עו"ד ערן באלינט: "מומלץ לבצע את חלוקת הדירות בעסקת קומבינציה כבר לאחר קבלת היתר בנייה בתנאים"

"את שלב חלוקת הדירות בין בעלי הקרקע לבין היזם מומלץ לבצע כבר לאחר קבלת היתר בנייה בתנאים – זאת לטובת קיצור לוחות הזמנים בפרויקט. כמו כן, מומלץ לשני הצדדים לנסח מנגנון של יחידת פול שיבוצע על ידי היזם, מנגנון שיקבע את אופן ניהול מכירת הדירות בפרויקט".

כך אמר היום (ג') עו"ד ערן באלינט, שותף במחלקת הנדל"ן במשרד משרד שבלת, במסגרת הרצאת זום מיוחדת למרכז הנדל"ן, תחת הכותרת: "היבטים פרקטיים בעסקאות קומבינציה". עו"ד באלינט דיבר לאורך ההרצאה על סוגיות רבות, החל באחוזים שזוכים להם בעלי הקרקעות בעסקאות קומבינציה, כתלות באזור ובמחירי הקרקעות, דרך עסקאות קומבינציה מרובות בעלים והדברים שחשוב לזכור במקרים כאלו, ועד להיבטי מיסוי בעסקאות מסוג זה.

צפו בהרצאה במלואה:

רוב העסקאות מסוג זה כוללות הרבה בעלים - נדיר למצוא עסקת קומבינציה עבור 50 או 100 דירות, שיש בה רק בעלים אחד או שניים. ברוב העסקאות מדברים על כמות לא מעטה של בעלים, החל ב-15 ועד 30 בעלים במקרים מסוימים"

"לרוב, באזורים יקרים – כדוגמת תל אביב וסביבתה – הבעלים יקבלו אחוז גבוה יותר בעסקת קומבינציה, סביב 55%", אמר עו"ד באלינט. "באזורים כמו נתניה, למשל, האחוז נע סביב 36%. רוב העסקאות מסוג זה כוללות הרבה בעלים - נדיר למצוא עסקת קומבינציה עבור 50 או 100 דירות, שיש בה רק בעלים אחד או שניים. ברוב העסקאות מדברים על כמות לא מעטה של בעלים, החל ב-15 ועד 30 בעלים במקרים מסוימים.

ישנם כמה דגשים חשובים שצריך לשים לב אליהם סביב עסקת קומבינציה מרובת בעלים: אם היזם מחליט לחתום על העסקה לפני שהושגה הסכמה של 100% מהבעלים – חשוב להוסיף תנאים מתלים הנוגעים לכך; מומלץ לבטל את הסכם השיתוף הקיים בין הבעלים, אם יש כזה, שכן הוא יכול ליצור סתירות מול הסכם הקומבינציה; חשוב להעניק סמכויות נרחבות לנציגות הדיירים, כדי שהעגלה תנוע קדימה במהירות; יש לכלול בהסכם מנגנוני פירוק שיתוף מול סרבנים, ולפרט כיצד מתנהל ההליך מולם; לשמור אפשרות לכמה סוגים של עסקאות מול הבעלים – שירותי בנייה המשולבים בקומבינציה, מכירת הזכויות ליזם ועוד, כדי לשמור על גמישות מרבית".

רוב העסקאות שאני מכיר מכילות גם רכיב של הזמנת שירותי בנייה, בעיקר משיקולי מס, שכן כך לא מוכרים את הקרקע, לכל הפחות בחלקה. כיום מקובל בשוק להקים 20-15% מיחידות הבנייה בעסקה במסגרת שירותי בנייה"

באשר להסכם שירותי בנייה, אשר נחשב נפוץ למדי כיום בעסקאות קומבינציה, אמר עו"ד באלינט: "רוב העסקאות שאני מכיר מכילות גם רכיב של הזמנת שירותי בנייה, בעיקר משיקולי מס, שכן כך לא מוכרים את הקרקע, לכל הפחות בחלקה. כיום מקובל בשוק להקים 20-15% מיחידות הבנייה בעסקה במסגרת שירותי בנייה. 

בהקשר זה חשוב מאוד לתת את הדעת לגבי קביעת התמורה עבור שירותי הבנייה: במקרים רבים מוסכם מחיר כלשהו בין הצדדים, ועד שהעסקה יוצאת להפועל המחירים בשוק משתנים לא מעט – גם אם העסקה צמודת מדד. לכן חשוב לבחון את העניין לעומקו טרם החתימה".

עוד התייחס עו"ד באלינט לנושא הזמנים בפרויקט, וטען כי "יזמים מתחייבים לזמנים לא רציונליים, ולא לוקחים בחשבון שתמיד ישנם עיכובים. החיים מלמדים אותנו שישנם תמיד גורמים בלתי צפויים, ולכן חשוב ששני הצדדים יהיו ריאליים יסכימו על ולוחות זמנים שלוקחים בחשבון דברים בלתי צפויים – התנגדויות שכנים, עיכוב מצד בעלי הקרקע עצמם, בעיה לא מתוכננת כמו פריצת מי תהום ועוד ועוד".

בעלי קרקע רבים לא נותנים את הדעת לצורך בתשלום היטל ההשבחה המיידי, שיכול להגיע לסכומים אסטרונומיים, בטח ובטח אם הם כוללים הצמדה וריבית. חשוב להסדיר את העניין כבר בשלב זה, וליטול הלוואות ביניים. לצורך כך היזם צריך להיות מיומן ועם כוח פיננסי מתאים, שיאפשר העמדת הלוואת כזו לבעלי הקרקע"

הוא אף התייחס לנושא הליווי לעסקאות קומבינציה, ובעיקר לפער שבעלי הקרקע לרוב לא מודעים אליו: "בין מועד חתימת ההסכם לבין קבלת הליווי מהגורם המממן חולף זמן רב, אך את היטל ההשבחה יש לשלם מייד בעת חתימתו, בתוך 30 יום. בעלי קרקע רבים לא נותנים את הדעת לפער הזה, ולצורך בתשלום היטל ההשבחה המיידי, שיכול להגיע לסכומים אסטרונומיים, בטח ובטח אם הם כוללים הצמדה וריבית. חשוב להסדיר את העניין כבר בשלב זה, וליטול הלוואות ביניים. לצורך כך היזם צריך להיות מיומן ועם כוח פיננסי מתאים, שיאפשר העמדת הלוואת כזו לבעלי הקרקע".

לעיון במצגת שליוותה את ההרצאה לחצו כאן