סיכום 2020 בהתחדשות עירונית: קצב אישור התוכניות נשמר; ירידה של 25% במתן היתרים - "בעקבות מגפת הקורונה"

שנה מורכבת ומאתגרת עם הצלחות לא מעטות, אך גם עם פערים רבים, כצפוי - בעיקר בתחום התכנון: כך, בתמצית, ניתן לסכם את דו"ח הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לשנת 2020. הכותרת הראשית, ככל הנראה, היא השגת 89% בלבד מהיעד הממשלתי לשנים 2020-2017: 73,053 יחידות דיור שאושרו בשנים אלו, לעומת יעד של 82,000 יח"ד. יש לציין כי נתון זה לא כולל אינפילים - מגרשים לא מבונים ביעוד סחיר, הממוקמים בשכונות ותיקות.

מכאן נצלול אל פרטי הדו"ח, אשר מציגים כך: בשנת 2020 אושרו 35 תוכניות התחדשות עירונית שבהן 26,223 יחידות דיור חדשות, מספר דומה למספר יחידות הדיור שאושרו בשנת 2019 - 26,556 יח"ד מאושרות. "בשנת 2020 אף החל טיפול ב-58 מתחמים במסלולי רשויות מקומיות ומיסוי, שבהם פוטנציאל של 29,804 יחידות דיור חדשות", נכתב בדו"ח הרשות.

הסיבה לשמיעה על "רף אישור" גבוה, בשתי השנים האחרונות, היא הנטייה למתחמים גדולים יותר, כך נראה, כפי שנכתב בדו"ח עצמו: "הגורם העיקרי לעלייה בהיקפים בשנים 2019–2020 נובע מאישור תוכניות גדולות, הכוללות אלפי יחידות דיור כל אחת, ומקודמות בתקצוב הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית".

לצד זה מציג הדו"ח ירידה של כ-25% במתן היתרים, וברשות תולים זאת במגפת הקורונה. על פי הדו"ח ניתנו בשנת הקורונה היתרים לכ-12,812 יחידות דיור חדשות בלבד, בפינוי-בינוי ובתמ"א 38 גם יחד, "בין היתר בשל ירידת פעילות הוועדות המקומיות העוסקות במתן היתרים, וכן בשל חוסר הוודאות בשוק הנדל"ן במהלך משבר הקורונה", נכתב שם. על רקע זה כדאי לציין גם את דו"ח מנהל התכנון לשנת 2020, שגם הוא הציג נתונים נמוכים בשל מגפת הקורונה וההגבלות שהגיעו בעקבותיה.

לעיון בדו"ח במלואו לחצו כאן

הדו"ח אף מפלח את מתן ההיתרים ומשווה זאת לשנה הקודמת: "בעוד שבשנת 2019 התקבלו 14,203 היתרים בפרויקטי תמ"א 38 ו-3,221 היתרים בפרויקטי פינוי-בינוי, בשנת 2020 התקבלו 10,517 היתרים בפרויקטי תמ"א 38 ו- 2,295 היתרים במתחמי פינוי-בינוי". משמע הפער בין השנים הוא של יותר מ-4,500 היתרים.

נציין כי הרשות הממשלתית ביצעה, במסגרת הדו"ח, גם מיפוי של החסמים המעכבים פרויקטים להתחדשות עירונית, ופי מיפוי זה החסם העיקרי הוא עיכוב במתן פטור מהיטל השבחה – אחת הסוגיות הבוערות ביותר בנוגע להתחדשות עירונית, בטח ובטח בקרב יזמים. חסמים מרכזיים נוספים נוגעים לתמורה לדירות "מיוחדות", והתמשכות תהליכי עיצוב, איחוד וחלוקה ועוד.

תמ"א 38 – נתונים מהנמוכים זה שנים 

הדו"ח מנתח ספציפית את הפרויקטים מסוג תמ"א 38 , ומגיע למסקנה ברורה, כפי שניתן לראות בגרף שמובא כאן: המספרים הם מהנמוכים ביותר שנרשמו בשנים האחרונות. כך, ב-2020 ניתנו 494 היתרים לפרויקטי תמ"א 38, ו-636 בקשות. החדשה המרעננת היא שפרויקטים מסוג תמ"א 2/38 (הריסה ובנייה מחדש) תופסים לראשונה נפח גדול יותר מפרויקטי תמ"א 1/38 (חיזוק ועיבוי): 53% מההיתרים שניתנו הם לפרויקטי הריסה ובנייה.

תהליך הוצאת ההיתר בתמ"א 38 התארך משמעותית בשנים האחרונות, הן בהריסה ובנייה והן בחיזוק ועיבוי, והגיע עד ליותר משלוש שנים. "התמשכותו של התהליך פוגעת ביעילותו", נכתב בדו"ח, שם מציינים עוד כי "נתון זה תואם את משכי  הזמן המאפיינים הוצאת היתרי בנייה בכלל, גם בדומה לפרויקטים בבנייה החדשה". גם משך הבנייה בפועל התארך ליותר משלוש שנים.

