משכנתא הפוכה - המדריך השלם לשנת 2024

לרוב כשהמילים הלוואת משכנתא נזרקות לאוויר האוזן הראשונה שתאזין תהיה הצעירה יותר, זו של הזוגות הצעירים בישראל שרודפים אחרי חלום רכישת הבית. אולם כשזה נוגע למשכנתא הפוכה, משכנתא הפוכה לפנסיונרים, משכנתא פנסיונית, משכנתא בגיל 60 או משכנתא לגיל השלישי – כל אחד מבין אינספור השמות שהודבקו להליך הכלכלי הזה שנכנס בסערה לחיינו בעשור האחרון - הפנייה היא דווקא לתושבי ישראל הפנסיונרים שמעל לגיל 60 ומחזיקים בנכס כזה או אחר, וכמובן, גם זקוקים עבור הלוואה לכל מטרה כזו או אחרת. 

משכנתא הפוכה לפנסיונרים משמשת לא מעט מבעלי הנכסים בישראל. כאן זה המקום הנכון לשאול את השאלה המתבקשת: מהם המניעים לכך ואיך בכלל לוקחים משכנתא הפוכה? 

כדי לתת לכם תמונת מצב כמה שיותר מלאה, נציין כי לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בישראל (הלמ"ס),ישנם למעלה מ-80% תושבים בגילאי 60 ומעלה אשר לרשותם עומד נכס אחד לכל הפחות. מנגד, נזכיר כי משנת 2014 קצבאות הזקנה בישראל עלו בשיעור של קצת יותר מ-30 ש"ח בלבד.

כיום ישנם קרוב למיליון פנסיונרים בישראל, וקרוב ל-200 אלף מהם חיים מתחת לקו העוני. עוד עולה מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה כי היקף הפנסיונרים אשר בחרו "לפרוש מהפנסיה" ולהמשיך להפגין נוכחות במגזר התעסוקה הישראלי – הכפיל את עצמו במהלך העשור האחרון. נכון להיום,  קרוב ל -35% מהפנסיונרים עדיין עומדים לרשות מגזר התעסוקה הישראלי, יתרה מכך, כ-11% מהתושבים שמעל לגיל 70  13% גם הם עדיין נאלצים לעבוד. ואם להוסיף עוד נתון מעט פסימי, אז הרי שבשנים האחרונות אנו נתקלים ביותר ויותר מקרים בהם סבים והירם מתגייסים למען הילדים והנכדים באמצעות הלוואת משכנתא הפוכה בכדי לסייע להם לגייס את ההון העצמי עבור המשכנתא הרגילה שלהם.

על רקע הדברים הללו, אין בכלל ספק כי מינוף כלכלי בדמותה של משכנתא הפוכה לפנסיונרים היא רלוונטית לחלוטין בימים אלו ולא לחינם צוברת גובה בקרב בעלי הנכסים בישראל.   

מה זה משכנתא הפוכה?

אז מה זה משכנתא הפוכה ? לכל השמות של משכנתא הפוכה לפנסיונרים (משכנתא לגיל הזהב, משכנתא לגיל השלישי, משכנתא בגיל 60) ישנה משמעות אחת – הלוואה המוענקת לתושבים מעל גיל 60 שלרשותם עומד נכס אותו הם יכולים לשעבד לבנק במטרה לקבל הלוואה. ברגע שמבוצע שעבוד נכס מקרקעין (נכס למגורים שערכו עולה על הרף הנקבע בתנאי ההלוואה) אז ורק אז מוענקת הלוואת משכנתא לגילי השלישי. 

הלוואת משכנתא הפוכה יכולה לשמש את הלווה עבור כל מטרה שאינה מוגבלת בזמן ואף אינה מחייבת החזרים חודשיים (אלא במקרים של מעבר או מכירת הדירה או מוות חס ושלום). זה יכול להיות עבור מתן סיוע לבני המשפחה הצעירים לצורך משכנתא לרכישת דירה או מימון השכלה גבוהה במוסדות חינוך שונים, הלוואה לצורך טיול חובק עולם, שיפוץ הנכס הקיים, בר מצווה לנכד, מעבר לדיור מוגן, מימון טיפולים רפואיים ובכלל לצורך שמירה על איכות חיים גבוהה ומספקת גם בגיל הפרישה. 

