ייעוץ משכנתאות - המדריך השלם לשנת 2024

אין בכלל ספק כי הלוואת משכנתא זוהי אחת מההחלטות הכלכליות הקריטיות ביותר שאדם מקבל בחייו. לכן, לפני שניגשים לחתום על הלוואת משכנתא, כדאי לעבור דרך יועץ משכנתאות בעל רישיון – בין אם מטעם חברת ייעוץ משכנתאות ייעודית או באמצעות רפרוף ברשימת יועצי משכנתאות שניתן למצוא בדף האינטרנט של לשכת יועצי משכנתאות – על מנת שזה ילווה אתכם לאורך התהליך הארוך והמאתגר של הלוואת משכנתא.

שוק המשכנתאות בישראל הוא תחרותי להפליא בימים אלו הודות לרפורמה במשכנתאות והפחתת מס רכישה , שני מהלכים שהוביל משרד האוצר במטרה להניע את תושבי ישראל לקחת הלוואת משכנתא גם בתקופה מאתגרת כמו זו הנוכחית. וכך קרה ;היקף המשכנתאות שנטלו על עצמם תושבי ישראל לאורך השנה החולפת שבר שיאים היסטוריים. רוכשי הדירות בישראל נהרו בהמוניהם לשוק הנדל"ן במטרה לרכוש דירה חדשה, דירה יד שניה, דירה מקבלן, דירה במסגרת פרויקט תמ"א 38 או התחדשות עירונית ואפילו דירה במסגרת תוכנית מחיר למשתכן או תוכנית דיור במחיר מופחת. 

בין אם אתם בדרככם להלוואת משכנתא ראשונה או בין אם אתם זקוקים לייעוץ והכוונה בנוגע למשכנתא הקיימת שלכם – חשוב שתדעו על היתרונות הטמונים בייעוץ משכנתאות, ובאופן כללי, על תהליך העבודה מול יועצי משכנתאות.  

תפקיד יועץ משכנתאות 

תפקידו של יועץ משכנתאות נחשב לאחד חדש יחסית במגזר התעסוקה הישראלי. יחד עם זאת, ייעוץ משכנתאות זו כבר מילה שנשמעת לא פעם בקרב רוכשי דירות והדרישה של רוכשי דירות ליועצי משכנתאות רק הולכת וצוברת תאוצה לאורך השנים האחרונות. 

אמנם התפקיד עוד לא הוסדר בחוק כפי הנדרש ובהתאם לכך גם הרגולציה והפיקוח הם לא ההדוקים ביותר בעולמו של יועץ משכנתאות. לפיכך, מטבע הדברים, כשמנסים לאתר יועץ משכנתאות טוב ואמין בין שלל המודעות המקודמות בגוגל או ברפרוף בין אוסף יועצים נותני שירות המדורגים באתר לשכת יועצי משכנתאות, קשה לדעת מי מבין השמות והפרצופים שמופיעים מולנו הוא זה שיוכל לספק לנו ייעוץ משכנתאות הולם. 

יתרונותיהם של יועצי משכנתאות 

יועצי משכנתאות יחסו לכם המון דברים: זמן יקר, חישובים ושקלולים מאתגרים, כאבי ראש בירוקרטיים והתרוצצויות בין שלל גופים. אך הרבה מעבר לכך, הם מסוגלים לחסוך לכם המון על עלויות משכנתא ולספק עבורכם את כל המידע הנחוץ לכם על מנת לבנות תמהיל משכנתא אופטימלי. כשזה נאמר, אלו הם רק חלק מהיתרונות הבולטים של חברת ייעוץ משכנתאות, יועץ משכנתאות פרטי או יועץ משכנתאות בנקאי:  

חוסכים לכם זמן – כאמור, אל תהליך הלוואת משכנתא מתלווה בירוקרטיה מתישה הכוללת אינטראקציה טלפונית ופרונטלית מול שלל גופים, מילוי והגשת מסמכים רבים, הפקת טפסים, פגישות, משא ומתן, השוואות, חישובים ושקלולים – בקיצור, כל אספקט שיכול לנגוס לכם זמן רב מכל יום שעובר עד רגע החתימה המיוחל.  

