "נכון להיום, אנו אחראים על הקמתן של 7,500 יחידות דיור ב-43 פרויקטים שנמצאים בשלבים שונים, רובם במסלול פינוי בינוי". ומה לגביי פרויקטים של תמ"א 38 ? עליהם אסף סימון מספר: "יש פרויקטים בודדים מאוד של תמ"א 38 שבאמת משכו אותנו. אלו נמצאים בעיקר ברובע 4 בתל אביב, שם ערכה של כל דירה שווה כמו 2 דירות ברמת גן".  

סימון המחיש את אחת הבעיות הבולטות היותר בפרויקטים של תמ"א 38 , כשסיפר על פרויקט ספציפי עליו אחראית ' אפריקה התחדשות עירונית ': "בימים אלו התחלנו בשלב הביצוע של פרויקט תמ"א 38. על הפרויקט הזה אנחנו חתמנו אי שם בדצמבר 2012 – כמעט 10 שנים חלפו ורק עכשיו הסתיימה כל המסכת הבירוקרטית. אין שום היגיון בתקופת המתנה שכזאת עבור פרויקט תמ"א 38. לא ככה זה צריך להתנהל ככה".

ניהול סיכונים ולוחות זמנים

הוא אמנם הטביע את חותמו בענף הנדל"ן אך אסף סימון צמח למעשה מתחום הכלכלה, ומשם הוא הביא עמו את הכלים והניסיון שמסייעים לחברת ' אפריקה התחדשות עירונית ' לנהל את הסיכונים בפרויקטים של פינוי בינוי על הצד הטוב ביותר. במהלך הפרק דיבר אסף סימון על החשיבות של ניהול סיכונים ואף הציג מודל שעוזר לו לאמוד את רמת הכדאיות של פרויקטים. 

"לעולם לא אגש למכרז לפני שאבצע בדיקה כלכלית מקיפה" לפי דבריו של סימון, "אני אף פעם לא אתמחר עלויות עתידיות. זה סיכון גדול כי השוק תמיד יכול להתהפך. בטח באקלים הזה של התחדשות עירונית שבדרך כלל מפתיע אותנו היזמים לרעה. צריך לדעת להתנהל באחריות ובזהירות ולנהל את הסיכונים בחכמה". ומה בקשר לבחינת לוחות הזמנים של פרויקט? על כך סיפר אסף סימון: "אני עובד לפי נוסחת 'Time To Market - 'TTM. זאת אומרת, כמה זמן יקח לי להשלים את הפרויקט מהרגע שישבתי על קפה בסלון עם דייר והצגתי לו את התוכנית ועד לרגע מסירת המפתח".
 

תקן 21 ושקיפות מול דיירים  

אחד החידושים המשמעותיים שהציג תקן 21 הוא הקצאת שמאי מקרקעין שיש בכוחו להשפיע באופן מהותי על שיווי המשקל התכנוני-כלכלי בין כל הגורמים בפרויקט. וכשמדובר בעסקאות התחדשות עירונית , כשעלויות הבנייה הן מרכיב עיקרי בחישוב - גם סטיית התקן הקטנה ביותר מהערכת המחיר קובעת את גורלו של פרויקט. אסף סימון התייחס לנושא תקן 21 של מועצת השמאים וציין: "תקן 21 הפך להיות מעין גזרה משמיים. הוא לא אידיאלי והוא התגבש בתנאי אי ודאות, מה גם שהוא לא צריך להיכנס לתוקף בשלבים המוקדמים של הפרויקט.

צריכה להיות דרך אחרת - וסליחה מכל השמאים – אבל לדעתי החישוב הכלכלי הוא לא נכון והוא מתבסס על נתונים היסטוריים. צריך להחליט על איסוף דאטה מראש, לפתח מודל גמיש יותר – אולי להחליט על מכפיל בין 3.5 ל-4, אולי תוספת של עוד קומה או שתיים עבור כמה יחידות דיור קטנות – ובאופן כללי, עדיף שזה יתבצע לפי דו"ח אפס ". סימון המשיך והוסיף: "לדעתי, בין תקן 21 לדו"ח אפס המוגש לבנק – שהוא בעצם המבוגר האחראי שיכול באמת להציג את כל התמונה המלאה – יש פער גדול. עד סדר גודל של 20% בתקן 21 לעומת 12% שאפשר למצוא בדו"ח אפס." 