פעולת משכנתא הפוכה לפנסיונרים ניכסה לעצמה מוניטין גבוה בחלוף השנים. מדובר במהלך כלכלי חדשני למדי אותו אפשר לבצע לא רק דרך גופים בנקאיים, אלא גם דרך גופים חוץ בנקאיים מהם ניתן לקחת הלוואת משכנתא הפוכה. וכמובן, היתרון המובהק ביותר של הלוואת משכנתא הפוכה היא היכולת ליהנות מההלוואה שנוחתת בחשבון הבנק ובאותה נשימה גם להישאר ולגור בנכס המגורים מבלי להיאלץ למכור אותו. מה שנקרא "הלקחת וגם נשארת".  

משכנתא הפוכה תנאים

למשכנתא הפוכה תנאים רבים, חלקם מגבילים וחלקם דווקא מפתיעים לטובה. נתחיל בכל שנאמר כי היקף הלוואת משכנתא הפוכה יכול במקרים מסוימים לטפס עד כ-50% מערך הנכס (אם כי לאור מגבלות הקורונה – ישנם מקרים בהם הלוואת משכנתא הפוכה יכולה לטפס גם עד 70% מערך הנכס). נמשיך ונספר לכם כי לא מספיק להציג תעודת זהות עם תאריך לידה של שנות ה-50' וה-60', וזאת משום שהרבה מעבר לעמידה בקריטריון הגיל עבור משכנתא הפוכה, צריך לוודא כי הנכס אכן רשום על שם הלווה/ לווים שגילם עולה על 60 שנה.

כאן גם נדגיש כי ככל שגיל הלווים הינו גבוה יותר, בהתאם לכך הלוואת משכנתא הפוכה שיקבלו תהיה באחוז מימון גבוה יותר. הכול כמובן בהתאם להערכות שמאי המקרקעין בין היתר. 

התנאים העיקריים לקבלת משכנתא לגיל השלישי ( משכנתא הפוכה לפנסיונרים):

•  הלוואת משכנתא הפוכה עומדת לרשותם של בני 60 ומעלה בלבד אשר בבעלותם קיים נכס המשמש כבטוחה עבור ההלוואה.

•  משכנתא הפוכה זוהי הלוואה שלרוב אינה מאופיינת בהחזרים חודשיים וניתנת האפשרות לפרוע את מלוא סכום ההלוואה לאחר שנים רבות, מכאן שהלווים אינם מחויבים בהכנסה חודשית קבועה. 

•  כל מי שלוקח משכנתא הפוכה חייב להיות מסוגל לחתום בעצמו באופן צלול ומודע על אוסף המסמכים הקשורים ללקיחת ההלוואה. נוסף על כך, נדרשת גם חתימה של הילדים על מסמך המאשר כי הם אכן מודעים להלוואת משכנתא לפנסיונרים שלוקחים ההורים

•  הנכס אשר הלווה מעמיד למשכון יהיה רשום תחת שמו של הלווה/לווים או לפחות על שם אחד או אחת מהם. 

•  הלווה/לווים מחויבים להיות בעלי ציון דירוג אשראי גבוה, מבלי להחזיק בהתחייבויות כספיות אחרות – למעט במקרים שבהם כספי הלוואת משכנתא הפוכה צפויים לכסות את החובות הכספיים הקיימים ורק לאחר מכן את שאר מטרותיו של הלווה.

טבלה משכנתא הפוכה:

לפניכם מוצגת טבלה משכנתא הפוכה אשר מציגה את אחוזי המימון במשכנתא הפוכה על פי קריטריונים של גיל הלווים.גדול שוב נציין בהקשר זה כי אחוז מימון משכנתא הפוכה נע בדרך כלל בין 15% מערך הנכס לבין 50 % מערך הנכס, הכול תלוי בגיל הלווים. 

