ת"א ממשיכה להפגין חולשה נדל"נית: ירידה של 23% בעסקאות יד שנייה; ירידה של 36% במכירות המשקיעים

תל אביב ממשיכה להפגין חולשה במדדי פעילות הנדל"ן: על פי סקירת אגף הכלכלנית הראשית במשרד האוצר, חלה ירידה של 23% במספר העסקאות ביד שנייה בעיר בפברואר 2021, וזאת בהשוואה לפברואר 2020 – ירידה אף עמוקה יותר מזו שדיווחנו עליה בחודש שעבר, שגם היא הייתה משמעותית למדי.

בסך הכול עמד מספר העסקאות עבור דירות מיד שנייה על 455, וגם במשרד האוצר לא יודעים להסביר זאת באופן ודאי: "אין בידינו די נתונים כדי להסביר את הירידה החדה ברכישות דירות יד שנייה באזור ת"א", נכתב בסקירה, "אולם יש לציין כי שיעורי הירידה ברכישת דירות חדשות באזור ת"א נמוכים משמעותית (בשנת 2020 אף נרשם גידול של 10% ברכישות אלו). ייתכן שאחד ההסברים נעוץ בשינוי העדפות (בין דירות יד שנייה לדירות חדשות), לטובת דירות מרווחות יותר המאפיינות את הבניה החדשה. ככל שהסבר זה תקף יש בו כדי לאשש את הממצאים העולים ממדד קייס-שילר של מכון גזית-גלוב, לפיו נרשמה ירידה משמעותית במחירי דירות יד שנייה בת"א בשנת 2020 בכלל, וברבעון האחרון של אותה שנה בפרט".

אזור ת

אך זהו לא נתון היחיד שבו תל אביב מציגה נתונים חלשים: ברכישות המשקיעים נרשם גידול של 7% בלבד בפברואר האחרון, זאת לעומת גידול חד ביתר האזורים; העיר אף מובילה את הירידות במכירות המשקיעים, עם 36%.

נמשכת מגמת העלייה בעסקאות בשוק החופשי

סקירת אגף הכלכלנית הראשית מתייחס, כמובן, גם לענף כולו. כך, מצוין בסקירה זו כי בחודש פברואר נרכשו 10,200 דירות, גידול של 10% בהשוואה לפברואר אשתקד וירידה של 3% בהשוואה לחודש הקודם. בניכוי העסקאות בסבסוד ממשלתי (בעיקר עסקאות במסגרת מחיר למשתכן) עמד מספר העסקאות בשוק החופשי בחודש פברואר על 9,400, עלייה של 19% בהשוואה לפברואר אשתקד, בהמשך לעלייה של 16% שנרשמה בחודש ינואר.

סה"כ עסקאות יד שנייה וחדשות

בהשוואת רמת העסקאות בשוק החופשי ברמה הארצית בחודש פברואר האחרון למקבילים לו ב-20 השנים האחרונות, נמצא כי זוהי אחת הרמות הגבוהות ביותר שנרשמו מבין חודשי פברואר, וכי מקדימים את פברואר האחרון רק חודשי פברואר בשנים 2016 ו-2015. 

מספר העסקאות בחודשי פברואר 2002-2021

סך העסקאות בדירות יד שנייה בחודש פברואר עמד על 6,500, גידול של 10% בהשוואה לפברואר אשתקד וירידה של 7% בהשוואה לחודש הקודם. רכישות של דירה ראשונה הסתכמו בחודש פברואר ב-4,900 דירות, גידול של 7% בהשוואה לפברואר אשתקד, כמו גם בהשוואה לחודש הקודם. בניכוי הרכישות בסבסוד ממשלתי, הסתכמו רכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי ב-4,000 דירות, גידול חד של 29% בהשוואה לפברואר אשתקד וגידול מתון של 3% בהשוואה לחודש הקודם.

סך הדירות שנמכרו במסגרת מחיר למשתכן בחודש פברואר עמד על 823 דירות, ירידה חדה של 41% בהשוואה לפברואר אשתקד. "בכך נמשכת המגמה של ירידה חדה ברכישות אלו, שהחלה עם פרוץ מגפת הקורונה", נכתב בסקירה. "בהשוואה לחודש הקודם דווקא נרשם גידול חד של 32% במכירות אלו, אם כי יש לציין כי רמת מכירות זו בחודש ינואר הייתה נמוכה במיוחד". רכישות משפרי הדיור בחודש פברואר הסתכמו ב-3,300 דירות, ירידה של 5% בהשוואה לפברואר אשתקד. זהו הסגמנט היחידי שרשם ירידה ברכישות בחודש פברואר.