משן זמן למתן היתרים מהבקשה להיתר ועד להיתר בפועל בתמ״א 38

המצטיינת החדשה בפינוי-בינוי: לוד

הדו"ח מפרט גם את "הערים המצטיינות" בהתחדשות עירונית, מבחינת אישור תוכניות לפינוי-בינוי בעשור האחרון, וברשימה זו ישנה משתתפת חדשה, לוד. בדו"ח מצוין כי זוהי השנה הראשונה שבה לוד נכללת ברשימה זו, "בעקבות אישור תוכניות גדולות במיוחד". לא רק שזו הפעם הראשונה שבה היא נכללת ברשימה – לוד אף מובילה אותה כעת.

אם כן, שלוש הערים המובילות באישור תוכניות לאורך העשור האחרון הן לוד, קריית אונו ויהוד. בלוד אושרו ארבע תוכניות, בהן 10,155 יחידות דיור חדשות, במקומן של 1,636 יחידות דיור קיימות. קריית אונו אישרה 15 תוכניות בעשור האחרון, המכילות 5,265 יחידות דיור חדשות, במקומן של 1,916 יחידות דיור קיימות. ביהוד אושרו תשע תוכניות לפינוי-בינוי, הכוללות 4,462 יחידות דיור חדשות, במקומן של 859 יחידות דיור קיימות. 

שלוש הערים המובילות במתן היתרי בנייה בפרויקטים של פינוי-בינוי לאורך העשור האחרון הן קריית אונו, תל אביב ויהוד. בקריית אונו ניתנו היתרים ל-2,497 יחידות דיור בשמונה מתחמים שונים; בתל אביב ניתנו היתרים ל-2,120 יחידות דיור בתשעה מתחמים; ביהוד ניתנו היתרים ל-2,008 יחידות דיור בחמישה מתחמים.

"חצינו את קו ה-200 מיליון שקלים שהושקעו בתכנון בכל רחבי הארץ"

יו"ר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, חיים אביטן: "שנת 2020 הביאה עימה אתגרים לא פשוטים בכל היבטי חיינו, ובכלל זאת בתחום הבנייה וההתחדשות העירונית. נאלצנו להתאים את עצמנו למצב הקיים כדי להמשיך ולהניע את גלגלי ההתחדשות העירונית, ולמרות הקשיים השקענו 42 מיליון שקלים בתכנון ברחבי הארץ. בשנים הבאות, כאשר נוכל לחזור ולפעול ללא מגבלות, נראה עלייה הולכת וגדלה של היקפי ההתחדשות העירונית בישראל.

נאלצנו להתאים את עצמנו למצב הקיים כדי להמשיך ולהניע את גלגלי ההתחדשות העירונית, ולמרות הקשיים השקענו 42 מיליון שקלים בתכנון ברחבי הארץ. בשנים הבאות, כאשר נוכל לחזור ולפעול ללא מגבלות, נראה עלייה הולכת וגדלה של היקפי ההתחדשות העירונית בישראל"

בשנה זו עמדה הרשות הממשלתית ביעדי ההיתרים והתכנון שנקבעו. סכום זה, המתווסף להשקעות הקודמות, הוביל אותנו לחציית קו ה-200 מיליון שקלים שהושקעו בתכנון בכל רחבי הארץ. כעת פנינו להשקעות נרחבות נוספות. אנו נחושים לעמוד ביעדי הממשלה ולהגדיל את היצע יחידות הדיור, כדי להבטיח כי כל אזרח המתגורר בדירה ישנה יעבור לדירה חדשה וממוגנת מפני טילים ורעידות אדמה".

סמנכ"לית הרשות, עינת גנון: "שנת 2020 הייתה שנה מאתגרת בכל מובן אפשרי עקב מגפת הקורונה. זו שנה שהחלה בחוסר ודאות עצום, והסתיימה בהסתגלות ובהתאמה לתנאים  האפשריים בכל משק התכנון והבנייה, וכמובן גם בפרויקטים של התחדשות  עירונית. המגפה השפיעה על פעילותם של הגורמים הציבוריים, לרבות הסטטוטוריים, על קבלת  החלטות של יזמים, על העמדת האשראי של הבנקים וכמובן על  בעלי דירות ורוכשי דירות.

הקמנו מערכת ממוחשבת המרכזת נתונים על כל מתחם פינוי-בינוי ועל כל בקשה להיתר בנייה בפרויקטים של תמ"א 38 , והיא תושק בקרוב. המערכת תאפשר גם הגשה מקוונת של בקשות להכרזה, הן במסלול רשויות מקומיות והן במסלול מיסוי, ומעקב אחר סטטוס הטיפול בבקשות"

'מעז יצא מתוק', ואת התקופה הזו ניצלנו גם לצמצום בירוקרטיה ולייעול תהליכים פנימיים. בין היתר הקמנו מערכת ממוחשבת המרכזת נתונים על כל מתחם פינוי-בינוי ועל כל בקשה להיתר בנייה בפרויקטים של תמ"א 38 , והיא תושק בקרוב. המערכת תאפשר גם הגשה מקוונת של בקשות להכרזה, הן במסלול רשויות מקומיות והן במסלול מיסוי, ומעקב אחר סטטוס הטיפול בבקשות".