חוסכים לכם עלויות משכנתא – לפי הנתונים שבשטח, ניתן לומר שלתהליך ייעוץ משכנתאות יש סיכוי גבוה במיוחד להסתיים בהשגת הלוואת משכנתא בתנאים אטרקטיביים יותר מאשר בתהליך המתבצע באופן עצמי. 

מכינים עבורכם תוכנית כלכלית מקצועית – הזווית המקצועית של יועץ משכנתאות באה לידי ביטוי בגיבוש התוכנית הכלכלית שלכם לצורך הגשת בקשה להלוואת משכנתא. בהנחה ומדובר ביועץ משכנתאות מנוסה, אמין ומוצלח – התוכנית הכלכלית שיכין עבורכם תעניק לכם אינדיקציה ברורה באשר לעתיד הכלכלי שלכם. 

ליווי, ייעוץ והכוונה מתמשכים – הלוואת משכנתא ניתנת לשינוי כל עוד לא שילמתם את החזר המשכנתא האחרון. ככל שחלפו השנים נוצרו עוד ועוד הזדמנויות לשינויים כאלו ואחרים במסלולי משכנתא, ריביות משכנתא, לוחות סילוקין (לוח שפיצר או קרן שווה) וכן הלאה. מכאן שייעוץ משכנתא אינו מסתיים ברגע הצמדת העט לחוזה, שכן לאורך חיי המשכנתא ניתן לבצע פעולות כמו מחזור משכנתא , הלוואה לכל מטרה, משכנתא הפוכה או הלוואת גרייס גישור משכנתא – פעולות שגם אליהן צריך לגשת עם ידע מקצועי בכדי לבצע אותן בצורה המשתלמת ביותר לכסף שלכם. 

האם כדאי להסתייע בשירות ייעוץ משכנתאות? 

יש לא מעט שזקוקים לליווי צמוד של יועץ משכנתאות כדי לרדת לרזולוציות הקטנות ביותר של המשכנתא, להבין לעומק על בניית תמהיל משכנתא אופטימלי, לבחור ריבית משכנתא אטרקטיבית, לדעת לבחור בין לוח שפיצר לבין קרן שווה, וחשוב מכך – להתנער מהסחבת הבירוקרטית וההתרוצצות הבלתי פוסקת בין גופים מלווים ולדעת איך להימנע ממלכודות שרק יועץ משכנתא מוסמך יכול לזהות. 

בכל הנוגע להתנהלות אל מול יועצי משכנתאות בתור רוכשי דירה ראשונה או משפרי משכנתא קיימת, חשוב לקבל את כל המידע באשר לאופי העבודה של יועץ המשכנתאות, להיסטוריית הייעוץ וההכוונה שלו מול לקוחות, לגופים הבנקאיים או החוץ בנקאיים איתם הוא עובד – ורק אז לבחון אותו אם שאלות שיעניקו לכם מושג כללי לגביי רמת המקצועיות של יועץ המשכנתאות היושב מולכם. שאלות דוגמת: 

•    כמה ניסיון יש לך בתור יועץ משכנתאות פרטי ?
•    מהי שיטת העבודה שלך? 
•    מול אילו גופים אתה עובד ?
•    מהי ההערכה הראשונית שלך לגביי תנאי המשכנתא שאוכל לקבל ?
•    האם אתה יכול לספק המלצות מלקוחות שלך ? 
•    מאיפה קיבלת את ההסמכה שלך ? (יועץ משכנתאות מוסמך מחזיק ברישיון ורשום במערכת הבנקאית) 
•    וכמובן, כמה אתה גובה על תהליך ייעוץ משכנתאות?

על תהליך ייעוץ משכנתאות 

יועץ משכנתאות מלווה רוכשי דירות ובעלי משכנתא קיימת לאורך כל תהליך הלוואת משכנתא חדשה או מחזור משכנתא מהבנק או מגוף חוץ בנקאי. יועץ משכנתאות מסיר מלקחותיו את ההתרוצצות הבירוקרטית, את ההתעסקות בהנפקת מסמכים רלוונטיים ובתהליכי הבקשה והחיתום (רישום בטאבו, הצהרה על מכירה ורכישת זכות במקרקעין וכו'),הוא מספק תהליך ייעוץ משכנתאות הכולל שקלול היסטוריית האשראי של הלווה וניתוח כושרו הכלכלי בהווה, סקירה של שוק המשכנתאות – השוואת משכנתאות, השוואת ריביות משכנתא, השגת אישור עקרוני למשכנתא ובניית תמהיל משכנתא אופטימלי – ולבסוף חותם את התהליך במשא ומתן מול הבנק המלווה וסגירת הקצוות מול כל המעורבים בעסקה.  

