פחות בנקאים, יותר עובדי עיריות: מיהם משקיעי הנדל"ן בישראל

בשנתיים האחרונות שר האוצר משה כחלון נלחם מלחמה שערה ב"משקיעי הנדל"ן". הוא כינה אותם בעבר "אספני דירות", והגדיר אותם כאויב המרכזי של הזוגות הצעירים מחוסרי הדירות ושל שוק הדיור בכלל. הוא הקשיח את המגבלות עליהם, העלה להם את שיעורי המס, ולאט לאט גירש אותם מהשוק. 

אבל, ראוי לציין שבקרב אותם משקיעי נדל"ן יש הרבה אזרחים מן השורה שפשוט העדיפו לקנות דירה במקום לשים את הכסף שלהם בבנקים ולקבל תשואה אפסית בסביבת הריבית האפסית שהיתה בישראל בעשור האחרון. אותם אנשים שמוגדרים כאויב הציבור הם לא אחרים מאשר הורים שרכשו דירה לילדיהם או כאלה שרצו להבטיח את הפנסיה שלהם והכניסו לאפיק זה את כל חסכונותיהם. חלק גדול מהמשקיעים הם לא אספני דירות כמו שכחלון חושב, אלא להרבה מהם יש רק דירה אחת להשקעה – והיא כל מה שיהיה להם אחרי הפנסיה. 

בסקירה האחרונה של אגף הכלכלן הראשי באוצר לרבעון השלישי שפורסמה היום, דווח כי משקיעים רכשו רק 2,800 דירות ברבעון, ולראשונה מאז תחילת העשור הקודם הרכישות לא עלו מעל רף 3,000 העסקאות. 

על רקע רמות השפל של רכישות המשקיעים, האוצר ביקש לבחון האם חל שינוי בתמהיל המשקיעים מבחינת המאפיינים התעסוקתיים שלהם. במילים אחרות – מיהם אותם אויבי ציבור ששר האוצר מבקש לגרש מהשוק ובמה הם עובדים.

הבדיקה הקודמת היתה בשנים 2009-2013, שנות השיא בשוק הנדל"ן הישראלי שאז משקל המשקיעים הגיע לשיא של כשליש מסך העסקאות בשוק. באותו ניתוח נמצא משקל גבוה של מועסקים מהמגזר הציבורי ומהמערכת הבנקאית מבין רוכשי הדירות להשקעה. ניתוח מאוחר יותר ב-2015 שאז רכישות המשקיעים מבחינת כמות היתה בשיא, כבר נרשמה ירידה ניכרת במשקלם של עובדי המגזר הציבורי מקרב המשקיעים, יתכן בין היתר על רקע החמרת דרישות ההון העצמי ברכישת דירות להשקעה. מנגד, משקל עובדי המערכת הבנקאית נותר גבוה גם באותה שנה.

הניתוח הנוכחי שביצע האוצר הראה ירידה חדה במשקלם של עובדי המערכת הבנקאית מקרב משקיעי הנדל"ן, משיעור של 4.6% מסך המשקיעים בשנת 2015 לשיעור של 1.9% בלבד השנה. 

בנוסף, נמצא כי המשקיעים ממגזר זה ב-2018 מתאפיינים ברמות שכר נמוכות משמעותית מרמות השכר של המשקיעים מענף זה בשנת 2015. כך, בעוד שבשנת 2015 עמד שכרם הממוצע של רוכשי דירות להשקעה המועסקים במערכת הבנקאית על 41.2 אלף שקל בחודש, גבוה אף מהשכר הממוצע במערכת הבנקאית, עומד שכרם של רוכשי הדירות להשקעה מסקטור זה בשנת 2018 על 18.3 אלף שקל בלבד. דהיינו, מי שהובילו את הירידה במשקלם של עובדי מערכת הבנקאות מסך רוכשי הדירות להשקעה היו בעלי השכר הגבוה בבנקים. 

עוד נמצאה עלייה חדה במשקל עובדי השלטון המקומי מקרב המועסקים מהמגזר הציבורי שרכשו דירות להשקעה – 6.8% מסך משקיעי הנדל"ן, פי 6 ממשקלים היחסי באוכלוסיה. בהשוואה לשנת 2015 הוכפל משקלו של סקטור זה בסך המשקיעים ובכך הביא לזינוק במשקלו של הסקטור הציבורי כולו בסך המשקיעים. בניכוי עובדי השלטון המקומי עומד משקל המועסקים בסקטור הציבורי מקרב רוכשי הדירות להשקעה ב-2018 על 21%, נמוך ב-0.6% ממשקלו של סקטור זה בסך השכירים במשק.

כן עלה בניתוח כי ישנו ייצוג גבוה של מועסקים במוסדות תורניים בקרב רוכשי הדירות להשקעה – 4.5% מכלל המשקיעים לעומת משקלם בקרב כלל השכירים במשק העומד על 1.1%.

בפילוח ענפי נמצא כי בעלי השכר הגבוה ביותר מקרב רוכשי הדירות להשקעה ב-2018 מועסקים דווקא בענף התעשייה (בניכוי חברות ההיי-טק). כך, בעוד שהשכר הממוצע של עובדי ההייטק שרכשו דירה להשקעה בשנת 2018 עמד על 26 אלף שקל בחודש, הגיע שכרם הממוצע של המועסקים בתעשיה מקרב רוכשי הדירות להשקעה ל-35 אלף שקל. שכר זה גם גבוה משמעותית מהשכר הממוצע לשכיר בתעשיה (בניכוי חברות ההיי-טק). ההסבר לכך נעוץ בשיעור גבוה של בעלי מניות/מנהלים בכירים בחברות בענף זה שהינן בעלות כח מונופליסטי (למשל, יבואנים בלעדיים בענף המזון).

אנשי נדל"ן, בואו לשמוע ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו לקבוצת הפייסבוק רק נדל"ניסטים ותיחשפו לתכנים בלעדיים לתעשייה.

לחדשות נדל"ן, עדכונים יומיומיים, דעות וניתוחים, הורידו את אפליקציית מרכז הנדל"ן .