אחוזי מימון על פי גילאים - טבלה משכנתא הפוכה

משכנתא הפוכה ריבית 

כאמור משכנתא הפוכה לפנסיונרים מאפשרת לנוטלי ההלוואות את האפשרות לפרוס את תשלומי ההחזר על ההלוואה למספר שנים, בתוספת ריבית משכנתא הפוכה מן הסתם. וכאן חשוב מאוד לומר כי בהלוואות משכנתא הפוכה, באם דוחים את ההחזר החודשי ואת תשלומי הריבית - בדיוק כמו שקורה כאשר מקפיאים תשלומי משכנתא – עולה לו ברקע  איום ריבית דריבית, שיעור ריבית חדש המתווסף לריבית משכנתא הפוכה הקודמת.

בזרך כלל משכנתא הפוכה מוענקת לפרק זמן של עד- 15 שנה. משנה לשנה נצבר לו חוב ריבית דריבית המלווה לריבית הקיימת ולזו שהתווספה בשנה הקודמת. לצורך המחשה, במידה ולקחנו הלוואת משכנתא הפוכה בהיקף של 500 אלף ש"ח בפריסה ל-15 שנים בתנאי ריבית שנתית בגובה 4%  - אזי שסכום ההחזר הסופי של ההלוואה יסתכם בלא פחות ממיליון ש"ח. כפול מסכום ההלוואה שנלקחה. נזכיר שוב כי ניתנת האפשרות לקבל הלוואת משכנתא הפוכה בצורה של סכום חד פעמי, ובכך לשלם ריבית חודשית שתמנע מצב של אפקט ריבית דריבית בעתיד הרחוק. 

החזר חודשי משכנתא הפוכה לפנסיונרים 

ציבור נוטלי הלוואות משכנתא הפוכנה רשאים לפעול על פי 3 שיטות שונות להחזר הלוואה:

1. החזר משכנתא הפוכה באמצעות מכירת הנכס (ללא תשלום עמלת פירעון מוקדם). 

2. החזר משכנתא הפוכה בצורה של תשלומי ריבית חודשיים עבור קצבה חודשית קבועה.

3. החזר משכנתא הפוכה בתום חיי ההלוואה. בצורה זו, הלווים זוכים להזרמה מיידית של מלוא סכום הלוואת המשכנתא ההפוכה, כאשר עם סיום תקופת ההלוואה ישלמו בפעימה אחת את סכום ההלוואה בתוספת הריבית (בדומה להלוואת גרייס/ הלוואת בלון ). כמו כן, בכל שלב ניתנת האפשרות לביצוע פירעון מוקדם של הלוואת משכנתא הפוכה ללא חיוב עמלת פירעון מוקדם.

**במידה והלווים הולכים לעולמם (חלילה) אז היורשים הם אלו אשר ישיבו את יתרת תשלומי ההלוואה בצירוף הצמדה.
 

חסרונות ויתרונות משכנתא הפוכה

חסרונות משכנתא הפוכה לפנסיונרים:

1.  משכנתא הפוכה מסייעת ללווים לגייס סכום כסף בהיקף גדול, בפעימה אחת ובאופן מיידי. 

2. מרבית בני הגילי השלישי מחזיקים בנכס למגורים אותו ניתן לשעבד לצורך הלוואת משכנתא הפוכה . מנגד, וכפי שהוזכר קודם לכן, תשלומי הפנסיה, דמי הביטוח הלאומי, קצבת הזקנה או המשכורת החודשית אינה מאפשרת להם לקיים חיי פרישה אידיאליים. מכאן שהלוואת משכנתא הפוכה היא פתרון מצוין. 

3. שעבוד הדירה במשכנתא הפוכה לפנסיונרים מבטל הלכה למעשה את הצורך בבדיקה מעמיקה של יכולת החזר ההלוואה. מכאן שהסיכויים לקבלת משכנתא הפוכה הם גבוהים במיוחד.  

4. סכום עלות גבוה עבור פתיחת תיק משכנתא הפוכה . 

5. שכ"ט לעורך דין עבור גיבוש וחתימה על מסמכי ההלוואה.

