"אחרי שנה של האטה, זה הזמן לעבור לשנה של האצה בענף"

לאחר חודשים ארוכים של מפגשים מרחוק דרך הזום, הבוקר (שלישי) - ובהתאם לתקופת הפוסט-קורונה אליה ישראל נכנסת בהדרגתיות - נערך כנס "שולחן עגול" במשרד מרכז הנדל"ן , בדיוק כמו בימים הישנים והטובים; לחיצות הידיים חזרו, המסכות ירדו, והקטיעות והשתיקות בזום הוחלפו בדיון שוטף ומעשיר פנים מול פנים, מה שכל כך היה חסר לכולם בשנה החולפת.  

בכנס, שאותו הנחה המנכ"ל המשותף של מרכז הנדל"ן , דן קצ'נובסקי, נכחו מיטב יזמי הנדל"ן בישראל, נציגי מנהלות, נציגי רשויות ומהנדסי ערים ודנו במציאות המאתגרת של ענף הבנייה למגורים בישראל, והשינויים הצפויים להתרחש לאורך השנים הקרובות בהקשר להתחדשות עירונית ובעיקר במסגרת פרויקטים של פינוי-בינוי.

תמ"א 38 – מתכונים ליום שאחרי

"השנה החולפת הייתה שנה של האטה לאור השלכות הקורונה שניכרות בשטח", כך פתחה את דבריה עינת גנון, סמנכ"לית הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית שהייתה אחראית להרצאה הראשונה באירוע. "אם בשנת 2019 הונפקו יותר מ-17,000 היתרי בנייה, הרי שבשנה החולפת המספר הזה ירד עד לכדי 12 אלף בלבד. הירידה החדה הזו נובעת, בין היתר, בשל ההאטה בפעילותן של הוועדות המקומיות, כאשר גם היזמים עצמם לא מיהרו להגיש בקשות להיתרים".

הממוצע להנפקת היתר בנייה כיום הוא כשלוש וחצי שנים. אך במסגרת החלופה החדשה לתמ"א 38, הן הגשת התוכנית והן הבקשה להיתר בנייה יתקיימו תחת קורת גג אחת ושמה 'ועדה מחוזית' – מהלך שיקצר הליכי הנפקת היתרי בנייה ויקל על היזמים"

גנון הצביעה על כך שהציפייה בשטח הייתה להסתערות על הנפקת היתרי בנייה, וזאת לאור העובדה שתמ"א 38 עושה כעת את צעדיה האחרונים והחל מאוקטובר 2020 (אם לא יהיו שינויים) תפנה את  מקומה לאלטרנטיבה החדשה 'התחדשות בניינית'. גנון הדגישה בהרצאתה: "הממוצע להנפקת היתר בנייה כיום הוא כשלוש וחצי שנים. אך במסגרת החלופה החדשה לתמ"א 38, הן הגשת התוכנית והן הבקשה להיתר בנייה יתקיימו תחת קורת גג אחת ושמה 'ועדה מחוזית' – מהלך שיקצר הליכי הנפקת היתרי בנייה ויקל על היזמים".

( מרכז הנדל"ן )

גנון המשיכה והוסיפה על זכויות הבנייה, היתרונות והמגבלות התכנוניות במסגרת החלופה החדשה, וכמובן גם נגעה בנושאי הכדאיות הכלכלית והפטורים ממיסוי מקרקעין והיטל השבחה . "נכון לעכשיו, החלופה אכן מאפשרת פטור מהיטל השבחה, אך נושא הפטור ממיסוי מקרקעין עדיין לא הוסדר. גנון העלתה גם את נושא הפלונטר הפוליטי שממשיך להערים קשיים על ענף הנדל"ן בישראל כשאמרה: "כפי שכולנו יודעים, עדיין אין לנו ממשלה וגם אין תקציב. לא הועברו הכספים הנדרשים לרשויות המקומיות לצורך הנעת פרויקטים ואי הוודאות עדיין שוררת מעלינו".

גם לחלופה החדשה 'התחדשות בניינית' ייקחו כמה שנים עד שהשוק יאמץ אותה במלואה. סימני שאלה רבים עדיין מרחפים להם, אך ברור לכולם שהתועלות הציבוריות לדיירים והכדאיות הכלכלית ליזמים יובלטו אפילו יותר במסגרת החלופה החדשה לתמ"א 38"

לבסוף, הכינה גנון את המשתתפים להתפתחויות הצפויות להתרחש בשנים הקרובות במסגרת פרויקטים של פינוי-בינוי: "כפי שהיה עם תמ"א 38 , גם לחלופה החדשה 'התחדשות בניינית' ייקחו כמה שנים עד שהשוק יאמץ אותה במלואה. סימני שאלה רבים עדיין מרחפים להם, אך ברור לכולם שהתועלות הציבוריות לדיירים והכדאיות הכלכלית ליזמים יובלטו אפילו יותר במסגרת החלופה החדשה לתמ"א 38. אחרי שנה של האטה, הגיע הרגע לעבור לשנה של האצה בענף הנדל"ן בישראל".

