תמ"א 38 תל אביב - המדריך השלם לשנת 2024

כפי שרובנו יודעים, תוכנית תמ"א 38 זוהי תוכנית ממשלתית שמטרתה לחזק מבנים ישנים (כאלו שנבנו לפני 1980) ולהעניק להם עמידות בפני רעידות אדמה וטילים. מדובר בתוכנית שהציגה ממשלת ישראל אי שם בשנת 2005, ומאז התעצבה מחדש בהתאם לתיקונים חדשים ואף התפצלה לצורות שונות של תמ"א.

אי אפשר להזכיר את תוכניות התמ"א 38 למיניהן מבלי להתייחס באופן מעמיק לתוכניות תמ"א 38 תל אביב – העיר שבמרוצת השנים נהייתה למדורגת ראשונה בטבלת היתרי הבניה מכוח תמ"א 38 וגם בהיקף הפרויקטים שיצאו לדרך בשטחה.

אז רגע לפני שתוכנית תמ"א בתל אביב מפנה את דרכה למודל החדש של 'התחדשות בניינית', זה הזמן לצלול אל עומקן של תוכניות תמ"א בתל אביב: לגלות מהי מדיניות תמ"א 38 בתל אביב וכיצד משתלבת "תוכנית הרובעים" המאפיינת את העיר. לסקור את מפת תמ"א 38 תל אביב , להתוודע לגישה של עיריית תל אביב כלפיי פרויקטים של תמ"א 38 בעיר ואפילו לגביי חשיבותו של עורך דין תמ"א 38 תל אביב.

צוות מרכז הנדל"ן הכין במיוחד עבורכם את המדריך המלא על תמ"א 38 בתל אביב.

תמ"א 38 תל אביב

לאורך העשור האחרון צמחו בתל אביב גורדי שחקים ובניינים חדישים לצד מבני ציבור קהילתיים, וכן בוצעו עבודות שימור עבור מבנים היסטוריים ב"עיר הלבנה" (אלו מתרכזים בעיקר במרכז תל אביב) וכל זאת במסגרת פרויקטים רבים של תמ"א בתל אביב – הכפופים רובם ככולם ל"תוכנית הרובעים" המפורסמת (אליה נגיע בהמשך).

כאן גם יהיה נכון להזכיר את העובדה כי פרויקטים של תמ"א 38 תל אביב נועדו גם לווסת את מגמת עליית מחירי הדירות בעיר, ובתוך כך, להעניק מענה ראוי יותר עבור רוכשים פוטנציאליים. כמו כן, תל אביב מאופיינת ברמת צפיפות גבוהה בקרב הבניינים בעיר, במרחב הציבורי ובנתיבי התחבורה – אתגר הדורש התייחסות שונה מהרגיל בהקשר לפרויקטים של תמ"א בתל אביב. 

מדיניות תמ"א 38 תל אביב

עיריית תל אביב נוטה לקדם תוכניות התחדשות עירונית בעיר במסגרת מסלול פינוי בינוי או הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2 תל אביב). בשל כך, מדיניות תמ"א 38 תל אביב היא די מוגבלת, בייחוד כאשר מדובר בשכונות הנמצאות בדרום תל אביב ובמזרח העיר.

בחינת בקשות עבור היתרי בנייה מכוח תמ"א 38 בתל אביב מתבצעת בהתאם למסמך מדיניות מנחה אותו גיבשה הוועדה המקומית, במטרה לבחון באופן מושכל ומקצועי את האפשרות למימוש פרויקט תמ"א בתל אביב. אותו מסמך מדיניות תמ"א 38 תל אביב מתעדכן על פי השינויים בתקנות תוכנית תמ"א 38 וכן לפי החקיקה המשלימה. נכון להיום מהנדס העיר תל אביב-יפו, אודי כרמלי, הוא זה שאחראי בין היתר על שינויים ותוספות כאלה ואחרות למסמך מדיניות תמ"א 38 תל אביב.

•  מסמך מדיניות תמ"א 38 תל אביב – חלק א': בחלק זה נמצא את שלל התנאים הנדרשים עבור הנפקת היתר בנייה, לרבות אישורים לצורך חיזוק מבנה, שיטת החיזוק המוצעת וכן שאר מסמכים קונסטרוקטיביים הנבחנים בדקדוק ובקפידה על-ידי עיניו של יועץ הקונסטרוקציה בעיריית תל אביב.  