בנקודה זו אילי בר העלה את נושא תיקון חוק עידוד מיזמי פינוי־בינוי שניסחה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, לפיו יחויבו היזמים בשקיפות מלאה מול הדיירים באשר לתמורות שבפרויקט. סימון התייחס לחוק והדגיש: "הרשות להתחדשות ממשלתית ביצעה כאן מהלך מתבקש. בהתחדשות העירונית תמיד היו ועדיין ישנן לא מעט חברות, חלקן מוכרות יותר וחלקן פחות, שעדיין מנסות למכור לדייר את 'החלום ושיברו' נקרא לזה – הבטחות שווא שהדיירים בסופו של דבר נפגעים מהן. לכן מדובר פה במהלך מבורך".  

"יזמים ורשויות צריכים לפעול יחד" 

בהמשך הפרק גלשה השיחה לנושא הרשויות המקומיות ושיתוף הפעולה הכל כך נחוץ בין כל הגורמים בתחום. בנושא זה אמר סימון: "מדינת ישראל היא מדינה מורכבת בהמון תחומים ואחד מהם הוא נושא הרשויות המקומיות. יש מאסה אדירה של רשויות מקומיות ואין שום הצדקה למאסה הגדולה הזו, זה עניין פוליטי. יותר מכך, הרשויות פועלות לפי מודל ארנונה שבו הן מפסידות כסף על כל תושב חדש ופוגעות בתושב הקיים. זה עיוות שלא יכול להימשך". 

גם נושא היטל ההשבחה עלה בשיחה בין שני היזמים, ובהקשר זה הדגיש אסף סימון את החשיבות של היטל ההשבחה עבור הרשויות המקומיות, אך מנגד, ציין גם את החסרון שלו: "אין ספק שיש צורך בהיטל השבחה עבור הרשויות המקומיות. חד וחלק. מה גם שאם אין אינטרס לרשות מקומית לקדם פרויקט, היא לא תקדם אותו". יחד עם זאת, הוסיף סימון: "צריך לגבש צורת חישוב שונה עבור היטל השבחה , וגם כאן לטפל בכל הסחבת והתלאות המיותרות שגוזלות כל כך הרבה זמן יקר". 

ואם בזמן יקר עסקינן, הרי שגם נושא "תוכנית 2040" שקבעה לעצמה מדינת ישראל והמירוץ להדבקת היעד (מירוץ שכרגע רבים בתחום פסימיים לגביו) מצא את מקומו בפרק כאשר אילי בר ואסף סימון הזכירו את המסמך שפרסמה מדינת ישראל, לפיו היא מזהירה מפני 'קטסטרופה אפשרית' בכל החזיתות - באם לא יתממש היעד של בניית 1.5 מילון דירות חדשות עד שנת 2040. "נעשתה כברת דרך, אבל זה עדיין לא מספיק. הקרקעות בישראל מספיקות אולי למיליון דירות אך ישנן למעלה מחצי מיליון דירות בסיכון ממשי שמא לא יוכלו להיבנות" מדגיש אסף סימון.

"אני יושב בפורומים אינטימיים עם גורמים ממשרדים ממשלתיים, עם יזמים, וכמובן עם צוות מטעם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, כדי לנסות ולמצוא ביחד דרכים בהן היזמים יוכלו לפרוץ קדימה. כי ההפרש הזה של חצי מיליון דירות צריך לבוא מתחום ההתחדשות העירונית. נכון, בין רשויות מקומיות ליזמים אין זהות אינטרסים – אבל כולנו צריכים להירתם כדי להסיר את כל החסמים ולעבוד יחד".

בכל יום ראשון יעלה פרק חדש של פודקאסט "החזית העירונית" בהנחיית אילי בר שיארח את הדמויות הבולטות בענף הנדל"ן הישראלי