יועץ משכנתאות טוב יפשט עבורכם את כל המונחים והחישובים המבלבלים של עולם המשכנתאות, יסביר לכם בשקיפות מלאה על היתרונות והחסרונות של כל אספקט הנוגע להלוואת משכנתא ויבחן יחד אתכם את הכדאיות הכלכלית של העסקה כמו גם את הסיכונים הקיימים. 

***חשוב לזכור: יועצי משכנתאות עובדים על בסיס עמלה ולא מן הנמנע שיהיו כאלו אשר עשויים לתת עדיפות למשכנתאות מגופים המשלמים להם עמלה גבוהה יותר על סגירת הלוואת משכנתא ללקוח. ולאו דווקא הלוואת משכנתא שתפורה לפי מידותיו, אלא אחת שיותר משרתת את האינטרס הכלכלי של יועץ המשכנתא.

יועץ משכנתאות פרטי מול יועץ משכנתאות בנקאי

•  יועץ משכנתאות פרטי מפשט את תהליך הלוואת המשכנתא שלכם כשהוא חושף אתכם למגוון הצעות מבנקים שונים וגם מגופים חוץ בנקאים. הוא מקושר לשלל גופים שמחלקים משכנתאות, עם חלקם הוא גם מתחזק מערכת יחסים מתגמלת עבורו, עבורם ועבור הלקוחות. במילים אחרות, ליועץ משכנתאות פרטי יש גישה להיצע רחב יותר של משכנתאות – משמע ריביות משכנתא (לכאורה) נוחות יותר עבורכם. 

•  יועץ משכנתאות בנקאי לעומת זאת, אחד שאולי גם מכיר אתכם באופן אישי מעצם היותכם לקוחות קבועים של הבנק – לא יהיה מוכן לוותר על לקוחות קבועים של הבנק עבורו הוא עובד. זאת בהנחה שציון דירוג אשראי אישי שלהם הוא לא אחד אשר נמצא בשפל ועלול לסכן את הבנק במקרה שבו יסמוך עליהם עם הלוואה בהיקף גבוה. האינטרס של הבנק הוא לשמר אתכם בתור לקוחות קבועים לעוד שנים רבות ולסדר עבורכם הלוואת משכנתא ארוכת טווח (או קצרה, תלוי במדרגות המימון של המשכנתא) שתהיה רווחית בשבילו ומשתלמת בשבילכם.  

על רקע הדברים הללו, ניתן להגיד כי מבחן האובייקטיביות הוא אחד שבו גם יועץ משכנתאות פרטי וגם יועץ משכנתאות בנקאי צריכים לצלוח כדי לזכות באמונכם. יועץ משכנתאות פרטי צריך לשדר לכם את התחושה שהוא אינו משרטט דרך למשכנתא ידועה מראש נטו בשביל לזכות בעמלה הגבוהה שחיכה לה, לעומת זאת יועץ משכנתאות בנקאי צריך לשטח עבורכם כמה שיותר פינות ולשים בצד חלק גדול מהאינטרס של הבנק אותו הוא מייצג, כדי להילחם עבור משכנתא משתלמת עבור הלקוחות הקבועים שלו.

ייעוץ משכנתאות מחיר

מחיר ייעוץ משכנתאות משתנה בין יועץ משכנתאות אחד לאחר. זה תלוי אם מדובר ביועץ מחברת ייעוץ משכנתאות, יועץ משכנתאות פרטי, יועץ משכנתאות בנקאי ועוד פרמטרים נוספים הקשורים למחיר הנכס, זהות הלקוחות (לקוחות פרטיים או מטעם ארגונים וחברות, קבוצות רכישה וכו'). נכון להיום, אלו המחירים (המוערכים) עבור ליווי של יועץ משכנתאות:

