המציאות החדשה: מדינה שלמה בטווח הטילים; הפתרון המתבקש: התחדשות עירונית מאסיבית

בשנת 2005 יצאה לדרך תוכנית חדשה, שמטרתה המוצהרת – התחדשות עירונית . מטרתה השנייה, מוצהרת לא פחות, היא "חיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה". במדינה שבה מבנים רבים נבנו לפי תקן ישן (התוכנית מגדירה את שנת 1980 כשנה המבחינה בין התקן הישן לחדש, כמעין "מרווח ביטחון"),ואזורים רבים נחשבים מועדים לרעידות אדמה, התוכנית הזו מתבקשת מאוד. בקרוב היא תעזוב אותנו, כנראה, ותסיים – לפחות על הנייר – כמעט 20 שנים של התחדשות. תמ"א 38 כמובן.

לצידה החלו כבר בשנת 2000 היוזמות הראשונות לפינוי-בינוי. שיטה נוספת, מאסיבית יותר, להתחדשות עירונית, שהיום אף מועדפת על ידי רוב מקבלי ההחלטות וראשי מוסדות התכנון. היא תישאר איתנו גם כאשר תמ"א 38 תגיד שלום.

שתי התוכניות הללו נמצאות איתנו ביתר שאת בשנים האחרונות, והן מדוברות בעיקר בשני המישורים הללו: התחדשות של בניינים ושכונות ישנות, לצד הפיכת הבניינים לעמידים בפני רעידות אדמה. אך יש אלמנט חשוב נוסף בתוכניות הללו, שבימים האלה הופך רלוונטי מתמיד: מיגון מפני התקפות טילים. במילים אחרות: ממ"ד.

כל תוכנית התחדשות עירונית כוללת כיום, כחלק מהליך ההתחדשות, בניית ממ"ד – מרחב מוגן דירתי, בין אם לדירות הקיימות (בפרויקטים לחיזוק ותוספת) ובין אם לדירות החדשות. במציאות שבה התמורות לדיירים הולכות ומצטמצמות, לעיתים הממ"ד הזה הוא התוספת היחידה, בפועל, לשטח הדירה. והתוספת הזאת מצילה חיים

כל תוכנית התחדשות עירונית כוללת כיום, כחלק מהליך ההתחדשות, בניית ממ"ד – מרחב מוגן דירתי, בין אם לדירות הקיימות (בפרויקטים לחיזוק ותוספת) ובין אם לדירות החדשות. במציאות שבה התמורות לדיירים הולכות ומצטמצמות, לעיתים הממ"ד הזה הוא התוספת היחידה, בפועל, לשטח הדירה. והתוספת הזאת מצילה חיים.

אם זו לא סיבה להאיץ את ההתחדשות העירונית – מה כן?

נגיד כאן בפה מלא, נאמר ונתוודה: נדמה שגם אנחנו לא עסקנו מספיק בנושא הזה בתקופה האחרונה, עד לתחילת סבב הלחימה התורן בעזה. הסיבות לכך יכולות להיות רבות, אך בפועל נושא המיגון בפני טילים, כעניין הכרוך בהתחדשות העירונית ממש כמו שני האלמנטים האחרים, לא דובר מספיק. לא כאן ולא במקומות אחרים.

אולי זו הסיבה שיותר משנה וחצי אחרי שפרסמנו כאן את הנתונים המדאיגים על כמות הדירות שאינן ממוגנות – דווקא באזורים המועדים ביותר לפורענות – דבר כמעט לא השתנה. הפרסום הקודם שלנו בנושא היה בספטמבר 2019, אז למשל דיווחנו כי כ-96,600 דירות בחיפה – עיר שבכל רגע נתון נמצאת תחת איום טילים צפון – נבנו ללא ממ"ד, מתוך כ-120,000 דירות בסך הכול. 

על פי הנתונים של התאחדות הקבלנים, באזור הדרום 56% מהדירות אינן כוללות מיגון בדמות ממ"ד. בתל אביב, שלפתע נמצאת בקו האש, יש כ-160,000 דירות ללא ממ"ד, וירושלים היא השיאנית – 180,000 דירות. בסך הכול, על פי ההערכות, 28% מתושבי מדינת ישראל חיים ללא מיגון בדירתם

21 חודשים עברו מאז, והתאחדות הקבלנים בוני הארץ, שפרסמה גם את הנתונים הקודמים, פרסמה בימים האחרונים, על רקע הלחימה כעת בעזה, נתונים חדשים. כמה דירות ללא ממ"ד בחיפה? אותו מספר, פחות או יותר. על פי הנתונים של התאחדות הקבלנים, באזור הדרום 56% מהדירות אינן כוללות מיגון בדמות ממ"ד. בתל אביב, שלפתע נמצאת בקו האש, יש כ-160,000 דירות ללא ממ"ד, וירושלים היא השיאנית – 180,000 דירות. בסך הכול, על פי ההערכות, 28% מתושבי מדינת ישראל חיים ללא מיגון בדירתם.