•  מסמך מדיניות תמ"א 38 תל אביב – חלק ב': בחלק זה נמצא את הקווים הכלליים יותר של מדיניות תמ"א 38 תל אביב . בין היתר מפורטים נושאי שילוב תוספות הבנייה מכוח תמ"א 38 , הנחיות ברורות למסלולי תמ"א 2/38 ופינוי בינוי, חריגה מקווי בניין, בניית דיוריות, מרחבים מוגנים וכן הלאה. 

•  מסמך מדיניות תמ"א 38 תל אביב – חלק ג': בחלק האחרון של מסמך מדיניות תמ"א 38 תל אביב מדובר על תוספות בנייה עבור אזורים ספציפיים בעיר מכוח תמ"א 38 . אלו אזורים אשר בהם מותרות מרבית התוספות מכוח תמ"א 38 בתל אביב, כגון תוספת קומה, תוספות בנייה נרחבות יותר ועניין חריגה מתמורות הדיירים. 
 

מפת תמ"א תל אביב

באפריל האחרון פורסם דו"ח התחדשות עירונית 2020 ממנו עלו כמה נתונים מפתיעים באשר להתחדשות עירונית בכלל וכן לתמ"א בתל אביב בפרט. בחלוקה לבקשות והנפקות היתרי בנייה לפי תמ"א 2/38 תל אביב ותמ"א 1/38, עולה כי מספר ההיתרים שהונפקו במסגרת מסלול הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 2/38) עבור תמ"א בתל אביב עומד על 69, בעוד מספר היתרי הבנייה שהונפקו עבור פרויקטים של חיזוק ועיבוי (תמ"א 1/38) בתל אביב עומד על 49. 

נכון לשנת 2021, מקודמים קרוב ל- 550 פרויקטים של תמ"א 38 בתל אביב. חלק מהפרויקטים משתייכים לתוכנית תמ"א 1/38 וחלק לתוכנית תמ"א 2/38. כמובן שלא כל הפרויקטים הושלמו ויש שנמצאים בשלבי תהליך הבנייה, כמו פרויקט תמ"א 38/2  ברחוב משה שרת, הפרויקט בפינת הרחובות בודנהיימר-פנקס או פרויקט מתחם ברקאי ברמת אביב ג'. מנגד, ישנם פרויקטים שעדיין ממתינים לקבלת היתר הבנייה המיוחל.

בימים אלו מקודמים פרויקטים רבים של תמ"א 38 בתל אביב ברחובות וברובעים בעיר – כמו למשל בשדרות בן גוריון, שדרות רוטשילד או שדרות ירושלים, גם נמל תל אביב בדרכו לשינוי, ואפילו מתחם הבימה, מתחם שרונה וכן הלאה. כולם ללא יוצא מן הכלל זכו ועודנם זוכים לשיפוץ נרחב שיוסיף לצביון האקלקטי של העיר תל אביב.

תמ"א 38 תל אביב – "תוכנית הרובעים"

תוכניות מתאר ותוכניות אב מקודמות על ידי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מתוך ראייה כוללנית השואפת לשדרוג כוללני בעיר. הרציונל הוא להוביל לשדרוג מקיף מבחינת התשתיות והמרחב הציבורי, להפחית את רמת הצפיפות ולקדם התחדשות שתפתח את כל השכונה, ולא רק ברמת הבניין הבודד.

במרביתן, התוכניות הללו סטטוטוריות והן מתגבשות כדי ליצור קווים מנחים עבור היזמים והרשויות המקומיות לקידום פרויקטים של תמ"א 38 במהירות וביעילות מקסימלית ככל הניתן. מטרתן היא לפשט את הליכי הרישוי, לשמור על הצביון המקומי, לשמור על רציפות ואחידות באספקט האדריכלי, וכן להגן על שטחים המיועדים לשימור בעיר. ואילו בתל אביב, תוכנית המתאר המקודמת בעיר מורכבת בצורה מעט שונה מהרגיל. תוכנית זו זכתה לשם "תוכנית הרובעים" – תוכנית אשר אושרה במחצית 2018  ונועדה להגדיר את זכויות הבנייה ברובעים השונים בתל אביב, כמו גם למצות את פוטנציאל תוספת הדירות בעיר באמצעות פרויקטים של תמ"א 38 בתל אביב ושל התחדשות עירונית .