יתרונות משכנתא הפוכה לפנסיונרים: 

1. משכנתא לגיל השלישי מאפשר ללווים לקבל את סכום ההלוואה עבור שעבוד הנכס ועדיין להישאר ולהתגורר בנכס ולעשות בו כרצונם. 

2. המשכנתא מאפשרת לפנסיונרים ליהנות ממקור מימון בדמות הלוואה לכל מטרה, בין אם הכסף ישמש אותם או  את בני משפחתם.

3. גם פנסיונרים בעלי כושר הכנסה נמוך ויכולת החזר חודשית נמוכה יכולים לקבל תחת תנאים מסוימים הלוואת משכנתא הפוכה – וזאת ללא הצורך ברכישת ביטוח חיים או חתימה על הצהרת בריאות.

4.  משכנתא הפוכה לפנסיונרים אינה מחייבת בהצגת ערבות בנקאית וביטחונות כלכליים למיניהם. 

5. את הלוואת משכנתא הפוכה ניתן לפרוע בכל פרק זמן, וכאמור, ללא תשלום "קנס משכנתא" (עמלת פירעון מוקדם).

6. במידה ולווה המשכנתא ההפוכה נפטר (חס ושלום) הרי שיורשי הנכס זכאים למרווח נשימה של שנה שלמה עד שיתחילו להחזיר את תשלומי ההלוואה או למכור את הנכס.
 

מי נותן משכנתא הפוכה ? 

כשאנו מדברים על הלוואת משכנתא רגילה, מטבע הדברים, התחרות בשוק גדולה ושלל הבנקים המסחריים בישראל קוראים לנוטלי משכנתאות צעירים באמצעות מבצעים, הטבות, ריביות מסוימת ומסלולי משכנתא מגוונים וחדשים. אולם דווקא כשזה מגיע להלוואת משכנתא לפנסיונרים, באופן די מפתיע, התחרות היא אפילו גדולה יותר בין הבנקים כאשר עליית קרנם של גופים חוץ בנקאיים מעמידה יריבים ראויים לבנקים המסחריים. 

בתוך כך, נמנות חברות אשראי, חברות ביטוח ושלל גופים חוץ בנקאיים שמציעים מימון פיננסי בדמות משכנתא הפוכה לפנסיונרים בתנאים אטרקטיביים למדי. 

אם משכנתא הפוכה נלקחת דרך בנק כזה או אחר, הדרישה היא להחזר חודשי של משכנתא על שיעור הקרן ושיעור הריבית. כמו כן, תקופת הלוואת משכנתא הפוכה לפנסיונרים תהיה מוגבלת במספר שנים (בדרך כלל עד 15 שנים).

ואולם, כשמדובר בהלוואת משכנתא הפוכה לפנסיונרים באמצעות גופים חוץ בנקאיים,  פעמים רבות ניתן למצוא תנאים נוחים יותר – החל מריביות ידידותיות, אחוז מימון גבוה יותר, פריסת תשלומים נוחה וארוכה, או החזר חודשי רק על הריבית ובתום ההלוואה החזר מלא על הקרן והריבית המצטבר, מה שמעניק מרווח נשימה לטווח הארוך עבור הפנסיונרים בישראל.   
 

משכנתא הפוכה לפנסיונרים – ההיבט הבירוקרטי  

בכדי להגיש בקשה עובר הלוואת משכנתא לגיל השלישי יש לעקוב אחר ההוראות הבאות ולהגיש את שלל המסמכים הנדרשים עבור הבנק או הגוף החוץ בנקאי אשר מעניק הלוואת משכנתא הפוכה : 

1. הגשת בקשה חתומה על ידי הלווה/לווים
2. הצגת נסח טאבו או אישור זכויות על הנכס הרשום בלשכת רישום מקרקעין
3. צילום ת.ז. עדכנית
4. אישור להוצאת חיווי אשראי ורישום משכנתא (ניתן לביצוע באופן מקוון) 
5. טופס הכרת לקוח חתום
6. במקרה ובו קיימת יתרת משכנתא על הנכס 
7. יש להציג דו"ח שנתי הסוקר את היתרה לסילוק המשכנתא

כמובן שניתן (ואף מומלץ) להיעזר בשירותיו של יועץ משכנתאות מומחה שיוכל ללוות אתכם בתהליך הלוואת משכנתא הפוכה . ייעוץ משכנתאות זהו הליך שבו תיבחן עבורכם הזכות לזכאות משכנתא הפוכה , וכן נבחנת האופציה לקבלת משכנתא הפוכה בריבית ותנאים נוחים יותר.