( מרכז הנדל"ן )

"עד לא מזמן מי שרצה ליווי פיננסי, נאלץ להתחנן לבנקים" 

השני לתפוס את הבמה ולפרוס את משנתו היה יעקב סיסו, מנכ"ל שותף ב' קרן יסודות ' המספקת ליווי פיננסי עבור יזמים. סיסו האיר זרקור על האפשרויות הרבות לליווי פיננסי והשלמות הון העומדות לרשות היזמים, וכן על ההבדלים בין מימון פרויקט יזמי לבין מימון פרויקט פינוי-בינוי. "כיום, יזמים זכאים לקבל מעטפת פיננסית והשלמות הון מקופות גמל, קרנות השתלמות וחברות ביטוח ושלל גופים חוץ בנקאיים", ציין סיסו, ולאחר מכן הוסיף: "עד לפני שבע שנים היזמים נאלצו ללכת להתחנן לבנקים בשביל כך. בימינו זה נראה כמו היסטוריה רחוקה מאוד. יזמים יכולים להוציא לדרך פרויקטים בליווי פיננסי מלא של גוף חוץ בנקאי – הכול במקום אחד, בהסכם אחד ובשעבוד אחד". 

הוצאות מימון חוב בכיר ונחות הן גבוהות באופן משמעותי בפרויקטים יזמיים, אך זה לא נעצר שם. גם מרכיב השלמת ההון נוגס ברווח כמעט כפול בפרויקטים יזמיים מאשר בפינוי-בינוי"

סיסו הביא כדוגמה שני פרויקטים תיאורטיים, האחד יזמי והשני פינוי-בינוי, והציג באמצעות מטריצות ושלל טבלאות את ההבדלים בין השניים ברמת המימון והביצוע. "הוצאות מימון חוב בכיר ונחות הן גבוהות באופן משמעותי בפרויקטים יזמיים", סיכם את דבריו סיסו, "אך זה לא נעצר שם. גם מרכיב השלמת ההון נוגס ברווח כמעט כפול בפרויקטים יזמיים מאשר בפינוי-בינוי".

מה התחדש בהתחדשות עירונית?

את ההרצאה שחתמה את הכנס הובילה ד"ר אדריכלית חוה ארליך, מתכננת מחוז תל אביב ומחברת הספר "חוכמת העיר – איך להבין נדל"ן?" ארליך נגעה בנושאים חשובים כמו פרויקטים משולבים של מבנים ציבוריים ומבני מגורים, החלק של היזם בהקמת המבנים הציבוריים, הדגשים לגיבוש תוכניות פינוי-בינוי ועל החידוש המהותי של תקן 21 לפינוי-בינוי שהוסיף כוח רב לתפקידו של שמאי המקרקעין בפרויקטים.

תמיד יהיו מגרשים שלא ניתן מבחינה תכנונית לקיים בהם פרויקטים של פינוי בינוי , ולכן אצל חלק מהרשויות והמועצות המקומיות אין הימנעות מפרויקטים של התחדשות מגרשית ועיבוי וחיזוק. רק כך ניתן באמת לספק מענה כלל ארצי"

"אי אפשר לשים את כל הערים והיישובים בארץ תחת פרויקטים של פינוי-בינוי", הדגישה ארליך, והוסיפה: "תמיד יהיו מגרשים שלא ניתן מבחינה תכנונית לקיים בהם פרויקטים של פינוי בינוי, ולכן אצל חלק מהרשויות והמועצות המקומיות אין הימנעות מפרויקטים של התחדשות מגרשית ועיבוי וחיזוק. רק כך ניתן באמת לספק מענה כלל ארצי".    

( מרכז הנדל"ן )

בסיום השקפים והמטריצות פינו את מקומם עבור סבב שאלות מעמיק של משתתפי הכנס מעל לעוגות, המאפים והשתייה שעיטרו את "השולחן העגול". כולם זכו למענה, לתובנות חדשות ומסקנות לעתיד – ובכך נחתם לו עוד כנס מעשיר במשרדי מרכז הנדל"ן .