חשוב לציין:לצד הסדרת זכויות הבנייה ברובעים השונים בתל אביב, "תוכנית הרובעים" למעשה ביטלה את "תוכנית הגגות" שהקנתה את הזכות לבעלי דירות להגדיל את שטח הדירה בחדר על הגג בעוד 23 מ"ר כמו גם להוסיף מרפסת גג.

בתל אביב ישנן קרוב ל-60 שכונות מגורים המתחלקות בין 9 רובעים המאכלסים כ-450 אלף תושבים. זה מתחיל מרובע מספר 1 שבצפון-מערב העיר, רובע שבו נמצאות שכונות כמו אפקה, נווה אביבים ורמת אביב ג', וממשיך עד לרובע מספר 9 שבדרום-מזרח העיר ובו  השכונות נווה חן, שכונת התקווה, רמת הטייסים ויד אליהו.

רובעים 3 ו-4 בתל אביב:

אחת המטרות המרכזיות ששמה לעצמה תוכנית הרובעים היא לאתר פתרונות תכנוניים עבור רובעים 3 ו-4 בתל אביב, המאופיינים במעין כאוס אדריכלי שדורש לקבל את מרבית תשומת הלב כשזה נוגע לפרויקטים של תמ"א 38 תל אביב . בתוך זה, חשוב לציין כי זכויות הבנייה משתנות בין רובע אחד למשנהו.

•  רובע 3 בתל אביב - מזוהה עם חלקה המרכזי של העיר. "הצפון הישן" כפי שהוא מוכר בציבור, שם נמצא את מתחם הבימה, את כיכר רבין, רציף הרברט סמואל, שדרות בן גוריון והנמל הישן. רובע 3 גובל ברחוב אבן גבירול במזרח, חוף הים במערב, נחל הירקון בצפון ורחוב בוגרשוב בדרום. הרובע כולו מתפרש על פני שטח של כ-24 אלף דונמים עליהם, כך על פי תוכנית הרובעים, יקומו 8,000 יחידות דיור חדשות. 

•  רובע 4 בתל אביב - מכיל את תחנת הרכבת ארלוזורוב, את מוזיאון תל אביב, בי"ח איכילוב וכיכר המדינה. רובע זה מוכר לנו בתור "הצפון החדש". הרובע גובל בשטח שבין אבן גבירול, נתיבי איילון, נחל הירקון ושדרות שאול המלך. למעשה, רובע 4 הוא הבולט ביותר בכל הקשור לפרויקטים של תמ"א 38 בתל אביב – שכן על פי תוכנית הרובעים המעניקה זכויות בנייה משופרות לרובע 4, פרויקטים בתחומי הרובע הופכים למשתלמים יותר עבור היזמים. על פי התוכנית שגובשה עבור רובע 4 באשר לפרויקטים של תמ"א 38 תל אביב , צפויים להתווסף לרובע עד כ- 5,100 דירות. 
 

היתרי בניה תמ"א 38 תל אביב

משנת 2005 ועד היום, העיר ללא הפסקה ממשיכה להוביל בהיקפי היתרי בניה מכוח תמ"א 38 . לפי דו"ח התחדשות עירונית 2020, בשנה החולפת הוגשו 368 בקשות להיתרי בניה לפרויקטים של תמ"א 38 תל אביב , מתוכן הונפקו 245 היתרי בנייה. משמעותם של היתרי הבנייה הללו היא הקמתן העתידית של עוד 2,635 יחידות דיור חדשות במסגרת תמ"א 38 בתל אביב.

•  8 חודשים – זהו הזמן הממוצע הנדרש מרגע הגשת בקשה להיתר בנייה מכוח תמ"א 38 ועד לקבלתו. 

•  20 חודשים – זהו הזמן הממוצע מרגע קבלת היתר הבנייה ועד לתחילת הבנייה בפרויקט תמ"א בתל אביב. 

נדגיש כי בשנים האחרונות מגמת העלייה המתמשכת בהיקף היתרי בנייה עבור פרויקטים של תמ"א 38 תל אביב נוגעת בעיקר לרובעים 3 ו־4 בעיר, רובעים המאופיינים במבנים רבים אותם צריך לחזק וכן בזכויות בנייה שונות במהותן משאר הרובעים בתל אביב.