מחשבון משכנתא הפוכה 

מחשבון משכנתאהוא אינו דבר חדש בישראל וניתן למצוא עשרות כאלו ברחבי הרשת. כמעט לכל משכנתא נוצר מחשבון משכנתא ייעודי, וכך גם לגביי המשכנתא ההפוכה - הכירו את מחשבון משכנתא הפוכה . 

כדי להקל עליכם בתהליך בניית תמהיל משכנתא, חישוב ריביות משכנתא וכן בחירת מסלולי משכנתא שונים - נוצר לו מחשבון משכנתא הפוכה  שיאפשר לכם לקבל אינדיקציה באשר לתנאי המשכנתא ההפוכה אותה תוכלו לקבל.  באמצעות מחשבון משכנתא הפוכה תוכלו לבצע חישוב משכנתא קל ומהיר, לקבל הערכה משוקללת של המשכנתא ההפוכה שמחכה לכם וכן הלאה. אח חשוב מאוד לזכור, כאשר מבצעים את הבדיקה באמצעות מחשבון משכנתא הפוכה - הסכומים המוצגים לפניכם הם לא יותר מהערכה בלבד. קחו זאת בחשבון כשאתם מתנסים במחשבון המשכנתא ההפוכה.   

סיכום: משכנתא הפוכה  - פתרון פיננסי קל ויעיל 

אנו עדים למגמה שבה יותר ויותר גופים פיננסיים קוראים לתושבי ישראל בני ה-60 ומעלה במטרה להעניק להם הלוואת משכנתא הפוכה . מדובר בגלגל הצלה ייעודי שאין בו כל פסול, אך כן חשוב לזכור כי בעולם הזה, ובמיוחד במדינה הזאת, אין דבר כזה מתנות חינם או חוזים והלוואות ללא שורות קטנות אשר עלולות להפיל אותנו בהמשך הדרך. 

לפיכך, פנסיונרים השואפים לחתום על הלוואת משכנתא ובאותה נשימה להמשיך ולגור בנכס המגורים אותו הם רושמים לזכות הבנק (או כל גוף חוץ בנקאי אחר) – צריכים להישאר עם היד על הדופק בכל הנוגע לב לריבית משכנתא הפכה, תנאי משכנתא הפוכה , ריבית דריבית, ולשקול גם את שירותיו של יועץ משכנתאות בעל רישיון עבור התהליך. 

כשזה מאחורינו, אין בכלל ספק כי סביבת ריבית נמוכה היא הזירה האידיאלית לקבלת החלטות כלכליות לטווח הארוך. וזאת כי סביבת ריבית נמוכה משמעותה סיכון נמוך ללקוחות. מה שלמעשה מאפשר לכל נוטלי משכנתא הפוכה את מרחב הפעולה המשוחרר שהם צריכים בכדי לשרת את האינטרסים הכלכליים שלהם באמצעות מינוף פיננסי.  

אז מהי השורה התחתונה?משכנתא הפוכה מייצגת את אחד מפתרונות המימון המיידי האטרקטיביים ביותר בשוק המינוף הפיננסי בישראל. כל פנסיונר או פנסיונרית באשר הם מחויבים להתוודע לצורת ההלוואה של משכנתא לגיל השלישי ולהכניס אותה לארז הכלים הפיננסי שלהם. אחרי הכול,  משכנתא הפוכה היא הלוואה לכל מטרה שיכולה לאפשר להם לקיים רמת חיים ראויה ומכובדת בצורה של הענקת כסף נזיל עבור הצרכים הקיימים או העתידים לבוא.