עלייה במכירות הקבלנים; "רגיעה" מסוימת בפעילות המשקיעים

מכירות הקבלנים בחודש פברואר הסתכמו ב-3,600 דירות, גידול של 10% בהשוואה לפברואר אשתקד ועלייה של 6% בהשוואה לחודש הקודם. בניכוי המכירות במסגרת מחיר למשתכן נרשם גידול חד של 47% במכירות הקבלנים בהשוואה לפברואר אשתקד, ואילו בהשוואה לחודש הקודם נותרו מכירות אלו ללא שינוי.

מכירת דירות חדשות

תזרים המזומנים של הקבלנים ממכירת דירות חדשות (כולל דירות בסבסוד ממשלתי) בחודש פברואר הסתכם ב-6.6 מיליארד שקל, גידול ריאלי של 13% בהשוואה לפברואר אשתקד וירידה של 3% בהשוואה לחודש הקודם.  כ-15% בלבד מסך תזרים המזומנים של הקבלנים בחודש פברואר נבע ממכירות במסגרת מחיר למשתכן , זאת לעומת שיעור של 30% מתזרים זה בפברואר אשתקד.

הסקירה מציינת בהקשר זה את באר שבע וסביבתה, שם חל גידול של 80% במכירות הקבלנים בשוק החופשי. מספר הדירות החדשות שנמכרו בשוק החופשי באזור ב"ש הגיע בחודש פברואר ל-420, השני בגובהו בהשוואה ארצית, מספר שאותו מגדירים במשרד האוצר "תופעה חריגה בשוק הנדל"ן המקומי". את הגידול החד במכירות הקבלנים בשוק החופשי באזור ב"ש הובילו המשקיעים, שרכשו באזור ב"ש 109 דירות בפברואר – פי ארבעה בהשוואה לפברואר אשתקד. במצטבר, בין אוגוסט 2020 לפברואר 2021 רכשו המשקיעים באזור ב"ש 600 דירות חדשות, גידול של 175% בהשוואה לתקופה המקבילה בשנה הקודמת.

תזרים מזומנים פוטנציאלי ממכירת דירות חדשות ומחיר ממוצע לדירה חדשה

בהמשך טבעי לכך, נעבור לנתוני פעילות המשקיעים: רכישות המשקיעים בחודש פברואר הסתכמו ב-2,000 דירות,  גידול חד של 60% בהשוואה לפברואר אשתקד, על רקע הפחתת מס הרכישה בסוף חודש יולי האחרון. "יש לציין כי אף שמדובר בשיעור גידול משמעותי, קצב הגידול ברכישות המשקיעים הולך ומתמתן מאז חודש נובמבר האחרון", כך בסקירה. "נוסף על כך, לראשונה מאז הופחת מס הרכישה על המשקיעים נרשמת ירידה רצופה של חודשיים ברכישות אלו בהשוואה לחודש הקודם. כך, בחודש פברואר ירדו רכישות המשקיעים ב-11% בהשוואה לחודש ינואר, בהמשך לירידה של 13% בחודש ינואר (לעומת דצמבר 2020)".

משיקיעים, רכישות נטו

מכירות המשקיעים בחודש פברואר הסתכמו ב-1,800 דירות, ירידה של 8% בהשוואה לפברואר אשתקד וירידה של 15% בהשוואה לחודש הקודם. "יש לציין כי בחודשיים הראשונים של השנה התהפכה המגמה שאפיינה את שנת 2020, לפיה מכירות המשקיעים עלו בשיעור גבוה יותר מזה של משפרי הדיור", מציינים כותבי הסקירה.

הגידול החד ברכישות המשקיעים והירידה במכירות המשקיעים הביאו לתוספת של כ-200 דירות ל"מלאי" הדירות בידי משקיעים בחודש פברואר. בארבעת החודשים האחרונים (נובמבר 2020-פברואר 2021) גדל "מלאי" זה בקרוב ל-700 דירות, זאת לאחר ירידה ממושכת במלאי זה מאז אפריל 2016, שבמהלכה נגרעו ממלאי הדירות בידי משקיעים כ-27 אלף דירות.