עורך דין תמ"א 38 תל אביב

בכל פרויקט תמ"א 38 מעורבים גורמים רבים להם אינטרסים שונים ומטרות שונות. לפיכך, שיתוף הפעולה ועיקרון השקיפות המלאה בין היזמים לבין הדיירים הוא קריטי במיוחד עבור הצלחתו של פרויקט תמ"א. חשוב לזכור כי יש באפשרות הדיירים שבפרויקט לשכור את שירותיו של עורך דין מומחה בתחום תמ"א 38 המסוגל לנטרל את הסיכון לניגוד עניינים, לפרש את הסעיפים המסורבלים העולים מתקנות התכנון והבניה, לפעול לייצג באופן נאמן את האינטרסים שלהם ולקדם דיאלוג שוטף ופתוח בין כל הנפשות הפועלות.

אלו היתרונות שמביא עמו עורך דין תמ"א 38 תל אביב:

1. איתור היזמים – לרוב בפרויקטים של תמ"א 38 תל אביב התמורה המובטחת ליזמים היא ידועה מראש, לעומת זאת, זכויות הבנייה ותוספות הבנייה עבור הדיירים משתנים ולא תמיד מובטחים. עורך דין תמ"א 38 תל אביב יכול לוודא כי התמורות המובטחות לדיירים אכן יתממשו בגמר הפרויקט.  

2. גישור בין דיירים – ככל שיותר דיירים גרים בבניין המיועד לפרויקט תמ"א 38 בתל אביב, כך גם ישנם אינטרסים וצרכים שונים לכל אחד ואחת, ובתוך כזה גם סכסוכים ישנים שצריך ליישב אחת ולתמיד. תפקידו של עורך דין תמ"א 38 תל אביב הוא לייצר אחדות בין הדיירים בכל נושא יהיה אשר יהיה. בין היתר, עורך דין תמ"א 38 מסייע לדיירים לבחור מתוכם נציג שישמיע את קולם בוועדות ובכנסים השונים.  

3. ייצוג בוועדות – פרויקט תמ"א 38 מתגלגל בין ועדות מקומיות, ועדות ערר, כנסים, מכרזים ושאר מפגשים הרי גורל שעשויים לקבוע את אופי הפרויקט והתמורות עבור הדיירים והיזמים. עו"ד תמ"א 38 תל אביב מעניק ייצוג הולם ומקצועי עבור האינטרסים הרבים של הגורמים השונים אל מול ועדת מחוז מרכז וכן בשאר המפגשים שיבואו בדרך להשלמת הפרויקט.

4. מימון ליזמים – היזמים בפרויקט תמ"א 38 אינם מקבלים את הבעלות על המקרקעין, לפחות לא לפי ההגדרה השלמה שלה. לפיכך, הרבה פעמים יזמים נתקלים בקשיים להשגת מימון בנקאי או חוץ בנקאי עבור הפרויקט, וכאן עו"ד תמ"א 38 תל אביב יכול גם לסייע באיתור גוף פיננסי שיעניק ליווי לפרויקט וגם באיתור פתרונות יצירתיים, כמו למשל יצירת חלקה חדשה במקרקעין לטובת הקבלן .

5.הבטחת תמורות לדיירים – עורך דין תמ"א 38 מסוגל לנהל משא ומתן קשוח יותר אל מול היזמים במטרה להשיג עבור הדיירים תמורות גבוהות יותר (בהתאם לניתן בחוק).

סיכום: תל אביב – בירת התמ"א 38 

אם כך, לאחר שהתעמקנו בכל הקשור לתמ"א 38 בתל אביב – לרבות מדיניות תמ"א 38 תל אביב , מפת תמ"א 38 תל אביב, היתרי בניה תמ"א 38 תל אביב, עורך דין תמ"א 38 תל אביב, תמ"א 2/38 תל אביב ותוכנית הרובעים – כעת אנחנו יודעים עד כמה באמת תל אביב מזוהה עם תמ"א 38 ומבינים כי תוכניות תמ"א 38 תל אביב פועלות באופן מעט שונה משאר הערים בישראל. כשזה נאמר, בין אם אתם יזמים או דיירים אשר מביעים נכונות להוציא לדרך פרויקט תמ"א 38 בתל אביב – אתם תמיד מוזמנים לחזור לכאן כדי לקבל את התמונה המלאה במדריך תמ"א 38 תל אביב של מרכז הנדל"ן .