•    פגישת ייעוץ משכנתא – מחירה יכול לטפס עד 1,700 ש"ח.
•    בניית תמהיל משכנתא – מחיר שנע בין 1,500 ש"ח לבין 4,500 ש"ח.
•    ליווי עד מועד החתימה – יכול להסתכם ב- 3,000 ש"ח בלבד ויכול גם להגיע עד לכדי 16 אלף ש"ח.
•     ייעוץ משכנתאות לתושבי חוץ ולקוחות מחו”ל – מתחיל מ- 11 אלף ש"ח ויכול לטפס עד 35 אלף ש"ח.
•     ייעוץ משכנתאות לארגונים, חברות, עמותות ומוסדות שונים – נע בין 5,000 ש"ח לבין 10 אלף ש"ח. 

טיפ מנצח: ערכו השוואה בין היקף החיסכון במשכנתא אל מול ההוצאות על שירותיו של יועץ משכנתאות. יועץ משכנתאות טוב עד מצוין יחסוך לכם בין עשרות לבין מאות אלפי שקלים על הלוואת משכנתא, במידה וזה אכן המצב, הרי שהוצאות השכר על ייעוץ משכנתאות בהחלט משתלמות כשמדובר בחיסכון כה משמעותי.   

ייעוץ משכנתאות עבור מסורבי בנקים 

כידוע לכולנו, הלוואת משכנתא לוקחת בחשבון לא מעט קריטריונים הנוגעים למצבו הכלכלי של הלווה. מטבע הדברים, לא כולנו עומדים בקריטריונים הללו ויש בינינו כאלו אשר לא יכולים לקחת הלוואת משכנתא כיוון שסומנו בתור מסורבי בנקים. 

הסיבות לכך? יכול להיות בשל העובדה שיש להם ציון דירוג אשראי שלילי, הון עצמי נמוך, הכנסה נמוכה לעומת היקף ההתחייבויות הכספיות, היסטוריה של התנהלות פיננסית קלוקלת (צ'קים חוזרים, אכ"מ בחשבון, חריגות ממסגרת האשראי וכו')  או שמדובר בלווים צעירים להם אין עדיין ותק בעבודה או לחילופין, לווים מבוגרים. 

החדשות הטובות? גם עבור מסורבי בנקים, מסורבי אשראי ומסורבי משכנתא צעירים או מבוגרים –  יועץ משכנתאות מסוגל לגבש פתרון בדמות תוכנית הבראה כלכלית והכנת תיק משכנתא מיטבי שהבנק יוכל לבחון באור חיובי יותר. אם אתם משתייכים לקבוצת המסורבים, דעו כי ייעוץ משכנתאות יכול לסייע לכם בכל זאת להשיג עבורכם את המשכנתא המיוחלת.  

סיכום: ייעוץ משכנתאות – לא חובה, אך מומלץ 

למען הסר ספק: ייעוץ משכנתאות הוא אינו בגדר חובה. לא חסרים להם מדריכי משכנתא ברחבי הרשת ושלל טיפים או המלצות מניסיונם של המשפחה והחברים הקרובים בעולם המשכנתאות, ואם נודה באמת, הלוואת משכנתא לא יושבת על אותה סקאלה עם פיזיקה גרעינית –  כל אדם מן השורה יכול להסתמך על כישורי האוטודידקטיות שלו כדי לצלול בכוחות עצמו אל תהליך הלוואת משכנתא לאחר שלמד את עולם המשכנתאות לאורכו ולרוחבו.

יחד עם זאת, לא מעט יעדיפו לפנות ליועץ משכנתאות פרטי, לדפדף בין שלל השמות של יועצי משכנתאות באתר האינטרנט של לשכת יועצי משכנתאות או לפנות ליועץ משכנתאות בנקאי במטרה לחסוך זמן, אך בעיקר - במטרה לחסוך כסף. 

אז כן, נכון שאפשר לצאת להרפתקה עצמאית בעולם המשכנתאות ולפעול בכוחות עצמכם. אך באותה מידה ניתן גם לפעול על פי העיקרון – 'אם אין לך את הידע, תרכוש את הידע' –    ולשכור את שירותיו של יועץ משכנתאות מנוסה ובעל ידע נרחב בתחום שיוכל להקל עליכם בתהליך הלוואת משכנתא ולחסוך עבורכם עשרות אם לא מאות אלפי שקלים.