מהי הדרך הנכונה "לרַשת" את ישראל בכמה שיותר ממ"דים? בבנייה החדשה אין כל בעיה, שכן הממ"ד הוא סטנדרט. הבעיה היא הבנייה הקיימת, הישנה, ועבורה הפתרון הוא אחד: התחדשות עירונית . אלא שהקצב אינו משביע רצון, ודאי אחרי שנת הקורונה שעיכבה הכול.

דווקא הפריפריה זוכה למעט ביותר

דו"ח הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית עבור שנת 2020 פורסם באמצע החודש שעבר. אחד הנתונים המרכזיים שבו היה הירידה של 25% במתן היתרים לפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית – כלומר ירידה של כרבע (בסביבות 5,000) במספר ההיתרים שניתנו, והמשמעות: עיכוב נוסף ביציאתם של פרויקטים כאלו לדרך, שידועים כממושכים מאוד: בפרויקטי פינוי-בינוי עוברות בממוצע כ-12 שנים עד למסירת הדירה לדיירים.

הנתונים הללו אינם בשליטתה הבלעדית של הרשות: הקורונה, לצד אי-הוודאות הפוליטית, היעדר התקציבים והמחסור בקבלת החלטות הקשו על אנשי התכנון לקדם תוכניות – כולל בוותמ"ל שכמעט לא אישרה בשנה החולפת תוכניות התחדשות עירונית , זאת משום שחוק הוותמ"ל לא עודכן, בהיעדר ממשלה "אמיתית" ומתפקדת.

נתונים מדו"ח הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית

אבל הנתונים שנראה כאן – מתוך אותו דו"ח – מדהימים מאוד. מתברר כי לאורך שנת 2020 (וזוהי רק דוגמה, שכן גם בשנים קודמות המצב היה דומה) 63% מכלל הדירות שנמכרו במסגרת פרויקטי התחדשות עירונית – תמ"א 38 ופינוי-בינוי גם יחד – היו במחוז תל אביב; 17% במחוז המרכז; 3% במחוז ירושלים. לפריפריה נותרו 18% בלבד.

זה לא מסתיים כאן: 70% מתוכניות הפינוי-בינוי שאושרו לאורך שנת 2020 היו במחוזות תל אביב והמרכז; במחוז חיפה – 12%; במחוז הדרום – 6%; ומה בצפון, אתם שואלים? אפס אחד גדול. מבין יחידות הדיור שנמצאות בהליכי תכנון, נכון לסוף שנת 2020, 55% נמצאות במחוזות תל אביב והמרכז; 17% בירושלים; 13% בדרום, 12% בחיפה ורק אחוז אחד בצפון. 

באחת התגובות לנעשה בארץ כרגע, אמר ניב רום, מנכ"ל ושותף בקבוצת כנען, כי "דווקא בשעה קשה זו בולט הפער בין עשירים לעניים, בין אלו שיכולים להרשות לעצמם להתגורר בסביבה מוגנת ובטוחה, בבניינים חדשים או משופצים העומדים בתקנים, לעומת אוכלוסיות חלשות ומוחלשות המתגוררות במתחמים ישנים ללא מקלטים או ממ"דים, עם סכנה ממשית לפגיעה". 

הפריפריה נותרה מאחור, ולכן לא פלא שבערים כמו חיפה, מהערים המטווחות ביותר בישראל בזמן מלחמה, שיעור הדירות עם ממ"דים נמוך כל כך; לא פלא שבדרום, שבימים אלו מופגז יותר מכולם, יותר ממחצית הדירות אינן כוללות מיגון. לא במקרה אחד ממקרי המוות הראשונים בסבב הקטלני הנוכחי היה בדירה ללא ממ"ד באשקלון

אין רלוונטי יותר מהדברים הללו בכל הקשור לאזורים שבהם מתבצעת התחדשות עירונית . כן, השנים האחרונות הציגו התפתחות מרשימה בהתחדשות עירונית בישראל – אך בעיקר באזורי הביקוש. הפריפריה נותרה מאחור, ולכן לא פלא שבערים כמו חיפה, מהערים המטווחות ביותר בישראל בזמן מלחמה, שיעור הדירות עם ממ"דים נמוך כל כך; לא פלא שבדרום, שבימים אלו מופגז יותר מכולם (גם אם הפעם נדמה שכמעט כולנו בחזית),יותר ממחצית הדירות אינן כוללות מיגון. לא במקרה אחד ממקרי המוות הראשונים בסבב הקטלני הנוכחי היה בדירה ללא ממ"ד באשקלון.

אם רוצים לשנות את המציאות הקיימת בכל הנוגע למיגון ראוי לאזרחי ישראל, חייבים לקדם התחדשות עירונית מאסיבית בשנים הקרובות. לא רק כדי לגשר על הפער בתכנון שהביאה עימה שנת הקורונה, לא רק כדי להדביק את יעדי הממשלה (בין 2017 ל-2020 הוא הושג ב-89% בלבד) – אלא כדי שבפעם הבאה שנזדרז לבחון את נתוני המיגון בערים ובמחוזות השונים בישראל, נראה שינוי אמיתי. סבב לחימה מאסיבי כנראה יתרחש שוב בעתיד הקרוב, אולי כמה וכמה פעמים. את השינוי אזרחי ישראל חייבים להרגיש בדל"ת אמותיהם, ובהקדם.